歷史周期告訴你：樓市接下來還會發生什麼

地產的調整周期有多久？我們是不是可以從之前的調整周期中，找到樓市接下來的發展脈絡？

來源：Wind資訊綜合中國經營報、櫻桃小房子等

歷史不會簡單的重複，但總會驚人的相似。

近日隨著調控的趨嚴，貨幣政策收緊，樓市已發生明顯轉向。與上一個樓市調控周期內發生過的陣痛一樣，房企資金鏈斷裂、房貸利率全面提高、房價橫盤、開發投資增速放緩……諸如此幕再次重演。

樓市的調整周期有多久，我們是不是可以從最近的調整周期中，找到樓市接下來的發展脈絡？

一、房企資金鏈斷裂

近日，一條「深圳某百強房企欠薪3000萬，疑資金鏈斷裂，老闆去向不明」的消息在地產圈廣為流傳，這家房企是奧宸地產。

據奧宸地產官方網站資料，集團創立於1996年，具有國家一級房地產開發資質，總資產超180億元。經過多年的發展，現已擁有深圳、北京、昆明、騰衝等多個城市的房地產項目，還曾在美國韓國開發過項目。

奧宸地產的資金斷裂問題，實際上是淪陷於上一輪調控中，雖然從2015年開始，政府救市市場回暖，但奧宸一直未走出泥潭。

奧宸地產在2014年就開始出現了資金斷裂的問題，雲南2個項目停工，深圳項目去年也被司法查封。

究其原因，是因為上一輪房地產牛市時，奧宸地產步子邁的太快，2010年老闆放出豪言，三年銷售要做到200億，擠進全國房企前20強，完成幾大城市群布局。

雖然2015年奧宸地產通過出售深圳優質土地，緩解了部分資金壓力，但始終沒有周轉過來。與這一輪牛市也無緣。

如今，在深圳奧宸地產南山阿里雲大廈辦公室，因拖欠物業費已被貼上封條，根據門上的通知函顯示，奧宸地產共欠費用399萬餘元。

據悉，奧宸地產2016年8月承租阿里巴巴T2座9樓，而在今年5月收到《催款通知書》，一年不到，連辦公租金物業、水電費用都無法繳清。

而事實上，房企資金鏈斷裂並非個例。就拿之前的樓市調控來說，全國倒下的房企也是不勝枚舉，二三四五線城市的爛尾樓遍地開花，還不乏知名的百強房企，舉三個例子。

1、2011年9月，綠城開始被破產的流言所困。2012年斷臂求生，引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東，又將一部分項目賣給融創。2013年新疆項目遭遇合作方的惡意構陷。2014年經濟下行，中高端房地產的銷售越發困難，最後，掌門人宋衛平出售大股份給融創孫宏斌，經營了20年，產品在行業內口碑非常好的綠城，以改名藍城告終。這幾年，哪還有他們的聲音。

2、2014年，深圳的光耀地產出現資金問題，在惠州的多個項目停工，通過民間借貸和高息從銀行借款，也未能扭轉局面，最後破產。

光耀拿下的項目，都是在2011年到2014年，多數位於惠州，惠州在投資熱潮過後一片狼藉，成為鬼城不說，房子根本賣不動，利用高利貸資金，根本無法自救。

3、同樣在2014年，江蘇華光地產資金鏈出現問題，項目融資難，信託融資中途叫停，到2015年8月，華光地產被宣布破產清算。

華光地產破產原因，也是因為之前幾年房地產形勢大好，步伐邁得太快，拿地過猛，08年高價拿下的地一直不敢開發，不考慮土地價格，所以才導致資金鏈斷裂。

雖然2015年市場有回暖跡象，但華光沒有等到黎明，其在南京處於開發狀態的三個項目全部宣告資金鏈斷裂。

業內人士指出，這些破產的房企，都是因為調控引發的，資金緊縮、擴張太快、產品不適銷，高成本融資等問題。

有的幸運地躲過了上一輪調控災難，艱難地熬到了黎明，而有的就倒在了黑夜裡。

二、理財產品預期收益與貸款利率首現倒掛

近日以來，房貸市場草木皆兵，任何風吹草動都能給脆弱的樓市帶來一場風暴。

此前，融360發布的數據顯示，目前，全國533家銀行中，已有20家銀行已經停貸，未來或有新增銀行暫停房貸業務。

不過央廣網隨後發布消息稱，所謂「20 家銀行停貸」數據並不嚴謹，商業銀行並沒有大面積停貸。也有業內人士稱，20家銀行停貸數據並非由銀行證實，而且這20家銀行是總行還是分行並不明確。

但不可否認的是，從6月初開始，北京、上海、深圳、廣州等一線城市相繼出現了房貸利率大幅上調的現象，並且逐步蔓延至二線城市。房貸收緊的跡象，越來越明顯。中原地產研究中心的最新統計數據顯示，目前大部分城市首套房貸利率基本執行基準利率，二套房貸利率上浮10%~20%。

值得注意的是，北京某商業銀行工作人員表示，近期發售的理財產品預期收益率已經超過5%，而五年期及以上貸款利率只有4.9%，即便按基準利率發放個人房貸，也是虧錢的。

有分析稱，由於銀行資金面緊張，造成了理財產品利率飆升，資金成本不斷加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，個人房貸又屬於中長期貸款，流動性較差，銀行提高房貸利率也是無可厚非。

從央行和統計局公布的2017年5月份經濟數據來看，新增金融機構貸款1.11萬億元，同比多增1264億元。房貸雖然不低，但同比明顯萎縮。居民貸款增加6106億元，其中中長期貸款增加4326億元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000億元，同比降幅創11年以來新低，這意味著房貸利率上調對房貸需求的影響正在逐步體現。

