上半年樓市成交「如歌有板」

看罷了電影，玩過了遊戲，是時候受一受音樂的熏陶了。

政策是政府的工具，土地是開發商的遊戲，真正讓百姓參與感和體會感最強的，還是樓市交易。

如果把每個城市比作一樣樂器，每次成交算作一個音符，每周是一個小節，每月是一個樂章，那麼由政府指揮，開發商、購房人雙聲部合奏的上半年181天，我們能聽出以下節拍和對應到一些樂理：

Larghetto（小廣板60拍/分鐘）

特點：節奏稍緩慢，鬆弛而平靜

2017年1月1日至2017年6月30日，易居研究院監測的國內50個典型城市，新建商品住宅成交面積累計為14700萬平方米，環比去年下半年的18153萬平方米下跌19%，同比去年上半年的16833萬平方米下跌13%。

單就6月份看，全國成交面積為2411萬平方米，同比減少19%，環比減少5%，已是連續第三個月下跌。這是自3月以來各地政策「放出」，獲得的「收緊」效應的體現，驗證了「指揮棒」的直接、迅速、有效特性。

節奏勻速的而顯略慢的Larghetto，相當適合做鋼琴初學者的練習曲節拍，比如考四級時的必過曲目《斯卡拉蒂小廣板》。

2017年上半年，50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅方面，位列前五的分別是三亞、北海、蚌埠、威海和九江。跌幅最大的五城則為北京、張家口、上海、無錫和佛山。以正增長146%領冠全國的三亞，主要因去年同期的供應少導致成交也隨之較少。而其他幾個城市的成交面積同比增長顯著，則是因為購房政策相對寬鬆。

如果以同比做標準排序，今年上半年，50個典型城市新建商品住宅成交面積增幅最大的依次是三亞、北海、焦作、滁州和宜昌。跌幅最顯著的分別為無錫、南京、東莞、深圳和上海。不難看出，跌幅超過50%的這幾個城市的共同點，是都為一線城市及其周邊，嚴厲的限制政策直接作用於成交量上。

基於50個城市6月份的環比和同比增幅（-5%、-19%），在散點圖上劃分四個象限，分別對應不同的市場交易熱度和市場特徵。

Vivace（急快板160拍/分鐘）

特點：比Allegro（快板）更快，活潑而有生氣

第一象限：環比增幅>-5%，同比增幅>-19%。共11個城市，分別為深圳、長春、蘇州、杭州、寧波、滁州、安慶、襄陽、岳陽、九江和佛山。

此類城市中，有的購房環境相對寬鬆，有的外溢需求規模較大，因此市場交易最為活躍，屬於跑贏大市類型。恰如Vivace的表現手法和情緒，因曲調明快激越，適合用小提琴演奏，代表作如匈牙利作曲家胡拜的《匈牙利狂歡節》。

Moderato（行板、中板）

特點：比Andante稍快，節奏中速，不疾不徐

第二象限：環比增幅-19%。共18個城市，分別為重慶、昆明、海口、蘭州、牡丹江、威海、徐州、揚州、溫州、蕪湖、蚌埠、焦作、宜昌、常德、莆田、北海、三亞和寶雞。

此類城市的普遍特點是受政策調控的影響，市場交易略有下滑，但同比數據又顯示對照去年並沒有大降溫，誠如Moderato的平穩。中國民族樂器中的笛子，音域十分適宜演奏中板樂曲，音色特點是遼闊流麗，代表作有《鷓鴣飛》等。

Lento（慢板）

特點：節奏徐緩柔和

第三象限：環比增幅

此類城市過去市場交易相對高，有一定透支現象，當前市場環比和同比值都偏小，屬於受本輪調控影響較大的城市。這好比Lento傳遞出的婉轉悱惻，常給人多愁易感之覺。慢板的良好表現者包括豎琴、吉他，表現形式多為奏鳴曲、小夜曲，比如耳熟能詳的貝多芬的《月光》。

Grave（庄板）

特點：節奏緩慢、沉重、嚴肅

第四象限：環比增幅>-5%，同比增幅

此類城市購房政策總體偏緊，成交量已下降，且還會繼續下降，除非有明顯政策放鬆。

這如同Grave的莊重低沉，常大段在大提琴獨奏中出現，代表作如巴赫的《G弦上的詠嘆調》。

Variation（變奏曲）

從今年上半年50城的新建商品住宅成交面積環比和同比增幅看，一、二、三線城市分化明顯：

1月—6月，四個一線城市環比去年下半年和同比去年上半年的增幅分別為-38%和-35%，二線城市的環、同比表現是-22%和-17%，三線城市的這兩個數據則分別為-9%和2%。

如此來看，城市級別與降溫程度成正比，最明顯的是一線城市，二線城市次之，三線城市是唯一出現了正增長的。這猶如大多數樂器的鍵、弦排布，越靠邊的音級越高。

而三類城市的此種表現也各有原因：一線城市主要因庫存不足，二線城市在政策管控下有效剔除或抑制了投資投機需求，三線城市受限相對輕微，表現較為堅挺。

上半年的最後一個月6月，市場呈現小幅降溫。這除了體現之前出台的樓市調控政策繼續有效，也預示了樓市已經開始進入傳統的夏淡季。

易居智庫研究院總監嚴躍進預計今年後續趨勢時表示，由於現行的調控政策和金融環境雙偏緊，因此預計7月乃至整個三季度，市場交易量仍將處於歷史低位水平。但也是因如此，未來大跌的可能性不大。同時因為政策再加碼的餘地和可能較小，今年四季度或有利空出盡、底部反彈的機會。

看來，今年的樓市成交，或是一首《變奏曲》。中場休息後，讓我們一起繼續側耳傾聽。

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