2017年上半年無錫房地產市場分析報告

最新 07-14

主要觀點

調控政策席捲全國；

部分先行指標實現增長；

土地市場量價齊升；

新房和二手房市場成交走勢背離；

預計未來無錫土地市場繼續火熱，二手房市場逐漸回歸理性。

政策回顧

1、中央調控樓市目的明確，多項措施集中出台

回顧上半年，國家層面調控政策不斷，多項措施陸續出台。

2、「三限」政策席捲全國，各地因城施策調控升級

3月以來，實施調控的城市進一步擴容，至6月底，有60個地級以上城市和31個縣市出台相應政策。

3、從限購、限漲到限售，短期政策頻出抑制投資需求

上半年，無錫在去年調控政策基礎上不斷加碼，不但重申去年的限購政策，還從價格上進行調控，頒布「限漲令」，實行「限售」政策，規定限售年限，並加強商品房備案價格管理，從供給方和需求方調節市場，實現供需平衡。

綜合來看，2017年下半年全國樓市有望迎來拐點，進入新一輪調整期，預計全國銷售價格增幅將逐步回落，空間上，市場調整也將呈現差異化的趨勢。一、二線熱點城市未來調整幅度可能將相對稍大，三四線城市將繼續保持一段時間的熱度。

關聯指標

1、經濟指標

（1）GDP增速持平全國水平，二三產業增加值規模接近

（2）居民消費價格微幅上漲，今年呈現小幅波動態勢

2、房地產開發投資

2017年1-5月無錫市完成固定資產投資1795.52億元，同比下降1.1%，完成房地產開發投資411.91億元，同比上漲3.7%。

3、商品房施工、新開工、竣工情況

（1）房屋施工面積同比下滑，但降幅有所收窄

（2）商品住宅新開工面積同比止跌回升，預計後期將迎來上市潮

（3）房屋竣工面積同比大幅下降，交付量銳減

土地市場（經營性用地）

1、土地供應情況

從實際供地情況看，上半年無錫經營性用地供應量為132.5萬㎡，約為市區全年供應計劃的4成，由此推斷下半年將迎來土地集中供應潮。

從供應時間來看，4月份經營性用地供應5幅，供應量最大，其次是2月份，供應4幅土地。

從供應區域上來看，濱湖區供應土地5幅，供應面積為36.7萬㎡；新吳區供應量最少，僅3幅，供應面積為13.3萬㎡，其他三區均供應4幅土地，但錫山區供應面積達32.9萬㎡，遠超惠山區和梁溪區。

2、土地成交情況

2017年上半年，無錫市成交商住和住宅地塊總計13幅，同比上漲116.67%，僅次於2011年上半年成交量，成交宗數達近5年高峰。

從成交體量上看，上半年成交商住和住宅地塊體量總計121.3萬㎡，成交面積同比上漲433.96%，略超過2011年上半年，為7年來極值。

從成交金額來看，上半年成交金額為208.25億元，成交金額同比上漲1329.31%。

從成交均價來看。綜合來看，2017年上半年，無錫土地市場表現亮眼，量價齊升。

從溢價角度看，上半年成交地塊中僅1幅溢價超過100%，而2016年全年有11幅地塊溢價率超過100%，可見土地溢價在「雙限」規則下已經得到了控制。此外，上半年有3幅地塊被設定為「雙限」地塊，其中兩幅被首開和龍湖競得，可見「雙限」政策對房企資質有所要求，對提升開發項目品質大有助益。

房地產市場：商品住宅

1、成交分析

2017年上半年，無錫調控政策繼續加碼，單月成交量均未超過3000套，成交面積均不超過40萬㎡，成交金額也一直未突破40億大關。

2017年上半年，無錫商品住宅成交量為13811套，同比減少36153套，同比下降72.4%，降幅超7成；商品住宅成交面積為176萬㎡，同比減少374.8萬㎡，同比下降68%。受樓市調控的影響，2017年開年成交量為2424套，同比大幅下降，降幅約為69.3%，即使進入「金三銀四紅五」，成交量依然沒有突出表現，商品住宅交易量仍然處於低位，處於平穩去化階段。

2、價格指數變化

從房價指數來看，至2017年5月，無錫新建商品房住宅價格環比指數為100.2，較4月提高0.1個百分點，同比指數為126.5，較4月下降1.9個百分點，但從變化曲線看二者走勢略有不同。其中環比指數於2016年9月達到峰值108.2，此後開始逐步回落，至今年2月以後又逐漸小幅回升；同比指數則於2016年12月方見頂，隨後逐漸回調，至今走勢未改。