日本東京銀座地價突破歷史新高，1平米4032萬日元！

近日，日本國稅廳發布了2017年全日本地價的統計結果。日本最高地價而聞名的東京銀座又創新紀錄，價格已高達1平米4,032萬日元！

據數據統計，不僅只有東京銀座的地價上漲，日本全國的平均地價同比也上漲了0.4%，而且已經連續2年持續上升。

上圖我們可以看出，東京的銀座5丁目的地價由2016年的3，飆升至2017年的4,032萬日元/平米（約242.6萬人民幣/平米）。已經超過了90年代泡沫經濟時期最高值一平米3,650萬日元，創下了當今日本地價的最高紀錄。

另外，通過神居秒算後台數據分析，現能在東京銀座投資的公寓數僅33棟，平均每平米單價977412日元，每平米租金約為3949日元，年化收益4.8%！

那麼，是什麼再一次促進了日本房產的回暖？？？

購物商城和東京奧運關聯開發是主力

日本的地價通常是指臨界主要幹道的土地價格，其價格也反映出商業用地的行情。銀座以世界知名品牌的旗艦店的聚集地而著稱，也是世界的三大商業大道之一，近年對區域內進行了大規模的再開發，三年前，面向外國遊客購物的綜合商城「東急Plaza銀座」新建開業，今年另一處大型的現代化購物商城「GINZA SIX」也相繼開業，掀起了銀座商業用地的開發熱潮。也是國內很多投資客看準的商機之一。

小編認為，牽引著銀座商業用地大量開發的主要背景是日本近年放低了外國遊客訪日的簽證門檻，大量遊客湧入日本，銀座、新宿、涉谷等商業購物區成為了外國遊客的必訪之地，遊客的購物熱潮給日本的商業帶來了活力。

外國遊客的湧入，使許多時裝品牌、免稅店等相繼擴大店鋪數量，促使店鋪租金高漲，刺激商業用地的投資開發。銀座代名詞的「三越百貨銀座店」、「高島屋銀座店」等相應進行了店鋪翻修等以滿足遊客的購物需求。

此外，為籌備2020年東京奧運會，除了主會場等大型體育設施的新建外，東京的涉谷、新宿站等商業區在商業設施、交通等方面都進行了大規模的投資建設。近期，最受關注的是位於港區的虎門街區，新建了大型綜合商業設施「虎門Hills」。「虎門Hills」地上52層，地下5層，高247米，僅次於2007年建於六本木防衛廳舊址的248米高的「東京中城」，成為東京第二高摩天樓。

虎門街區也是各國大使館、世界著名大企業的聚集地，「虎門Hills」竣工後，其居住、賓館、辦公、商業等功能，使這一地區正成為東京新的國際商務據點。其關注度比去年上升了10-15%。

地產泡沫風險極低

對於東京地價今後的走向，大多數人會認為「已經臨近天頂」，其實並沒有。據日本不動產研究所發表的「市街地價指數」顯示，日本主要商業城市的東京23區、橫濱、名古屋、京都、神戶、大阪等6大都市的平均地價變動率為1.3%。變動最大的東京23區為3.1%（前次為4.6%），大阪圈為2.1%（前次為1.9%），名古屋圈0.7%（前次為1.2%）。

其中，東京23區的商業地價為1.4%（前次為1.5%），住宅地價為0.6%（前次為0.7%），工業用地為1.8%（前次為1.3%）。

上述數據表明上升趨勢將持續，但是上升幅度將進一步收窄。即使半年後、1年後市街的地價有所上升，但上升幅度將減小。

日本90年代泡沫時期，地價上升的一個主要原因是謀求短期利益的轉賣。但是目前的地價上升是「實際需求」的結果，再次出現房地產泡沫的可能性極小。

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