唯一住房不予執行？老賴別美！

「

老賴年年有，今年特別多，忙壞了法院執行庭。許多人仗著「唯一住房不予執行」的規定試圖逍遙法外。可是，所有的「唯一住房」都不予執行嗎？

——小佳說

」

作者：譚芳、桂芳芳

來源：《婚姻與家庭》雜誌

「唯一住房」是指被執行人及其所扶養家屬生活必需的唯一可居住房屋。最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第6條規定：對被執行人及其所扶養的家屬生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。基於這一規定，許多人都存在「唯一住房不予執行」的觀念，這就導致在執行過程中，很多被執行人不但不配合法院執行，還以上述規定為由抗拒執行。上述規定的本意是保障公民的居住權，而老賴卻把它作為惡意避債的借口。執行還是不執行？什麼條件下唯一住房才能執行？本期律師說法，為您詳細解讀。

經典案例

一、被執行人父母名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的，登記在其名下的「唯一住房」會被執行嗎？

鄧雲和黃英原本是一對閨蜜，鄧雲向黃英借款20萬元用於購房，債務到期卻無力還款。在金錢糾紛面前，友情變得不堪一擊，黃英勝訴了依然沒拿到錢，無奈之下向法院申請立案執行，公開拍賣鄧雲所有的房屋。

鄧雲覺得鬱悶，她認為，將被拍賣的房產是她的唯一住房，而且她與父母、子女共同居住在這棟房屋內，是她及其扶養家屬生活所必需的居住房屋。一旦法院拍賣成功，就會導致她和家人流落街頭。

法院查明，鄧雲父母名下還有一套房屋，而且鄧雲與父母並非同一戶籍，其還有其他兄弟姐妹，因此，並不只有她一人應承擔贍養父母的義務，父母也未必要與她同住。鄧雲的兒子、女兒也都已成年，具備獨立生活能力。所以，鄧雲的父母和子女均不屬於鄧雲所說的扶養家屬。而且，黃英表示同意在拍賣所得款中根據實際情況預留一定數額租金，用來保障鄧雲及其家屬在合理期限內的基本居住房屋，所以法院實施拍賣涉案房產，仍可兼顧保障鄧雲的基本生活住房。

法院認為，當被執行人有贍養、扶養、撫養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的，不能當然認定該房屋系被執行人生活所必需的居住房屋而不予處分。法院駁回了鄧雲的申請，依法拍賣了房屋。

二、被執行人轉讓名下其他房屋，導致執行時只有「唯一住房」，法律怎麼認定？

李國和黃翎是夫妻，在自主創業的浪潮下，夫妻二人開了一家小公司，並因為公司經營需要向朋友羅蔓借了錢，但未能還款。因此，羅蔓向法院申請拍賣李國和黃翎名下所有的房屋。

法院在執行過程中查明李國和黃翎名下只有上海黃浦某小區的一套房屋。據此，執行法院為保障被執行人的生活需要，決定停止拍賣。李國和黃翎真的逃過一劫了嗎？

羅蔓向法院申請複議，並舉證李國、黃翎共有兩套房屋，一套是上述房屋，另一套是李國名下的電梯房。根據羅蔓提供的線索，法院查明，李國在訴訟調解期間脫手了名下的電梯房，屬於在訴訟期間惡意變賣名下房屋的行為，造成執行時只有唯一住房的假象，導致法院的裁判文書無法執行，也導致羅蔓的債權無法實現。

法院認定，李國、黃翎目前名下雖然只有一套房屋，然該房屋不屬於「唯一住房」的承認範疇。就這樣，懷著僥倖心理的李國、黃翎終究沒有逃脫法律的制裁，還背上了「老賴」的惡名。

三、被執行人名下的唯一住房是農村宅基地，是否能拍賣？

廖棠在廣東佛山有一處房屋，將其對外出租，賺點小錢。今年年初，林菊花租住了二樓的一部分。一天凌晨，房屋著火，林菊花在緊急之下試圖通過二樓的雨棚逃生，誰知剛走到棚頂，雨棚不能負荷，林菊花重重地墜落在地上，住院進行手術。出院後，林菊花向法院起訴要求廖棠賠償醫藥費及其他費用。法院判決廖棠向林菊花支付賠償金6萬元。但是法院判決之後，廖棠卻有恃無恐，遲遲不予履行，他認為該房屋是宅基地房屋，不能拍賣，法院對此應該無可奈何。面對這樣的「老賴」，執行法院決定查封廖棠名下的住房。廖棠不服，提出異議。

