教你如何維權，拆遷談判中常見十大問題及談判技巧！

最新 07-16

1、如何確定特殊情況下的業主身份（補償對象）？

根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷人應當對被拆遷人給予補償。這就十分清楚地表明被拆遷人是城市房屋拆遷補償的權利主體。

另外，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償，這說明因拆遷房屋而蒙受停產、停業損失的房屋使用人也是拆遷補償的權利主體。

除此以外，還存在拆遷補償權利主體的特殊情況，具體如下：

（1）因婚姻引起的特殊情況

a.一方以個人財產投資取得的收益購買的房產，屬於共有財產，夫妻雙方共同享有補償權利；

b.以男女雙方的住房補貼、住房公積金購買的房產在拆遷時如離婚或一方死亡，按共同財產處理補償事宜；

c.以男女雙方的養老保險金、破產安置補償費購買的房產，拆遷時離婚或一方死亡，按共同財產處理補償事宜；

d.以夫妻一方或雙方所有的知識產權中的收益購買的房產，拆遷時離婚或一方死亡的，按共同財產處理補償事宜；

e.當事人婚後，一方父母出資為雙方購置房屋出資的，如明確表示給雙方的房屋應視為共同財產，但未有明確表示的除外。

f.以軍人的傷亡保證金，傷殘補助金，醫藥生活補助費購買的房產屬於軍人的個人財產，如遇拆遷時離婚或軍人死亡，應按照軍人的個人財產處理。如離婚，對方不享有補償安置權；如軍人死亡，依繼承法的規定處理。

g.以軍人的複員費、自主擇業費等一次性費用購買的房屋，如在拆遷時離婚或軍人死亡，一般以夫妻婚姻關係存續年限乘以年平均值（即將發放到軍人名下的前述費用總額按七十歲人均壽命與軍人入住時實際年齡的差額予以均分的金額），所得數額即為共同財產，其餘為軍人個人財產。以此比例來房屋拆遷補償款的分配比例。

（2）因繼承引起的特殊情況

《中華人民共和國繼承法》第2條規定：「繼承從被繼承人死亡時開始」。在拆遷活動中遇到房屋所有權人死亡的情況，繼承人便依法享有被拆遷房屋的補償權。房屋拆遷安置補償協議只能與繼承人簽訂。因此要明確誰是繼承人及各自的繼承份額。

如協議已簽訂但尚未履行或未全部履行的，被繼承人的權利義務便由繼承人承受。

對於繼承人之間的協商，拆遷人一般不干預，但方便時可從旁協助。如提供協商地點、提供資料、提出參考的補償安置方案等。一旦拆遷當事人之間爭議無法解決時，應由當事人通過法院訴訟解決，最終按生效的裁判文書執行。但房屋可採用先予拆除，補償金提存的辦法。

2、房屋拆遷補償範圍包括什麼？

補償範圍是確定拆遷活動造成的損害中，哪些財產利益是應依法給予補償的。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷補償範圍包括三個部分，即：房屋所有權、附屬物所有權、收益權。

（1）房屋。被拆遷房屋凡列入補償範圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權人合法所有；②房屋本身合法，如不得是違章建築等。《城市房屋拆遷管理條例》規定：「拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償；拆除未超過批准期限的臨時建築，應當給予適當補償。」

（2）附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附於房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特徵：①依附於房屋而存在；②具有某種用途，並有利於房屋的升值；③必須是能計算其價值的物體；④被拆遷房屋的附屬物應具有合法性。

（3）收益權。城市房屋拆遷補償範圍中的收益權應具有以下特徵：①收益權人系合法地佔有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。

在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定的搬遷補助費。

3、被拆遷房屋補償面積的確定？

被拆遷房屋面積的確定，有產權證記載建築面積的，以記載的建築面積補償；未記載建築面積的需委託有資質的測繪單位進行測繪，以測繪報告的數據計算補償價格。

4、安置房建設期間的過渡安置補助費標準是怎樣的？

在過渡安置期間，永久性建築物業的安置補助費標準會比補償當時的業主舊房屋市場租金略高，以保障業主搬遷前能迅速在原居住周邊及鄰近找到較合適的房屋，目前城市更新項目的過渡費補償標準的制定大多都遵守此原則。

5、開發商如不能按時交房造成延期回遷的對業主有什麼補償？

因開發商原因不能在雙方約定的建設期按時交付回遷房而造成業主延遲回遷的，延期交付期間的過渡期安置補助費標準應當在原定標準上上浮一定比例作為補償。

6、回遷安置房提供裝修嗎？

目前市場通行的做法主要有兩種：

開發商先裝修幾種類型樣板房，由業主們挑選並簽訂協議後由開發商負責裝修。

7、原業主能否在回遷安置房面積標準上增購面積？按照什麼標準結算？

不同小區城市更新的建設規模不同，需拆遷的舊房屋戶型面積也有很大差異，開發商在制定增購方案時也有很大差別；如開發商允許增購，目前運行的部分項目都按照市場價格進行結算。

8、對積極配合拆遷的被拆遷人有何獎勵措施？

早搬遷，早受益是動遷工作的出發點，幾乎所有的城市更新或舊改項目補償方案中都會對在約定的搬遷期限內配合搬遷、實施早搬遷的業主有不同獎勵標準，獎勵方式主要以貨幣為主，也有部分更新項目以房屋建築面積作為獎勵方式。如果是釘子戶，就沒有任何獎勵了。

