吳少博律所案例解讀—集體土地轉租行為應當得到收益性拆遷補償

【導讀】

2016年，成都市國土資源局武侯分局於4月公布《2016年武侯區征地拆遷工作目標》，被確定拆遷地塊範圍包括陸壩村6組、陸壩村部分，擬征地總面積165.65畝，其中上市面積103畝，規劃用途為二類住宅用地，徵收時間與2016年6月始。。

朱女士於2004年通過招商引資的方式與陸壩村村民委員會簽訂了《租土地協議書》、《租地協議書》。於2005年承租的土地用於自建廠房並出租。關於該轉租行為是否可認定為實際經營行為，如何適用收益法進行計算補償？

關鍵詞：征地拆遷轉租補償

【案情介紹】

朱女士於2004年在武侯區金花鎮陸壩村村委會招商引資的政策下，簽訂《租土地協議書》、《租地協議書》，租賃範圍是陸壩村6、7社明成學校區間路東側10畝集體土地用於生產經營，租期為長期。2005年，又將位於陸壩村6、7社機場堪路至學校南側6.69畝集體土地承租並自建廠房用於出租。

【北京吳少博律師事務所律師參與】

上述案情可以明確，徵收的土地性質是集體土地，則集體土地上房屋應當適用的具體補償依據：

2012年5月實施的《四川省人民政府關於同意成都市征地青苗和地上附著物補償標準的批複》（川府函〔2012〕99號）、2000年9月實施的《成都市征地補償安置辦法》（成都市人民政府第78號）、2015年1月起實施的《成都市人民政府關於公布實施成都市征地統一年產值標準的通知》（成府函〔2014〕119號）。參照適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋徵收評估辦法》。可以確定朱女士的補償包括：非住宅房屋價值的補償、裝修及附屬設施價值的補償、因徵收土地涉及非住宅房屋造成的設備拆除、安裝和搬遷費用、對被徵收人給予的補助和獎勵。

尤其朱女士被徵收的房屋為工業用房且用於出租，可以參照房屋租賃情況及租金價格資料，且朱女士多年以來長期承租集體土地建設廠房進行出租，持續產生穩定、可觀的利潤，認定該房屋為收益性房地產的估價，使用收益法來作為估價方法對其承租的集體土地使用權及地上建築物、裝修及配套附屬設施的評估。

我所律師參與後，結合朱女士的詳情，並結合其工業用途，將土地及房屋收益到期日確定為2055年，並結合其使用年限來確定其剩餘的使用年限。

【北京吳少博律師事務所案件評析】

根據《土地管理法》第47條之規定，徵收耕地的，土地補助費為該耕地被徵收前3年平均年產值的6倍-10倍，安置補助費為該耕地被徵收前3年平均年產值的4倍-6倍。耕地產值就是土地的收益，平均產值倍數就是補償未來年期。《土地管理法》的內涵即是從收益法的角度來對耕地補償進行的立法。那麼，集體建設用地上房屋，如果用於出租、商業經營、生產經營，能夠產生穩定收益就可以用收益法進行估價。

朱女士的轉租行為能否認定為實際經營行為的問題：被徵收人早年與村委會簽訂土地租賃協議，進行實際經營，但在後來經營過程中發生轉租行為，且該轉租行為得到當地人民政府認可，根據司法判例及慣常的補償方法，可將此轉租行為認定為當事人的實際經營行為。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！