銷售超預期是買房槓桿上升了嗎？——6月統計數據點評

核心觀點：

銷售超預期、一二線市場底或已經出現、三四線整體依舊較好：單月銷售額增速大增至30.3%，銷售額累計增速21.5%為15個月以來首次提高；銷售面積累計增速16.1%及單月銷售面積增速21.4%均略好於預期，我們認為主要原因在於低基數效應（去年6月增速為全年第三低僅高於11和12月）以及三四線的持續向好（棚改貨幣化仍在繼續推進）。此外，我們看到一線和核心二線城市的銷售同比跌幅接近-40%，我們認為一線核心二線的約束主要來自供給而非需求，因此，這個市場底已經基本出現，再向下的空間不大，但三四線城市（銷售面積佔全國60%）的增速仍有下降空間（整體依舊很好）因此會帶動全國銷售面積增速下行，維持全年6%增速判斷。

投資符合預期、新開工增速翻倍、土地購置增速創記錄：投資累計增速8.5%維持下降趨勢，單月增速7.9%略有回升，整體符合預期，我們認為7月份投資仍將走高，但全年投資仍將低於上半年增速，維持下半年投資下行判斷；新開工面積累計增速10.6%，單月增速14.0%；房企土地購置面積累計同比增長8.8%，單月增速19.7%，再次回正，前期銷售回暖使房企現金在握，土地購置熱情增加，土地購置面積單月增速和累計增速均創下近32個月以來增速最高記錄。房企單月投資回暖，受調控影響，累計投資增速繼續下行，預計17年下半年投資增速仍將下行，但全年將好於我們5.7%的預期。

按揭增速為負、定金預收款增速翻倍、顯示買房槓桿在下降：到位資金累計增速11.2%，單月增速16.1%。其中，來自定金及預收款的資金累計同比增長22.7%，單月增速31.3%，相比上月翻倍；個人按揭貸款12000億元，累計同比增長6.7%，單月增速-0.3%。房企到位資金整體有所回升，主要受益於6月銷售增速的大幅提高，房企定金及預收款增長較多而按揭款增速連續7個月下降，這主要是兩個方面：1）銀行收緊按揭；2）限價條件下，開發商惜售要求提升首付比例甚至全款購房者優先。這其實表明，銷售超預期不是在加槓桿，而是真正有不少有實力的買家在進行房屋配置。

投資建議：6月份銷售增速單月和累計均超預期上漲，投資增速累計微降單月微升符合預期，我們堅持「地產要漲過產業鏈」的樂觀判斷，我們認為隨著政策風險逐步釋放，一二線的市場底和利率頂已經出現，銷售投資累計將略有下降，但明顯好於我們年初的預計。投資方面我們建議關注自下而上的股票，從ROE的高低、持續性和確定性三維選股：龍頭（萬保金招）、三城（華僑城、新城控股、陽光城）、REITs(嘉寶、金融街）等，全年行業投資主旋律仍然是三四線+棚改。

正文：

1.單月銷售額增速翻倍，累計增速15個月以來首次提高、一二線銷售或已經見底：1-6月，商品房銷售面積74662萬平方米，累計同比增長16.1%，累計增速相比上月提高1.8個百分點；單月銷售面積同比增長21.4%，單月增速相比上月提高11.2個百分點。1-6月，商品房銷售金額59152億元，累計同比增長21.5%，累計增速提高2.9個百分點；單月銷售金額同比增長30.3%，單月增速相比上月提高16.2%。銷售方面，單月銷售額增速翻倍，累計銷售額同比增速自去年4月以來首次提高，顯示調控風險已逐步落地，前期部分觀望需求得到釋放。此外，我們看到以一線和核心二線高頻數據顯示，單月同比銷量跌幅接近40%，我們認為一二線的市場底已經出現。

2.投資單月回暖累計下行，單月新開工增速翻倍，土地購置增速創記錄：1-6月，全國房地產開發投資金額50610億元，累計同比增長8.5%，累計增速相比上月回落0.3個百分點；單月開發投資金額同比增長7.9%，單月增速相比上月提高0.6個百分點。1-6月，全國房屋新開工面積85720萬平方米，累計同比增長10.6%，累計增速回升1.1個百分點；單月新開工面積同比增長14.0%，單月增速提高8.8個百分點。1-6月，房企土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%，增速比1-5月份提高3.5個百分點，單月增速19.7%，再次回正，前期銷售回暖使房企現金在握，土地購置熱情增加，土地購置面積單月增速和累計增速均創下近32個月以來增速最高記錄。投資方面，房企單月投資回暖，受調控影響，累計投資增速繼續下行，預計17年下半年投資增速仍將下行，但好於預期；2017年上半年地產銷售持續超預期，6月單月新開工增速翻倍，累計增速小幅提高，顯示了房企開工意願有所回升。

3.資金來源回升，定金及預收款單月增速翻倍，按揭貸款單月增速仍然為負：1-6月份，房地產開發企業到位資金75765億元，同比增長11.2%，累計增速提高1.3個百分點；單月房企到位資金同比增長16.1%，單月增速提高12.1個百分點。其中，來自定金及預收款的資金23226億元，累計同比增長22.7%，單月增速31.3%，相比上月翻倍；個人按揭貸款12000億元，累計同比增長6.7%，單月增速-0.3%，回升9.3個百分點。房企到位資金整體有所回升，主要受益於6月銷售增速的大幅提高，房企定金及預收款增長較多。受信貸政策收緊影響，個人按揭貸款資金累計增速連續7個月下降，繼5月份單月增速首次為負之後，6月單月按揭增速雖有回升但仍然為負。

4. 東北地區銷售增速大幅回落，東部地區銷售回暖：1-6月份，東部地區房地產開發投資27252億元，同比增長8.4%，增速與1-5月份持平；中部地區投資10631億元，增長16.0%，增速回落0.9個百分點；西部地區投資10991億元，增長6.8%，增速回落0.2個百分點；東北地區投資1737億元，下降14.0%，降幅收窄2.1個百分點。東部地區商品房銷售面積同比增長11.7%，增速提高2.8個百分點；中部地區銷售面積同比增長19.9%，增速提高2.2個百分點；西部地區銷售面積增長21.2%，增速提高0.2個百分點；東北地區銷售面積增長13.3%，增速回落5.5個百分點。房企整體投資意願普遍降低，中部投資增速較1-5月有所回落，仍為開發投資的主力區域，東部地區投資增速與1-5月持平，西部地區投資增速小幅回落，東北地區投資降幅收窄，顯示了人口凈流出等城市基本面不被看好；由於政策風險逐步釋放，東部和中西部銷售增速均有所回升，東北地區銷售增速持續回落，東部地區銷售增速的回升預示著一二線城市市場底已出現，銷售市場有所回暖。

5.投資建議：6月份銷售增速單月和累計均超預期上漲，投資增速累計微降單月微升符合預期，我們堅持「地產要漲過產業鏈」的樂觀判斷，我們認為隨著政策風險逐步釋放，一二線的市場底和利率頂已經出現，銷售投資累計將略有下降，但明顯好於我們年初的預計。投資方面我們建議關注自下而上的股票，從ROE的高低、持續性和確定性三維選股：龍頭（萬保金招）、三城（華僑城、新城控股、陽光城）、REITs(嘉寶、金融街）等，全年行業投資主旋律仍然是三四線+棚改。

感謝支持前瞻及時、靠譜勤奮的陳天誠地產研究團隊！！！

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