貸款買房 因銀行放款遲緩而逾期付款 買房人是否應承擔違約責任？

2015年12月，李先生購買王先生轉讓的一套二手房，總價款為320萬元，雙方簽訂存量房買賣合同，明確約定李先生支付首付款50%，餘款通過銀行借貸方式支付王先生。

王先生表示，轉讓房屋是為了改善居住條件，急需李先生儘快付清全部購房款另行購房。李先生經與銀行核實其信用記錄良好，抵押房產向銀行貸款160萬元沒有問題。據此，雙方在合同中約定自雙方辦理房產變更登記之日起30日內付清銀行貸出的房款，若逾期付款，每日支付違約金為總房款的千分之一。此外，逾期超過30天，王先生有權解除合同，並可要求對方支付總房款的10%作為違約金。

合同簽訂後，李先生支付了首付款，辦理了過戶登記，同時向銀行申請貸款。由於銀行放款出現了周期遲延，李先生一直沒有按合同約定的時間付清銀行貸出的房款。

王先生遲遲拿不到餘款，就無法向自己的上家（改善型住房的賣家）交齊首付款，導致該賣家解除房屋買賣合同，王先生支付了60萬元違約金。

此後，王先生以李先生逾期支付銀行貸款為由起訴到法院，要求解除房屋買賣合同、李先生賠償損失60萬元。法院經審理後，支持了王先生的訴訟請求。

這起糾紛是由於銀行沒有在一個合理的時間內放款造成的，尤其是年末銀行放貸更是時間不定，造成賣方無法獲得買方通過銀行貸款所支付的房款。銀行放貸的遲延是否構成了買方向賣方承擔違約責任？「案例中的李先生可能會覺得很冤，畢竟他無法控制銀行放款時間，況且他已將變更的房屋產權證提交銀行辦理貸款手續，但法院最終還是判決其構成違約。」江蘇聖典律師事務鄭宇律師認為，合同法關於違約責任的成立不以過錯為要件，除個別有名合同違約責任以過錯原則為要件，房屋買賣合同以無過錯為要件承擔違約責任。

鄭宇律師介紹，《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。因此，買方以自己沒有過錯為由主張不構成違約抗辯是不能成立的。「案例中，雖然買方無法控制銀行放款的節奏，但是既然房屋買賣合同中已約定了銀行放款的期限，並承擔相應違約責任的法律後果，解除合同的條件成就，只要賣方依法行使，買方就應承擔不利後果。」鄭宇律師提醒，對於貸款購房的買方應從兩方面加強注意，一方面，在房屋買賣合同中明確約定，餘款付款時間以銀行放款時間為準，避免違約責任的產生；另一方面，如果產生違約責任是由於銀行放款時間造成，買方應當與銀行簽訂借貸合同時，明確放款時間，否則由此造成的損失應由銀行承擔。「但是通常銀行不會設置對其不利的條款，所以買方盡量在房屋買賣合同中明確以銀行放款時間為準，減輕自己過重的違約責任，促成交易。」鄭宇律師說。

律師簡介：

鄭宇，2002年3月通過國家首次司法考試，取得法律職業資格，律師執業14年。現為江蘇聖典律師事務所高級合伙人，南京市律師協會電子商務與互聯網業務委員會主任委員、公司與證券業務委員會委員、南京市法學會經濟法研究會理事、民革江蘇省委直屬支部黨員。鄭宇律師主要從事公司股權併購、電子商務等領域的法律服務業務。

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