風口上的「特色小鎮」：因循產業而自然生長

21世紀經濟報道

編者按：壯大於浙江省的特色小鎮之風正在席捲全國，由此吸引蜂擁而來的資本當然也包括房地產。

房企在熱點城市甚至城市群覆蓋範圍內的三四線城市拿地都開始出現困境之時，這無疑是開發商們認識到的一個機遇所在。

也因此，伴隨各類型房企都開始對建設特色小鎮制定目標而來的，也有各界對開發商「囤地」的質疑聲。

對於還沒完全擺脫滾動開發模式的房企而言，經營需要長期、大量資金投入的特色小鎮無疑會是一個難題。雖然手握一定資源，但能否真正吸引產業集聚也成為大眾關注的核心。

在探索階段還未結束之前，特色小鎮之於房企，到底是機會還是雞肋，尚是值得長期觀察的問題。

隨著城鎮化進程加速、城市群概念興起以及決策層的高度支持，地處城市群中三四線城市的特色小鎮因其資源優勢而迎來爆發期。

2016 年2月，國務院頒發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優勢的小城鎮，帶動農業現代化和農民就近城鎮化。當年7月21日，住建部、國家發改委、財政部明確提出，到2020年我國將培育1000個左右的特色小鎮，並公布北京市房山區長溝鎮等127個鎮為第一批中國特色小鎮。

據戴德梁行統計，目前，各區域的特色小鎮正在蓬勃建設中，首批特色小鎮主要分布在我國東部，又以華東地區最為密集，共39個，約佔127個小鎮的30%。當前特色小鎮建設成效已逐步顯現，然而不容忽視的是已經出現一些問題亟待解決。特色小鎮的建設如果僅僅按照過去的房地產開發模式，設幾個新區、建一些特異風格的建築等形式，已然不能滿足當前特色小鎮的發展態勢和市場訴求。

特色小鎮生成邏輯

特色小鎮，是指依賴某一特色產業和特色環境因素（如地域特色、生態特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產、城、人、文的理念與功能進行整合，打造具有明確產業定位、文化內涵、旅遊特徵和一定社區功能的綜合開發項目。

21世紀經濟報道記者綜合調研了目前市場上的特色小鎮。從發展路徑看，中國的特色小鎮興起於浙江，壯大於長三角。如今，正以燎原之勢在全國蔓延開來，逐漸成為我國產業轉型升級的重要抓手。借政策東風，特色小鎮成為國內地產企業轉型發展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產業地產企業，或是上海元合、內蒙億利金威這類地方企業，都將轉型的戰略指向「特色小鎮」。

21世紀經濟報道記者發現，按不同功能分類，特色小鎮目前主要有智慧生態科技小鎮、農業小鎮、文旅小鎮、生態小鎮、影視小鎮、汽車小鎮、金融小鎮、航空小鎮、旅遊小鎮等類型。

不過，高力國際研究發現，經過近一年的快速發展，全國已經形成了眾多以一產、二產或者三產為主導產業的特色小鎮。以京津冀區域為例，高力國際認為該區域已經形成了依託八大產業發展的特色小鎮布局。當前全國特色小鎮的主導產業中，以第二產業和第三產業數量居多，特別是戰略性新興產業和文旅康養產業。當然也有依託第一產業即農業，特別是新興農業形成的田園綜合體和新興農業小鎮。

高力國際認為，在特色小鎮的產業路徑中，以三產為主導產業更容易形成人口聚集效應。從產業生成邏輯模型中，可以看到產業協同是非常重要的一個維度。這也是特色小鎮與產業園和文旅古鎮等傳統有特色的小鎮最重要的區別之一。

經過對全國多個特色小鎮的產業生成邏輯和定位分析，高力國際發現，當前特色小鎮由於體量相對產業新城較小，因此對要素的融合要求會更高。與之對應的產業，在縱向存在從產業生產到產業應用和產業服務的延伸；在橫向上融合形成的產業將會是特色小鎮發展的重要產業路徑之一，尤其是三產和二產的融合發展。

戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管王晨表示，從長遠發展來看，基於地方特色而塑造的特色小鎮成為更符合新型城鎮化要求的主題空間和促進就地城鎮化的主戰場。需要在結合各自地區的具體情況打造的同時，注重「質」的發展，即要和當地文化、自然山水、特色資源結合，形成獨具特色IP的主題性小鎮。

發展路徑：先天融合

與產業園不同的是，特色小鎮要實現生產要素、生活要素和生態要素的融合發展。在前期開發階段就需要明確產業定位和產業規劃。而很多產業園區的產業發展都存在從「0」到「1」的過程。

在產業園區發展前期，通常會出現區域產業基礎薄弱、當地政府經驗較少、比較依賴非產業產品盈利以及園區產業單一等問題；在發展成熟後，園區的產業附加值相對較高，產業也成為園區的主盈利點，同時產業格局有所提升。

王晨表示，在特色小鎮的「小鎮」方面，應注意到小鎮的城鎮功能完備性，除產業功能、旅遊設施外，應具備居住及其他城鎮配套的自我滿足。特色小鎮中應有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時、甚至更長時間停留，並在小鎮中形成規模化、重複性的消費。

在開發企業實際運作中，相較於產業園，特色小鎮也具有先天優勢。高力國際調研發現，傳統地產運營商由於缺少產業運營經驗，一般都難以對產業進行深入系統的設計和定位，特別是難以對特定產業上下游環節進行細緻的考量。但良好的產業基礎是特色小鎮發展的初始驅動力，特色小鎮的發展需要靠產業的導入來帶動產業結構的形成，從而實現小鎮的空間結構、社會結構融合。

此外，特色小鎮還能解決房企普遍面臨的拿地難困境。北京市某房企總經理在接受21世紀經濟報道專訪時也表示，目前多數北京房企面臨拿地難困境。而在北京市疏解人口大背景下，特色小鎮是開發商轉型的很好路徑。既能發揮開發商的開發優勢，也能解決開發商拿地難困境。

以華北區域為例，北京的產業疏解是環京區域特色小鎮主要的發展機遇。2015年北京提出疏解非首都功能，製造業、教育和醫療等產業加緊向外疏解的步伐。這其中就需要依賴京津冀協同發展的大環境。對於環京區域小鎮的產業定位來說，國家政策的正向引導是產業升級的重要方向。

不過，值得關注的是，特色小鎮當前處於初期發展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國缺少成熟的產業運營商，在「去房地產化」和「產業立鎮」的政策導向之下，對於來自傳統地產領域的開發機構，無論是商業思維的轉變還是產業要素的開發和導入，運營特色小鎮都是巨大挑戰，過渡到「產業立鎮」也必將經歷一個過程。

「大家摸著石頭過河，是一個比較初期的階段。」王晨表示。

據高力國際了解，很多國內知名的開發機構都有深耕產業的決心，但初期階段照搬傳統地產開發模式到特色小鎮，在很多情況下也是開發機構圍魏救趙、曲線救國的無奈之舉。因此一些開發商選擇和產業主體合作，藉此嫁接不同資源、導入強勢產業，以聯合開發等方式形成產城融合基礎，從而打造完備的特色小鎮。

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