全澳房產空置率高達11.2％ 空置稅被指形同虛設

2016年澳洲人口普查數據顯示，全澳空置房屋有108.89萬套，空置房屋率高達11.2%。專家認為「空置稅的實施是有操作困難的。例如，如何界定空置的『合理原因』？缺乏關於空置房的可靠數據，是澳洲政府實施空置稅的最大挑戰。

ACB News《澳華財經在線》7月18日訊 據澳統計局2016年澳洲人口普查數據顯示，全澳空置房屋有108.89萬套，空置房屋率高達11.2%。

過去幾年，澳洲首府城市的房屋空置率在上升。根據去年的人口普查數據，在過去5年中，墨爾本的空置房產增加了19%，悉尼上升了15%。

「考慮到全澳幾千個露宿街頭的流浪者——2017年悉尼每晚露宿街頭的有400多人——以及幾十萬住房條件擁擠或支付房租有困難的人，如此高的空置率是很殘酷的。」新南威爾士大學城市未來研究中心副主任Hal Pawson 說。

維州是全澳最早開始徵收空置稅的州。墨爾本借鑒了溫哥華的空置稅政策，對一年中空置6個月以上的房屋按照其價值徵收1%的空置稅。不過這一政策只適用於在墨爾本內城區和近郊區購買第二套房產的海外買家。

新州今年也宣布開始對海外購房者徵收空置稅。影子財長Chris Bowen最近表示支持在全澳所有首府城市推行空置稅。

但近日一些專家指出，指望空置稅來打擊房產投機是不現實的。

空置稅不具可操作性

在溫哥華，空置稅的徵收主要由房主自己申報，這就給政策的有效性打了個折扣。但決策者們也考慮過另一種方法，就是要求所有房主都向監管部門確認自己名下的住房在過去一年中至少有六個月都有人住，但這樣又增加了過多的審核工作，也難以實施。

Pawson 認為，「空置稅的實施是有操作困難的。例如，如何界定空置的『合理原因』？從理論上說，這種稅應該用於可居住的房屋。因此，如果你擁有的是一套投資房，你可以怎麼辦呢？比如，將廚房的水池拆掉，說房子不適合住人？」

缺乏關於空置房的可靠數據，是澳洲政府實施空置稅的最大挑戰。

非營利機構Prosper Australia估計，去年人口普查中，墨爾本的一半空置房是長期的「投資空置房」，即8.2萬套。如果以同樣的比例估算悉尼的長期「投資空置房」，則為6.8萬套。該機構估計全澳共有30萬套 「投資空置房」，約佔房屋存量的3%，相當於兩年的房屋新增數量。

另外在開發層面上還存在大量「土地投機」：每年住宅建設許可數量遠遠超出了實際新建住宅數量。一對數據即可說明這一問題——去年悉尼的住宅建設許可為56000套，而實際新建房屋只有38000套。這表明存在著大量「囤地投機」的行為。土地擁有者獲得土地後，等待「市場條件合適」時再建房出售，以獲取更高的利潤。

多管其下

ACB News《澳華財經在線》報道，Pawson建議，若要從根本上解決這個問題，需要比空置稅更嚴格的政策，像首都堪培拉那樣用更廣泛的土地稅代替印花稅。

Grattan機構估計，若用土地稅代替印花稅，每年可為GDP增加90億澳元。

昆士蘭大學房地產經濟專家Cameron Murray認為，在全國推行土地稅，可將房價降低1-2%。

土地稅對於平抑房價、提高房產利用率會有一定作用，但在Pawson看來，根本的解決之道還需要將其他政策配合使用。

「要解決澳洲住房壓力問題，不應當像政府通常說的那樣，只著眼於增加新增房屋供應量，還應當更有效和公平地利用存量房和住宅用地。」他說。

他的建議是不再只究詰「空置房」問題，而是從更廣的範圍內考慮住房浪費的現象，以及更公平地分配財富的問題。

「我們的國家存在嚴重的住宅利用不足的問題。ABS統計數據顯示，在全澳有超過100萬套住宅（主要為自住房）有3間以上的空置卧室。將2013-2014年與2007-2008年的數據對比，6年中『利用極其不足』的房產增加了25萬套。如果我們的稅務體系對此無所作為，那就會加劇住房浪費狀況。」他說。

Pawson指出，稅務體系中使住房浪費狀況惡化的政策有兩個，一是印花稅，一是養老金資產測試中不包含對住宅的評估。若不從稅務和養老金方面進行系統的改革，「空置」將成為日益惡化的住房可負擔性問題中一個難以消除的陰影。

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