工業園區二次開發樣本：華鑫轉型智慧產業社區開發商

日前，華鑫置業（集團）有限公司（簡稱「華鑫」）攜手YoungBird共同發起「HALO·一見傾鑫」智慧導視系統設計競賽，通過探討如何解決辦公環境與共享社區有機融合，針對華鑫置業漕河涇片區內的四大園區戶外空間進行導視系統設計。

作為上海儀電集團旗下智慧產業社區開發平台，啟動手中存量工業園區用地進行二次開發，華鑫首度披露了轉型智慧產業社區開發商與運營商的思路。

華鑫總經理曹宇對記者透露，未來華鑫會打破傳統園區封閉的形態，以智慧產業為核心來打通產業的上下游，打造智慧產業鏈與生態圈。

對此，高力國際華東區研究部董事陳鐵東指出，華鑫利用對存量工業用地進行二次開發的契機轉型，並在園區中引入谷歌加速器與微軟的孵化器，從而推動對科技企業創新的扶持，不失為商務園區增加商務附加價值的一個途徑。

「轉型智慧園區過程當中，土地業主的主導權比較強，成本也低，如果是新晉的開發商，土地成本則比較高。」陳鐵東指出，現在一個趨勢是轉型為科研用地，但在可銷售比例和入駐行業有嚴格的要求，比如只能引進科技企業，可以進行50%的銷售，可以作配套。這樣的地塊對於房企而言，數量不多。此外，華鑫、張江、漕河涇等也會通過市場化手段收購。

二次開發契機

城市更新發展過程中，智慧產業社區建設一直是近年來社會各界熱切關注的話題。7月11日，高力國際上海發布相關研究報告指出，上海市目前商務園區總存量為約850萬平方米，目前空置率為15%，即有85%的物業已被使用中。換言之，85%已被使用的物業可以產生新增供應，也給園區二次開發、更新帶來機遇。

但這部分工業園區存量土地很難作精準統計。比如寶鋼一個廠區就可能有5000畝左右的規模用地，但是它沒有完全納入開發範疇。

國內排名靠前的商務園區和產業園區包括中關村、蘇州工業園區和上海張江產業園區；上海較為知名的也有漕河涇園區、金橋產業園等。這些園區都有一個共同特點：產業主導園區開發建設。

高力國際華西區董事總經理兼中國區產業及工業服務執行董事鄧懿君分析指出，上海中環以內的存量工業園區分布較廣，有的甚至位於徐匯區、黃浦區等核心地段。上海已出現了工業園區大業主，包括儀電集團、紡織集團、寶鋼集團等，以國企居多。在布局與資源上，國企佔有先天優勢。

陳鐵東分析認為，產業園區開發商與房企的DNA不一樣，以為工業地產存量土地二次開發後期均會面臨持有出租，資金周轉量不是非常大。與此同時，開發出來的物業因為歷史原因，還承載了產業導入和園區配置的責任。這也是銷售導向型的房企的短板所在。

產業園區開發商之間也不一樣。比如華夏幸福通過與進行PPP合作模式開發產業園區，二級開發大部分利潤來自於住宅銷售； 華鑫沒有一級開發，只做二級開發。比如，同樣是從各自母公司剝離出來，寶鋼地產與華鑫手裡持有的物業屬性也不一樣，寶鋼地產開發的物業偏商辦型。

而由於上海近年來控制存量土地開發，產業園區的開發政策更新也比較快。最近幾年，每個工業區裡面都會有不同種類方式的二次開發，比如政府把土地收回納入土地儲備中心再放到市場上招拍掛。

一個事實是，由於房地產金融的蓬勃發展，令很多非產業園區開發商點燃產業地產開發的信心：一方面市場吸納量逐漸浮出；另一方面，政府對於工業園土地二次開發有所鼓勵。

多名業內人士接受記者採訪時均指出，萬科、碧桂園等大房企還是以住宅開發為主，即便近年做商業用地開發，也是以銷售為主；不少大房企希望藉助自身優勢切入產業地產、商務園區的開發，但物業需要長期持有，資金成本形成不小的阻力。

轉型智慧園區

高力國際研究報告顯示，上海的園區分三個層級：核心商務區，如陸家嘴，淮海路聚居區，價值是最高的，收益也是最穩定的，因此大部分資產都不出手，都是長期持有；市中心市場，如虹口、閘北、長寧等區域的商辦項目，吸納量也很大，不斷地擴張；商務園區則屬於最邊緣區位，吸納了大量核心區外溢的企業，有很明顯的價差。

進駐科技園區的產業主要以科技類為主，比如凌空商務園區，依託空港引入攜程等大客戶。記者獨家獲悉，宜家集團已在凌空商務區拿了一塊地，要建一個多業態的購物中心，宜家家居則作為其中一個主力店入駐，此外這個購物中心還引入一家五星級酒店。

陳鐵東認為，科技園區目前均有配套優惠政策，比如張江，是上海優惠政策力度最大的園區，對企業的吸引力還是很大。科技園區一般有孵化功能，比如漕河涇開發區，已經擁有企業孵化器、加速器等形成一條完整產業鏈。

很顯然，在往智慧園區轉型的路上，華鑫置業已經從儀電集團的核心業務中完全剝離，並致力於轉型智慧產業社區開發商與運營商。曹宇透露，轉型賦予華鑫兩個層面的內容：首先是依託儀電集團打造智慧龍頭產業；其次，華鑫所提供的智慧社區解決方案包括三方面內容：智慧管理、智慧服務、智慧產業。

記者了解到，上述解決方案將落地園區中的一號地塊，核心的內容就是針對物業管理如何降本增效與智慧服務。目前華鑫已建立智慧園區綜合服務平台，以華鑫物業管理的200萬平方米左右的規模為基礎提供服務，前述設計大賽也將推出智能路燈整合方案，這些都是智慧服務的重要內容。目前，在漕河涇區域以「華鑫中心」「華鑫天地」「華鑫慧享中心」為代表的第一批項目已投入使用。

而在陳鐵東看來，市場對商務園區關注度走高始於四五年前，外資豐樹集團、AEW等，內資弘毅資本、萬科等均有布局。反而是市中心核心商務區的甲級辦公樓收益比較低，可供投資的物業資產非常少。據透露，目前甲級寫字樓收益率可以達到3.5-4.5%；商務園區卻有5-6％。隨著資本對智慧產業社區的關注度逐漸上升，未來項目整售的機會也將越來越多。

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