業內人士指出，6月份對銀行來說是二季度宏觀審慎評估體系（MPA）考核的關鍵節點，為保證流動性考核過關，加快信貸結構調整，銀行自然會提高房貸利率，控制資金流向房地產。

業內稱，流動性趨緊是此輪房貸利率上漲的主因，但內因還是金融強監管。近期國家加大整頓影子銀行的力度、加速去槓桿，導致銀行的資金面全線告急。銀監會對金融市場融資逐漸收緊，個人新增房貸佔比也有著嚴格的數量要求。從全國數據來看，個人房貸的平均利率已經見底反彈，去年下半年最低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來走勢將或持續攀升。流動性趨緊是此輪房貸利率上漲的主因，但內因還是金融強監管。銀監會對金融市場融資逐漸收緊，逐步落實銀行的同業負債不得超出其總負債1/3的嚴格約束，個人新增房貸佔比也有著嚴格的數量要求。個人房貸的平均利率已經見底反彈，去年下半年最低值為4.52%，今年一季度為4.55%，未來走勢將或持續攀升

三、M2增速首次降至個位數，貨幣收緊

根據央行最新發布的數據，5月M2同比增速為9.6%。值得一提的是，這是自從1986年有統計以來，M2增速首次跌破10%的歷史性大關！

央行有關負責人表示，M2增速放緩主要是金融體系降低內部槓桿的反映；而M2低增速可能成新常態。也就是說，這相比過去兩位數增長，毫無疑問貨幣緊了。

M2回落同時，房地產市場過熱勢頭亦被明顯遏制。

國家統計局周三數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。

銷售方面，1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。

四、京滬深房價連續7個月橫盤

Wind資訊統計顯示，自2016年9月底全國各地樓市新政相繼出台後，一線城市首當其衝，除廣州外，北京、上海、深圳三大一線城市新建商品住宅價格指數已連續7個月環比增速維持在0.6%以下，且多處於負增長區間，近乎處於橫盤狀態。其中，深圳4月份環比零增長，此前已連續六個月環比負增長。

中原地產首席分析師張大偉也認為，過去兩年，大部分銀行吸收了過多的房地產抵押物，目前，房貸出現了收緊現象，貸款折扣減少，放款時間明顯延長，這些房地產調控政策疊加產生的作用。購房者的資金成本持續上升，貸款的壓力越來越大。目前，市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

中國社科院近期發布的5月《住房市場發展月度分析報告》預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌。

五、2017年處於樓市調整周期的什麼節點？

歷史只是鏡鑒，爭論仍在。就如每次樓市周期時發生的一樣。

方正證券首席經濟學家任澤平此前發布研報認為，近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底-2018年上半年。2017年房地產調控將保持高壓姿態。由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。如果長效機制能夠建立，尚有轉機。

不過摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強則認為，當前房地產周期跟2013-2014年完全不一樣，現在房地產的庫存大為減少，再次陷入深度調整的可能性比較低。5月底，他曾撰文指出，房地產市場最糟糕的周期已過，因為2009年-2013年間，新屋開工量從7億平方米跳升至13億-15億平方米，大幅超過10億-12億平方米的當期銷量，積累了大量庫存，致使房地產市場在2013年-2015年經歷了一輪深度調整。

對於如何處理現下房地產風險，瑞穗證券沈建光認為，中國應避免主動刺破泡沫。中國房地產市場風險使得調整樓市政策持續十分必要，關鍵在於扭轉恐慌性購房的預期，比如增加充足的土地供應、引導信貸資金合理配置、因地制宜地啟動地方房地產政策、避免資金過度進入房地產市場等。而從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加槓桿幫助企業降槓桿的嘗試是有風險的，切實推動結構性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫，短期的限購已經越來越沒有效果，更多供給側改革，特別是土地改革、戶籍改革、房產稅等稅制改革的長效機制的建設已尤為迫切。

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱稱，在需求上，缺乏房產稅這樣的自動穩定器，如果需求方有了自動穩定器，就用不著限購，用不著採取行政措施，稅收和槓桿自動可以起到穩定房地產的作用。

樊綱提到，解決房地產問題的根本還是需要解決戰略性和制度性的問題，而不是簡單地把房地產問題歸結於貨幣問題，這次錢沒有去股市，說去了房地產，這次怎麼就到了大城市，而沒有到中小城市去？

不過，中泰證券首席經濟學家李迅雷則稱，對於投資者資產配置來說，樓市還有結構性的機會。

說到樓市的結構性機會，其實就是一個補漲現象。李迅雷通過比較上海和安徽兩地發現，2010年以前，上海人口大幅流入增長了40%，而安徽人口在2000-2010年是負增長；2010年至今的7年時間裡，上海人口僅增長了4.9%，而安徽人口增速也達到4%；尤其近兩年，上海外來人口減少，而安徽人口增速在上升。這就是一個人口聚集的現象，人口流入對當地房地產市場肯定是有利的，所以存在補漲的機會。

從去年人才流向看，大專以上學歷人口流入比重最高的城市是杭州，其次是長沙、武漢和深圳。二線城市人才流入比重也在明顯增加，投資機會可能會更多一些。目前，中國大城市化率的提升主要是向二線城市集中。合肥、廈門、鄭州的房價上漲更多體現為大城市化，南京則有補漲成份，貴陽作為西部地區，儘管人口凈流入，但收入水平偏低，房價難漲。

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