新加坡購房流程

最新 07-18

購房

私人公寓，面積從不到50平方米到幾百平方米都有。單位類型從單間, 1, 2, 3和4卧室單位到頂樓雙層豪宅。這類公寓外國人可購買，沒有限制,公寓居民分享公寓設施，譬如俱樂部、操場、健身房、游泳池、網球場和燒烤台，一般上使用設施都無需付費。多數公寓有24小時安全監視和對講機裝置。

一、私人公寓分類：

（2）高層公寓（HiRise）：通常沒有設施。

（3）低層公寓（LoRise）：通常沒有設施。

（4）階梯公寓（WalkUp）：沒有電梯的低層公寓。

*新加坡公寓都是精裝，包括地板地磚，空調，全套廚房衛浴，衣櫥等。公寓的層高大約是2.7-3.3米。而組屋是2.4-2.6米。

*公寓的戶型設計比較多樣化，如超高屋頂（3.5米以上）的SOHO設計，商業混合住宅公寓（樓下是商城，樓上是住宅），雙層閣樓，私人電梯，雙鑰匙單位。

二、99年vs.永久地契

地契分99年地契和永久地契，999年也算永久地契。五年前永久地契通常要比99年貴20-30%左右，現在可能僅10%。分析師表示，就整體市場而言，兩者之間的差距也視房地產的落成年份和所在地點而定。附上租賃地契地契的價格差距：

相對於99年，永久地契的優點主要表現為兩個方面：

銀行貸款

目前來說，一般地契低於60年就無法和銀行貸款了。也就是說如果您買了個房齡20年的屋子，住10幾年後轉售的價值會打一定的折扣，主要原因是接盤人無法貸款，您需要一個可以支付全款的人來接盤。這樣有能力來購買的人就會大大減少。

推倒重建

由於新加坡政府早已停止售賣新的永久地契，目前新盤的永久地契全部來源於推倒舊的公寓，在原址上建設新的。推倒重建是很多人夢寐以求的事情，因為補貼會遠遠大於房子本身的市價。

三、期房 vs.二手房

很多客戶糾結究竟該買期房和二手房。這個沒有一個完全的好壞定論。如果您想投資一套以馬上收租或者馬上入住為目的的房產，您就要選擇二手房。如果您不需要馬上入住或者喜歡擁有一套別人沒住過的全新住宅，您就要選擇期房。因為一般期房的購買價格相對便宜，一旦建好都有一個小幅度的升值。再加上全新的裝潢和設施，期房的一個好處是整個付款過程拉長到4年左右。對於房款緊張的客戶比較適合或者可以留下更多的現金來做其他方面的投資。另一個好處是直接從開發商購買，在市場淡靜的時候開發商通常會削減至少是平價賣出，甚至承擔部分買家印花稅把折扣體現到最後的房價中。

雙鑰匙單位

雙鑰匙單位是新加坡獨有的特色。它的誕生是由於新加坡政府對第二套住房的嚴格控制（額外印花稅，很小額度貸款等）。所以發展商就推出了這個雙鑰匙單位。特點就是這個單位有一個大門，進去以後分成兩套小單位。每個單位都有自己獨立的廚房，衛生間，洗衣設施等。這樣的好處是可以自己住一套，出租一套，或者是自己住一套，父母住另外一套。互不打擾，又只用了一套房的配額（只繳納一套的印花稅，最大貸款額度）。

四、購買條件

外國人在新加坡可以購置商業房產、私人共管公寓，沒有任何限制。但不能購買HDB組屋、執行共管公寓和有地住宅。唯一例外是坐落在聖淘沙島的99年地契有地住宅升濤灣(Sentosa Cove)外國人可以購買，但只能用來自住不可以出租。

新加坡永久居民購買條例有所放寬，在拿到永久居民身份3年後可以在市場上購買超過5年屋齡的二手HDB組屋和執行共管公寓。但永久居民仍然不可以購買有地住宅。

五、購買費用

1. 房價

2. 印花稅

新加坡政府在2年前開始嚴格的控制外國人的投資，導致不同身份要繳納不同的印花稅。比例如下：

公民 – 第一套房：3%減去5400新幣；

第二套房： 10%減去5400新幣

P R – 第一套房：8%減去5400新幣；

第二套房： 13%減去5400新幣

外國人 – 18%減去5400新幣；

3. 律師費，貸款印花稅，公積?金開通費等（2500新幣）

4. 房產的估價費，如果需要銀行貸款的話（100新幣左右）

購買公寓後繳納費用

5. 物業費

支付給物業管理 - 標準是按照房價大小和設施維護費用均攤。停車位是包含在這個費用里的。通常是200-350新幣每個月，由房子大小，設施多少來決定。

6. 房產稅

新加坡政府規定，居民的第一套自住住宅享有優惠的4%產業年市值*，用來投資出租或第二套及以上住宅都需繳交10%產業年市值。

* 年市值計演算法：政府將根據市場的實際租賃數據來確定每一個物業的年市值估值，相當於物業用來出租可以從市場獲得的一年總租金。年市值與您產業的實際租金不一定完全一致。

7. 其他電費水費等。

六、付款流程

這裡分兩種公寓來說：期房和二手公寓。

新加坡買賣私人公寓是非常簡便的，但一般還是通過房地產經紀來代理，一來可以得到很多專業意見和流程處理，二來買家通常無需支付傭金給代理經紀，可謂一舉兩得。

新公寓：

特點是首付20%+印花稅，其餘的80%由著工程的進度來付。

最後一筆15%是拿到鑰匙1年以後再付。

期房買賣流程（從開發商手中買）

期房項目按工程進度分期付款時間表（一般在三年內收取）

備註：以上付款程序僅供參考，以最終新加坡相關法律為準

購買現房基本流程（從開發商手中買）

二手房買賣基本流程

七、貸款手續

新加坡購置房產的一個優勢之一就是低利息。目前新加坡的銀行利息在1.5%-2%以內。所以在新加坡購置房產一般都會儘可能貸款。

在2013年7月時候，政府宣布了嚴格貸款管理條例，來限制購買人的貸款額度。貸款手續也變得複雜一些。在此之前通常1天貸款就可以批准，而現在至少要1-2周。貸款額度也大大減少。由於政府2013年7月的條例限制，申請人須滿足「每月總債務償還額度不得超過月收入的60%」。簡單舉例來說，一個人買100萬的公寓，如果他想貸款80萬的話，他的薪水要至少6千以上，而且要求他沒有其他的車貸，信用卡欠款等。如果有的話貸款額度將會更少。當然，目前也有其他途徑來增加貸款額度，如定期存款來槓桿貸款額等。外國人貸款需要提供資產證明和收入證明，一般可以貸到70%。

新加坡目前的房貸比例最高可達60%-80%，視具體情況而定。詳細見下表：