把房子過戶給子女,哪種方式更划算?
目前來看,房屋過戶主要分為三種方式——繼承、贈與、買賣。這三種不同的方式,面臨的是不同的操作流程以及法律風險,而且所要繳納的費用也各不相同。
哪種方式最省錢?
1、房產贈送給子女要交哪些費用?
可能已經有人心裡嘀咕了:什麼?房子送給子女還要交錢?答案那是肯定的以及必須的!
我們來舉個例子:
以一套面積為90平米,市值300萬的普通住房為例:
由圖可見,評估費+公證費+各種稅……你想把房子送給自己的孩子,前前後後竟要花費16萬元!
這還是免了營業稅和個人所得稅,因為父母的住房一般都住滿5年以上,且屬於近親屬之間的贈與,不然費用那得更多了。
所以說,把房產送給子女,不是那麼簡單哦!
2、繼承房產要交哪些費用?
那麼,繼承或許是個不錯的選擇。一般來說,子女都是父母資產的法定繼承人,可以免繳3%的契稅,這一下子就比直接贈予的方式省了9萬塊!
同樣,通過繼承、遺贈取得的房產都可以免收個人所得稅和營業稅,只需要支付公證費和工本費。
一套300萬的住房,子女繼承需繳納約7萬元費用!嗯,這個方式倒是比贈與合適呢。
3、把房產賣給子女需要繳多少?
我們接著來看最後一種,把房產賣給子女需要繳納多少費用呢?
這恐怕是大家最不可能想到的方式了,大多數人的第一反應都是「不靠譜」、「忽悠人」。
別急,我們再來算算。
80元登記費+3萬元契稅(1%)+3000元評估費(0.1%)+230元交易費……總計33835元。這!么!少!
案例中,3種不同的方式所產生的費用:
房產買賣:33835元
房產贈與:161600元
房產繼承:71600元
顯然,把房子賣給子女是最省錢的!
哪種方式操作更方便
1
房產買賣
受近期契稅政策的調整,相比房產贈與和房產繼承,把房子賣給子女確實是能省下不少錢來。一是贈與的費用過高,二是房產繼承的流程也比較複雜,選擇賣給子女的方式還是比較不錯的,比較省錢。
但由於受房屋面積,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣給子女的過程中,需要按照最高的標準來繳納個人所得稅、營業稅和契稅,則買賣過程產生的費用,可能就會比房產繼承高出不少了。在把房子給子女時,可以優先考慮的就是賣給子女或者繼承過戶給子女。
假設案例中的該房屋為三套房,契稅按照3%來徵收,比1%的契稅則多出6萬,總稅費即93835元;因不滿足家庭唯一住宅的條件,加收交易總額的1%的個稅(即3萬),則在93835元基礎上再加3萬。
2
房產贈與
假設張大媽贈送給兒子的房子,滿足相關的條件,20%的個人所得稅是不用繳納的。但如果張大媽的兒子後來又出售該房子,則需要徵收20%的個稅。
關於公證,現在很多的城市在辦理免營業稅手續時不再要求辦理公證。但如果贈與合同沒有經過公證,在房產沒有過戶交付之前,贈與人可以行使任意撤銷權,而經過公證的贈與合同,贈與人就不能行使這一權力,要撤銷必須符合法定條件。
3
房產繼承
與房產贈與相比,房產繼承沒有營業稅、個稅和契稅,只需要辦理公證。但與贈與相比,房產繼承的業務相對複雜,還存在一些問題。
辦理房產繼承沒有時間限制,從房屋所有權人死亡之日起,何時申辦都可以。
時間越久,辦事的時候手續可能越麻煩,而且費用可能會增加。例如,繼承人在遺產分割之前死亡,對於他應當繼承的份額,他的繼承人有權繼承。
多個子女共同繼承,需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證,如果有人拖延,公證處就不能出具公證書。沒有公證書,就不能在非訴訟的情況下辦理房產過戶登記手續。
盡量協商解決,如協商不成,可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產的歸屬。但此辦法影響親情,費用也很高,應慎重考慮。
房產繼承中最常見的糾紛就是由於很多人沒有事先立遺囑,導致房屋的產權分割上存在很多的問題,不少人為了房子,鬧上法庭。
小編總結
賣、贈、繼,到底怎麼選?一是因為贈與的費用過高,二是房產繼承的流程也比較複雜。一般來說,選擇賣給子女的方式比較省錢。
但由於受房屋面積,居住年限,首套、二套、多套等的限制,如果在將房子賣給子女的過程中,需要按照最高的標準來繳納個人所得稅、營業稅和契稅,則買賣過程產生的費用,可能就會比房產繼承高出不少了。
從法律層面來看,其實以上三種方式各有利弊和風險,無法簡單地從交易費用方面判斷合算與否,畢竟不是所有事情都能用錢算得清楚,只能視不同的家庭實際情況具體問題具體分析。
房子直接寫子女名字好嗎
此外,還有很多人選擇把房產證直接寫孩子的名字。但是,結果未必好。
1、孩子獨立買房時可能多付首付
如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那麼孩子成年後購買首套房時,按照政策首付三成,並可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出台前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準,付七成。
2、買第二套房時可能交房產稅
比如孩子在未成年時和父母共有2套房產,每套面積在90平方米,如果房產份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房產。
成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計征房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房,假設建築面積是120平方米,則孩子名下的房產總建築面積達280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要徵收房產稅,其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。
3、配偶有權繼承婚前財產
如果孩子在婚後不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。
有沒有化解之招?房產和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產,在父母生前,權益屬於父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下的房產份額,最少可變更為1%。
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