不買車位不讓進？有些車位能免費停車，不知這些貓膩小心花冤枉錢

最近有網友向融360房貸君（fangdai123）反映，自己的小區忽然開始售賣地上車位，不買車位的業主不能進小區停車，而物業給出的理由是，之前小區亂停亂放嚴重，出於安全的考慮才對外銷售部分車位，公共車位則採取租賃的形式。不僅如此，曾有開發商竟然要求業主不買車位不讓進小區停車，但事實上這種因車位問題將小區業主拒之門外的行為在法律上是不允許的！

融360房貸君調查發現，根據我國《物權法》第七十四條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要……佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。」同時，根據《物業管理條例》的相關規定，物業公司確需改變共用設施用途的，應當提請全體業主或業主大會討論決定。因此，未經全體業主或者業主大會授權的情況下，禁止某些業主使用小區公共位置上的停車位的行為涉嫌侵犯相關業主的合法權益。

也就是說，小區物業沒有權利私自禁止業主進入小區停車，需要跟小區業主委員會協商停車解決方案後才能採取相關行動，遇到不讓開車進小區的情況，可以聯繫業主委員會，由業主委員會出面和物業溝通解決辦法，業主委員會仍解決不了的，可以上報街道辦事處。

需要注意的是，小區里車位並非都屬於全體業主，有些車位開發商、物業是有權利對外出售的，目前小區車位（車庫）主要有以下幾種類型：

1、敞開式地上車位

由於小區的土地使用權歸全體業主，通過在小區土地上劃線確定的車位，開發商（物業）無權出售，這些車位都屬於全體業主共同使用。

2、建築面積已經分攤到公攤面積中的地下車庫（車位）

如果地下車位作為公攤面積被小區業主分攤了，開發商就無權出售，應該屬於小區全體業主所有，嚴格地說是屬於小區的配套設施，可以由業主委員會委託給物業公司出租給業主使用，出租收益扣除管理成本後劃入小區維修基金，並且維修基金只能用於小區公共設施的維護，不能作他用。

3、建築面積未分攤到公攤面積中的地下車庫（車位）

如果車位建築面積未分攤，且開發商取得了產權證，開發商就能出售車位，前提是只能出售給本小區的業主，但如果跟業主沒有事先確定，就不一定屬於開發商了。對這一點，不少城市都有相應規定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規定：「按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建築物、構築物不隨同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一併轉讓。」也就是說如果業主和開發商在房屋買賣合同中沒有對開發商擁有產權的地下車庫進行特別約定，車庫也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

4、改造車位

還有一類車位是在小區規劃時就沒有載明的，開發商為了謀取利益私自在建築物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由於沒有計算在建築物的建築面積內，因此無法取得產權證，除非開發商繳納土地出讓金並辦理產權證，才能夠合法出售，否則仍然屬於業主共有。

5、人防工程車位（車庫）

人防工程車位有的是和普通車位在同一樓層，二者並沒有特別明顯的區別，唯一可以區分的是，人防工程車位區域中有厚厚的大鐵門，在遇到災害或者戰事時用於提供避難場所使用。根據《中華人民共和國人民防空法》第5條規定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開發商投資建設了人防工程車位，所以應當享有所有權、收益等所有權的相應全能。而國家也沒有法律法規禁止開發商以轉讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權，因此，開發商有權對人防車位使用權做出轉讓或出租的處理。不過如果開發商將人防工程造價納入到公攤物業中，由全體業主買單，那麼車位就該歸全體業主所有。

6、三面有護圍的地上車位（車庫）

如果開發商在規劃時明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建築面積，經過房管局審批核發了產權證，那麼開發商就可以正常出售。

這麼看來，車位有無產權、是否納入公攤面積都會影響到其所屬權，那麼該如何辨別車位的產權情況呢？

國家規定，業主委員會或者其委託的律師事務所可以持委託證明到當地國土規劃局、建設測量部門查閱、複印本小區原始備案相關檔案材料，並且可以以此為依據向開發商（物業）追回小區停車場所有權。具體可以查閱以下資料確認車位產權：

1、《建築用地規劃許可證》

可以查看小區建設報備中，是否明確了屬於開發商的「專有車位」，如果沒有的話，車位就屬於小區公共配套建設項目歸全體業主所有。

2、《土地使用權出讓合同書》

查看《土地使用權出讓合同書》中是否明確停車位是屬於開發商單獨出資，為其專有部分，如果沒有明確，那麼可以認定的是，小區停車場用地與主體房屋是一個整體，按照國家相關法律規定，小區規劃紅線內土地將隨著地上建築的出售而自然轉移給了業主，這種情況下，車位就該歸全體業主。

3、《建設工程竣工測量報告》

每個小區項目完工後，都要進行建設工程竣工測量和建設工程規劃驗收等質量檢測工作，如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設備用房、公眾通道等沒有計入建築容積率，其建設成本已經分攤到購房價款中，停車場應屬於全體業主。

融360房貸君在這提醒各位，目前國家對於車位的相關法律還不夠完善，在買房的時候最好問清小區車位的出資方、建設方、產權以及使用問題，並寫入到合同中。另外，各地對於車位有著不同的規定，購房人要事先了解當地的相關政策，根據查驗的信息判斷是否有必要出錢買車位或者租車位，免得多花冤枉錢。

全網最實用方便的房貸計算器，就藏在你的手機里。關注「融360房貸」（fangdai123）公眾號。精打細算，才能更好的省錢。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！