9、房屋拆遷過程中，哪些情況應當辦理證據保全？

（1）房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，應當辦理證據全；

（2）實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

10、抵押的房屋面臨拆遷怎麼辦？

抵押房屋拆遷採用貨幣補償方式操作

抵押房屋拆遷若採用貨幣補償方式，應當首先由抵押權人和抵押人協商重新設立抵押或先償還債務，使抵押房屋的抵押權消滅，被拆遷人方可向拆遷人領取補償款。若抵押人與抵押權人不能就重新設定抵押或先償還債務達成一致，拆遷人可以將補償款交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

抵押房屋拆遷採用產權調換方式操作

抵押人和抵押權人應當就產權調換後的房屋作為抵押物而重新簽訂抵押合同，並經登記後生效。此前，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償協議。

抵押權人與抵押人在拆遷期限內達不成新的抵押協議的，該房屋視為產權不明確的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意後實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋做勘察記錄，並由拆遷人向公證機關辦理證據保全。

拆遷談判技巧

1、分析被拆遷戶的心理狀態

被拆遷戶的情況可能各不相同，反映出來的心理狀態也就各有差異。拆遷談判人員只有掌握了被拆遷戶的心理狀態，也能選擇有效的談判策略。被拆遷戶比較典型的心理狀態有以下幾種：

（一）如意心理這是被拆遷戶獲悉自己所有或使用的房屋要進行拆遷時表現出一種愉快和興奮的行為特徵。形成這種心理的原因是被拆遷戶對舊居的厭煩和對新居的嚮往。當拆遷實施單位進入現場時，被拆遷戶一般都是態度和藹、熱情主動、積極配合。拆遷工作人員與其相處也比較和諧。

（二）恐懼心理當房屋拆遷工作進入實質性階段時，部分被拆遷戶懷有一種恐懼心理狀態。他們在不同程度上關心自己利益的實現，主要特徵是表現出憂慮和慌張，在這種情況下，被拆遷戶對拆遷工作人員一般缺乏信任感，生怕工作人員剋扣面積、貶低價格及折舊率等。凡事總是斤斤計較、舉棋不定。

（三）消極心理有些被拆遷戶當遇上房屋拆遷的規定、標準、和原則與自己所要求的條件不一致時，就處於一種消極心理狀態，通常表現出一種不卑不亢、行動遲緩的行為特徵。

（四）橫纏心理當房屋拆遷工作進入實施階段時，部分被拆遷戶認為這是實現個人利益的關鍵時刻，力求經濟利益或其他利益最大化，以拒不拆遷為籌碼，表現為橫扯和要挾行為。

上述消極心理和橫纏心理就是通常所說的「釘子戶」，前者表現軟拖，後者表現硬抗。

2、選擇突破口

拆遷談判取得成功的前提是談判人員必須熟知法律法規，熟知每一戶情況，而且對於每一戶該具體如何說，如何做，每一句話都應進行認真安排，如同戰爭前的部署。談判的常規做法是先易後難，選擇突破口。突破口的選擇原則首先是該戶人家位置關鍵，最好能夠起到割斷分裂房屋的作用，其次該戶在當地有些影響，面積亦不宜過大，便於操作，能起到「以點帶面」的作用。

3、選擇談判對手

拆遷談判開始後，選擇好談判對手，對於提高談判的效率，推進談判的順利進行，無疑是十分重要的。實踐中，根據事先調查摸底的結果，判明有關人員的身份，確定對方是否有權利參與談判，是否是適合的當事人和參與人是談判開始的先決條件。尤其是有的被拆遷戶，家庭成員眾多。家有千口，主事一人，如何選擇其主事人，進行談判和訂立合同，主要應抓住兩條：

（1）選好對手並完善手續。

判明一個被拆遷家庭的成員情況，調查摸底要細，在不能弄錯被拆遷人的基礎上既不能遺漏當事人，一般也不宜對其全家人談。因為一個被拆遷家庭，人有男女老幼之分，還有素質之分，善於發現對方的主事之人，明理之人，作為談判對方，可以少走彎路。在全家人對拆遷補償事宜意見不一，一家人齊上陣，七嘴八舌的情況下，談判人員可以要求對方派兩名代表，其他家庭成員簽出授權書，談判人員與代表談判就會順利得多。

2）依據對方成員的素質選擇對手。

一個人的素質往往決定其在家庭中的地位。從性格上看，有的人性格隨和，談判一般不會因這種人而難以進行；有的人性格暴躁，則不適應作為談判對手。當然，我們選擇談判對手是一回事，有沒有選擇餘地則是另一回事，如果能選擇當然比不選擇好。

4、談判應圍繞核心問題展開

拆遷補償協議中涉及的問題很多，但被拆遷人最關心的問題無外乎補償方式、補償金額等，這些就是談判的核心。因此，談判人員在談判中要善於抓重點，引導談判圍繞核心問題展開。一旦雙方在核心問題上達成了一致，其他問題也就有可能迎刃而解了。

5、及時固定談判成果

拆遷補償金額是依據談判當時的房屋市場價格確定的，而房屋價格根據市場行情發生波動，因此不排除外界因素導致被拆遷人與談判人員就拆遷補償條件達成基本一致後又反悔的情況。為了避免上述情況，當雙方談判基本達成一致時，應儘快以合同或協議的形式固定談判成果，以免被拆遷人反悔。