張天潘：很多人見識不如售樓小姐

天下 07-19

文 |張天潘

7月17號，在廣州市政府官網上，發布了一個通知，即《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。其中最為人關注的是具體措施的是第一條：「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」。這個也被一些人解讀為，廣州將開啟樓市巨變，徹底改變樓市命運，並宣稱「從今天開始，中國的買房終於和教育資源脫鉤了，沒有房，小孩照樣可以上學了。這絕對是一次歷史創舉，具體未來的影響可能遠超我們的想像，但絕對是我們現在無法估量的。」

▍「租購同權」背後還是橫亘戶籍門檻

事實上，這樣的解讀太誇大其詞了，甚至有點聳人聽聞了。首先，這個方案的出台，並不是廣州的創新之舉，其開頭也寫明了：「為貫徹落實《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》和《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》有關精神，結合我市實際，制定本方案。」

同時，租購同權也有諸多限制：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

這也意味著，戶籍制度還是關鍵的一環，其中人才綠卡和積分入學的前置條件，也是戶籍制度的衍生品或者說是過渡品，本質上還是設定了較高門檻，因為滿足人才綠卡和積分入學的條件的，基本上要入廣州戶籍就很容易了。所以，對於很多人來說，尤其是眼巴巴地想讓孩子留著身邊上學的外來人口，既算不了人才，也沒有夠上積分條件，這個政策也只能是畫餅充饑，依然遙不可及。

▍「租購同權」其實一直理論上施行

其實，就廣州來說，理論上政策從來都是「租購同權」的，包括北京，理論上也是租房可以享受就近入學的權利，但現實如何，大家心知肚明。在北京，學生入學有明晰的排序辦法，沒有學區內房產的學生，排位基本上都是墊底的，如果沒有戶籍，可能連排位的資格都沒有。

廣州每年的小學摸查通告中，都可以看到，一直都有面向「租住戶適齡兒童」這一項（也需要家長和孩子是在本區的戶口），但現實中很難做到租住戶入學，因為每一個住戶的學位是唯一的（一戶家庭，只有一到兩個的學位名額），一旦被佔用，在孩子畢業之前，是無法使用的。所以，出租屋房東基本上是不可能允許把學位讓給租住戶子女的，因為不僅影響到房屋的買賣（學區房學位被佔用，價格上會低很多），而且租戶基本上都是一年一簽，很少可以六年一簽的。唯一的可能就是親戚租住或者再給房東額外的學位使用費。

當然，現在租購同權了，那麼對於這些有學位卻不需要的家庭來說，無疑是個福音，憑空天上掉下大餡餅了，他們可以以出租單間甚至虛假租房的形式，把學位租給需要者，獲得不菲的空位租金，而且可以每六年租一次，長期從事無本萬利的買賣。這種也為社會提供了更多的尋租空間，造成新的社會問題。

▍學區房降溫還是要教育資源均等化

我們再來假設這個政策可以良好落地，實現租購同權，入學資格全面放開，那麼最後結果就是廣州優質學校，將人滿為患，這顯然不是廣州特別是城中心的教育資源所能承受得了的。即使校方在壓力之下，表態同意了，那麼所有的學生入學就變成全都需要搖號派位，這樣的結果，確實會降低學區房的附加值和期待。

但新的問題就是，優質學位，向來是稀缺品（不可能在短時間內大量增加學位，否則早就解決了學區房問題了），可越是稀缺品，越是難以利益均沾，競爭人數越多，越會哄抬價格，這是經濟學的最基本規律了。所以，租購同權的最後，就是大家都想上好學校，都在周邊買房租房了，適齡兒童劇增，但學位有限，最後上好學校變更難了。

其實，學區房的根源，還是教育資源分配的問題，做不到教育資源均等化，只在學區房本身來診病，是找不到藥方，根治不好病的。所以，可以很直白地判斷，以後學區房的房租更貴了，你不僅買不起房子，以後連房子也租不起了。再深入的判斷是：優質學位將面臨更多的競爭，最後就是上好學校更難了。

從全社會層面來看，租購同權的改革意義，並沒有大家想像的大。因為，在戶籍限制下的租購同權，並沒有沒有觸及以戶籍制度為主的體制桎梏。租購同權，那麼非戶籍的租戶，為什麼不能享受到同權？這個邏輯依然說不通，所以它的意義，需要打對半折扣。真正上學難的，還是那些沒有戶籍的外來人口的子女，有廣州戶籍的上學一直以來並不困難，困難的是上好學校而已。所以，從這個角度來看，廣州這個政策的開放度和包容度，並沒有達到目前社會評價的這麼高。

▍買了樓永遠是主動，未買樓的永遠在騷動

就在很多人一片歡呼的時候，我朋友圈的一個廣州售樓中介小妹發了一條：「租購同權，一方面給買不起房的人自我安慰，另一方面提醒業主應該要升租了，又是典型的變相升樓價！買了樓永遠是主動，未買樓的永遠在騷動。」對比看來，很多人的見識確實不如售樓小姐啊。

在極端情況下，由於租客大量增多，會急劇哄抬租價，並呈持續的直線上漲，直到租房的價格，將會慢慢接近購房學區房居住功能之外的附加價值，才會停止租價上漲。那麼，從樓市的角度，這其實根本不能讓學區房降溫，反而是促其升溫了。之前很多人購買學區房也有半投資的心態，自己孩子上學畢業後，再把房子賣掉，換到更好居住環境的新房子大房子。那現在自己使用完，完全不用賣了，可以把未佔用學位房子高價出租，將會更快地收回之前的買房投資。這樣，是不是更對推動大家去熱炒學位房了？

另外，從有入學需求的家庭的角度看，以前至少狠下心買個學區房可以實現子女上好學校的構想，現在可能也要花一樣的錢，甚至可能連花錢都解決不了了。這其實並非共贏，而是共輸的局面，只是讓大家心裡感覺更平衡了而已，像極了新時代的「均田畝」，只是表面上的機會平均主義而已，把控制權收到教育部門手裡，剩下就是家長和學生們聽天由命了。所以最後又繞回來了：家長們的拳拳之心，想讓孩子上個好學校的問題，依然沒有解決，甚至更難解決了。

對於樓市來說，每一個政策背後，都會引發難以想像的連鎖反應，很容易再次刺激樓市的癲狂狀態。因此看起來很美好的「租購同權」，還需要教育行政主管部門制定更周密的規制出來，有效地防止樓市再次動蕩。