最嚴限購VS銷售火爆，2017上半年房地產市場風雲盡覽

史上最嚴調控背景下，開發商上半年銷售額未降反升，比往年的業績還要好。而土地市場上，各房企搶地也是頻頻上演，房地產的春天還將繼續？

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來源：Wind資訊綜合第一財經、華夏時報、證券時報等

自去年10月以來，各城市房地產調控政策不斷。目前，全國主要大城市基本都出台了限購措施，甚至不少三四線城市也開啟調控。史上最嚴調控背景下，開發商上半年銷售額未降反升，比往年的業績還要好。而土地市場上，各房企搶地也是頻頻上演，房地產的春天還將繼續？

部分房企年目標已達七八成

Wind資訊統計顯示，從銷售額上看，儘管2016年四季度多個城市開啟限購，但2016年市場仍然銷售火爆。其中恆大以3734億銷售額位居首位，緊隨其後的萬科和碧桂園銷售額也都在3000億以上，3家銷售額合計突破萬億。綠地控股、中國海外發展、保利地產也紛紛突破2000億大關，此外千億銷售規模的還有金地集團、華潤置地和融創中國，這些屬於地產行業中的龍頭。

隨著房地產新政的不斷加碼，大型龍頭房企銷售並未受到影響，反而均實現較好的增長。據不完全數據顯示，今年上半年碧桂園以2889億位居首位，完成去年銷售額的94%，而萬科、融創中國、保利地產等也都在半年時間就完全去年全年銷售的70%以上，因此可預見2017年這些龍頭房企銷售額再創新高概率極大。如下圖：

碧桂園上半年銷售額達到2889.1億元，超過萬科、恆大成為上半年全國房企銷售冠軍。僅用半年的時間，碧桂園已經完成全年4000億目標的72%。萬科雖然沒有公布年度銷售目標，但2771.8億元的銷售額，同比增幅也達到45.82%，位列第二位。銷售額第三位的恆大，上半年2440.9億元的銷售額也完成了全年4500億元目標的54%，業績同比增長幅度高達72%。

上半年相當一部分房企年度銷售目標完成率已在50%以上。研究人員指出，三四線城市，成為房企發力的重要支撐點。個別聚焦三四線布局的企業，上半年業績同比實現了超過150%以上的增長。

另一個值得注意的現象是，在各地不斷出台包括限售對調控不斷加碼的背景下，相當一部分公司的業績出現了加速增長的現象。一些房企則因業績的兇猛增長，成為今年房地產界的黑馬。魯能集團今年上半年累計銷售額為507億元，同比增長85%；另一家名為中梁地產的開發商，上半年銷售業績達到354.7億元，甚至超過了不少市場上老牌知名房企的業績。

土地市場也瘋狂

7月未過半，12日南京進行了本月以來的第三次土地拍賣，6幅地塊被房企一搶而光。8個工作日已拍賣出30幅地塊，其中13幅住宅用地全部達到最高限價，不僅要現房銷售，還要配建面積累計達18.94萬平方米的保障房，無償交給政府。

南京近期土地市場的搶地是個例還是短期現象呢？我們以全國主要城市今年上半年土地交易情況，以及對比去年上半年各地還未實施房地產限購新政情況來看，房企對土地更加的如饑似渴。

從土地出讓來看（以最緊俏的住宅用地來統計，下同），根據4月份住建部和國土資源部發布的通知，商品房庫存較少的城市需要加快供地節奏。因此4個一線城市今年供應土地數量明顯快速上升，上半年合計供應土地92宗，較去年上半年54宗大幅上升了70%，供應土地面積也由去年的315.27萬平方米提高到517.35萬平方米，上升了64%。如下圖：

二線城市也一樣，上半年土地供應呈現增長態勢，但因庫存較一線城市充足，因此26個二線城市總體較去年土地供應僅有小幅上升。Wind資訊統計顯示，上半年二線城市合計供應住宅土地803宗，土地總面積4170.61萬平方米，較去年上半年供應780宗，供應面積3986.5萬平方米增長了2.9%和4.6%。而70個三線城市土地供應和二線城市也類似，上半年總體僅有微幅上升。

土地均以溢價成交

從土地成交上看，雖然上半年土地供應有所上升，但土地供不應求仍然存在。上半年一線住宅土地合計成交了77宗，成交面積420.61萬平方米，佔總供應面積的80%以上，而且所有成交土地全部為溢價成交，平均溢價率達25.76%，高於去年同期樓麵價，但要低於去年7、8月份的頂峰期。如下圖：而且所有成交土地全部為溢價成交，平均溢價率達25.76%。

同樣二線城市上半年合計成交762宗，成交土地面積為3997.25萬平方米，佔總供應面積的95.8%，基本上每塊供應地都能成功拍出。一樣以大幅溢價成交，整體平均溢價率達到47%，可見二線城市土地得到房企的瘋搶明顯。此外三線城市也與二線城市類似，因土地單價便宜，房企搶地導致上半年整體成交土地平均溢價率更高達61%。可見上半年全國各地土地市場火爆不言而喻，尤其是二三線城市，不僅僅供應多少地基本都能順利成交，而且是高溢價成交，甚至達到最高限價。

搶地在各大城市上演

從各大城市土地供應和成交情況來看，重慶上半年以供應土地1.8億平方米住宅用地，成交1.48億平方米雙雙位居各大城市首位，緊隨其後天津、武漢、瀋陽、上海和大連上半年也都成交在6000萬平方米以上，土地成交規模較大。而從成交面積佔總供應面積比例來看，廈門市土地成交比例最高，上半年合計供應1148.45萬平方米，成交了1081.17萬平方米，成交佔比高達94%，此外無錫、上海、天津等7個城市成交佔比也都在90%以上，受到房企的青睞。附土地成交比例最高的前20個城市：