法院認為，我國現行法律並未對宅基地房屋的轉讓作禁止性規定，而僅作了限制性規定，即宅基地房屋可以在同一個集體經濟組織成員之間轉讓。因此，法院對異議人提出的房屋為宅基地房屋不能拍賣的異議不予支持。

四、「老賴」的唯一住房用於出租、出借，法律怎麼認定？

趙某和龍某曾是夫妻，龍某在婚姻關係存續期間對外產生債務，法院判決趙某承擔連帶責任，查封了趙某位於某小區901室的房產。趙某認為這是她的唯一住房，不應查封。

法院查明，該房產雖然是趙某名下的唯一住房，但是從2013年2月至2015年2月一直用於出租，並未實際居住，直到法院要拍賣房產才停止出租。趙某在離婚後又購得賓士轎車一輛，聽證過程中陳述借給弟弟5萬元借款，自己是大學文憑、會計專業，正在找工作。綜合考量異議房屋的使用情況，以及異議人趙某的財產狀況、職業背景，法院認為，趙某有能力通過諸如租賃等其他方式解決基本居住問題，拍賣異議房產不影響趙某及其扶養家屬的基本生存權。

法院認為被執行人將其唯一住房用於出租、出借，超過一年未親自居住的，不能當然認定該房屋系被執行人生活必需的居住房屋而不予處分。因此法院駁回了趙某的複議申請。

五、法院沒有審查房產是否是唯一住房就執行，但被執行人未在拍賣前提出異議怎麼辦？

金志東是新上海人，早些年承包工程賺了點錢，就在郊區買了套房子。但是由於工程多在外地，經常出差，房子也很少住。由於債務糾紛，且未在法定期限內還款，金志東被債權人李斌告到法庭。判決生效後，金志東依然沒有償還借款。李斌向法院申請了強制執行。

法院立案後，執行法官決定對包括房產在內的金志東的財產採取強制執行措施，並依法向金志東送達了執行通知書、報告財產令、評估報告和送達評估報告通知書等。金志東收到評估報告後僅對評估價格提出異議，並沒有向執行法院提出唯一住房的問題。

拍賣結束後，金志東才向法院提出異議，認為該房屋是他的唯一住房，符合不能被執行的條件。

法院認為，異議申請人金志東在拍賣成交前已經知悉房子將被拍賣，但未在拍賣前向執行法院提出異議，異議理由不成立，予以駁回。執行案中，法院不會主動審查房產是否是唯一住房，因此被執行的房產若是唯一住房，被執行人應在執行前以唯一住房為由及時提出異議。

六、申請執行人同意從房屋的變價款中扣除租金的，被執行人還能以這是其與家人維持生活必需的居住房屋為由提出異議嗎？

徐某某、陳某某是夫妻，兩人同為一起借款糾紛生效判決的被執行人。法院依法拍賣其名下的房屋，最終張某以31萬元的價格拍得該房屋並過戶。該案申請執行人書面同意從拍賣款中依法扣除相應的房屋租賃費。被執行人徐某某、陳某某卻一直拒絕搬離，他們理直氣壯地認為這是兩人唯一住房，要求法院撤銷拍賣行為。

經討論，法院認為被執行人的複議申請理由不成立：申請執行人按照當地廉租房保障面積標準為被執行人及其所扶養的家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除5至8年租金的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。

律師問答

一、如何認定「一處住房」是否「超過生活所必需」？

下列情形雖屬於「一處住房」，但應認為超出「生活所必需」，人民法院可以執行：

1.住房面積超過80平方米，或住房面積雖然不到80平方米，但超過被執行人及其所扶養家屬維持最低生活標準所必需（按當地廉租住房保障相關規定）的住房面積50％以上的；

2.被執行人及其所扶養的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價高於當地住房均價的50％以上的。

二、執行「一處住房」時，如何解決臨時住房？

為使房屋拍賣後順利交付給買受人，拍賣前宜先解決好臨時住房，面積不低於當地廉租住房保障規定所確定的人均標準。地段選擇上可盡量滿足被執行人根據其生活、工作需要提出的合理要求。

解決臨時住房可選擇採用下列方式：

1.申請執行人自願提供臨時住房，使用期不低於6個月；

2.由被執行人自行租房，申請執行人先行墊付不低於一年的租房

費用。

上述兩種方式產生的租金或費用應從房產拍賣後保留給被執行人的保障費用中據實結算。

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