記者獨家解析「租賃16條」：租房可就近入學＋提高公積金提取額度＋成立國有租房公司

最新 07-21

7月17日下午，廣州市政府正式發布《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，加快構建租購併舉的住房體系，推動住房租賃市場快速發展。新政共有16條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了史無前例的大力扶持。

具體亮點包括：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權；加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至40％；落實稅收優惠。對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；保障承租人健康安全居住。加強租賃住房傢具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準；保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益；允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行；扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。

業界指出，此次新政是一攬子的計劃，其中，既包括將租賃住房用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發展投資有限公司、扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟等宏觀政策，也包括房屋出租稅收減免、允許滿足條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益等細則措施。

其中，最受市場關注的，首先是「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」這一條。去年以來，儘管廣州已出台了「辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區為子女申請積分入學」的政策，但如今出台的新政，則更明確強調了租購同權。至於政策所強調的「符合條件」這個前提有哪些，仍需政府相關部門給出詳細的解讀。

不過，也有市場人士對「租購同權」表示出擔心，畢竟，如今廣州的名校入學指標本身就已僧多粥少，未來一旦實施租購同權，勢必優質的教育資源更加緊張。如何改變優質教育資源需求失衡的問題，仍需相關部門統籌解決。

16條新政中另一備受市場關注的是允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。且調整後用水、電、氣價格按照居民標準執行。

多個房企人士認為，這無疑是救商業用房出寒冬之舉。今年廣州出台的「3·30新政」要求：全面禁止「商改住」、最小分割單元不小於300平方米；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年。

如今的新政顯然帶有為「3·30新政」「補漏」的成分，雖然同樣要求改建後的租賃住房，不得銷售，但業界的理解是，最起碼，因「3·30新政」影響而處於銷售冰凍期的在售「商改住」項目，可以通過改造成租賃住房的方式而「拯救」項目，開發商可從賣樓者「變身」成物業長期持有的「包租婆」了。

此外，此次新政無論是對私人業主還是對租戶而言都有很大的「減負」優惠，具體包括：提高租房後提取住房公積金的額度，每月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至「不超過40％」；對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；在公共租賃住房中划出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。

此次新政還明確要成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名），負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理。

業界認為，這顯然是從政府的層面去做大做強租賃市場，換個角度來滿足市民「居者有其屋」的需求。

新政亮點逐個數：

租房人員子女可就近入學

具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀。

提高租房後提取住房公積金的額度

每月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至「不超過40％」。

稅務減免

對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策。

租房用地供應納入年度土地供應

增加租賃住房用地有效供應，租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。

鼓勵房企自持租賃住房面積

以「招拍掛」方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。

商業用房可改造成住房出租

經相關部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、電、氣價格按照居民標準執行。改建後的租賃住房，不得銷售。

成立市級房屋租賃投資公司

成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名）。負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理。