國企拿地不缺錢

土地市場的火爆，緣由企業拿地積極。Wind資訊統計顯示，住宅用地方面，上半年萬科拿地4279.06萬平方米暫居首位，但樓面地價僅有1857元/平方米，較萬科要便宜一半以上。此外恆大、綠地控股、保利地產、中國海外發展、華夏幸福和龍湖地產等6家也都拿地超過1000萬平方米，其中龍湖地產以樓面地價5889.58元/平方米遙遙領先，成為這8家單價成本最高的房企。

最後值得一提的是，上半年拿地樓面地價最高的幾家主要以不缺資金的央企或國企為主。統計顯示，上半年共有70家上市房地產企業參與了各大城市的搶地，緊隨其後的葛洲壩、首開股份、金隅股份、濱江集團和泰禾集團均達到樓面地價每平方米萬元以上。而樓面地價最高的前20位房企中，央企和地方國企共有11家，佔比過半，比例較大。如下表：統計顯示，上半年共有70家上市房地產企業參與了各大城市的搶地，其中央企中糧地產以平均樓面地價1.2萬元/平方米最高，緊隨其後的葛洲壩、首開股份、金隅股份、濱江集團和泰禾集團均達到樓面地價每平方米萬元以上。而樓面地價最高的前20位房企中，央企和地方國企共有11家，佔比過半，比例較大。

限購下為何房企業績反而增長

一家浙江開發商表示，這一定程度上與房企成交結構有關。今年熱點三四線樓市的銷售面積和銷售增速，要比一二線城市要好。

「一二線城市雖然銷售單價高、總價也高，但受限購、預售證發放等政策影響，總體銷售增長速度，要低於環一線城市及熱點三四線城市。在這些熱點城市有項目，又在一二線有布局的房企，上半年因此獲得較快的增長。」前述浙江房企高管說。

易居企業集團 CEO丁祖昱指出，今年房企業績提高，仔細研究可以發現銷售中出現一個重要特徵，是三四線城市所佔比重特別高。

從政策出台的範圍來看，上半年政策出台較多的城市，也是三四線城市。「今年也是歷史上對三四線城市調控最多的半年。」 丁祖昱表示，原先三四線城市看不到調控名單，只要保持兩個月房價上升，成交量上升就可以進入到調控名單，可見三四線城市的樓市有多熱。

上半年密集出台政策、後市預期模糊的時候，一些公司卻加快了提升規模的進程。有研究機構高層預計，按前六個月業績以及當前的增長速度，今年實現千億房企的數量，有望擴充到12家。

地產大佬們甩賣資產

這幾天，房地產市場最大的新聞，要數萬達集團將酒店和文化旅遊項目以631.7億元人民幣出售給融創中國。萬達為什麼要將自己的「家底」出售？其中原委眾說紛紜。但聯繫到潘石屹、李嘉誠紛紛拋售地產，一個信號其實已經非常明確了：房地產市場確實要「變天」了。

與此同時，SOHO中國也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說：「只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的。」而對於華人地產大亨李嘉誠來說，甩賣地產項目也是接二連三。從2013年8月起，李嘉誠就陸續拋售內地投資性物業套現。李嘉誠的商業嗅覺早已被過往所驗證，當一個行業的冬天來臨時，他總是能提早出手，安全脫身。

此外龍頭萬科也在積極向城市配套服務商領域前進。7月14日，萬科聯合厚朴等組成財團競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬科占股21.4%成為第一大股東，藉此一舉成為國內物流地產老大。

萬科參與這項收購，顯然是出於其發展物流地產的考慮。在萬科的城市配套服務商轉型中，萬科提出了生態系統的理念，即「住宅+全周期城市配套服務」，而城市物流地產是其中重要的一環。

今年初，萬科聯合招行等建立收購平台，將印力商業集團收入囊中。萬科也因此進入國內商管平台前三。通過這些併購「嫁接」動作，萬科向外界展示了其「最大住宅開發商」之外的野心，在城市配套服務商的各個領域，萬科也有意爭奪老大之位，向著萬億平台躍進。

地產行業進入白銀時代

中國經濟的增長，不可能永遠主要依賴固定資產投資，否則，我們就在固定資產投資驅動經濟增長這條老路上越走越遠，而且固定資產投資對經濟拉動的邊際效應越來越弱，最後一定是經濟增長的效率越來越低。當經濟轉型升級到了刻不容緩的時候，一定是房地產占國民經濟比重越來越小的時候。當政府調整經濟結構的決心越來越強大，經濟發展的內在驅動力到了可以擺脫固定資產投資為主要驅動力的時候，就是房地產變天的時候到了。

眼下，中國經濟的增長雖然還是離不開房地產這個行業，但互聯網、高端製造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來越彰顯，商業嗅覺敏感，善於揣摩政府意圖的地產商們，一定會順勢而為，這就是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產大佬甩賣旗下地產物業的重要原因。

可以斷言，中國房地產行業的高暴利時代已經過去了，房地產從黃金時代正式進入到白銀時代，從過去搶著拿地到目前企業之間股權兼并、資產重組，房地產行業進入到存量運營的時代。行業的集中度會不斷提升，投資者買了房坐等升值的時代，可能真的一去不復返了。

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