上海地價暴跌84％？我看是你們熱懵了吧！

作者 |so121

已獲授權轉載。文章觀點不代表米筐投資立場。

最近上海天氣奇熱，連續最高氣溫已經達到40攝氏度以上，據說已經超過百年一遇的水平。

然而比天氣更熱的就是所謂兩塊租賃用地的土拍結果，沒有等到市場反應過來，各個自媒體紛紛以比天氣更為火熱的標題，解讀本次土拍的「開天闢地」的意義。

比如：

《剛剛，上海傳來大消息！樓市巨震，樓麵價破6000！炒房客徹底傻眼了》；

《「暴跌」84%：這個世界正在懲罰炒房者》；

《突發，樓市最大利好來襲，上海樓麵價跌跌跌破6000》；

《剛剛，上海地價「暴跌」84%，租賃時代來到眼前》；

等等。

看標題，看觀點，彷彿此次土拍一結束，上海整個樓市就會發生天翻地覆的變化。

然而，對於此觀點，對於此文，對於此文的作者，我只有一句話：「天真熱，哪涼快去哪待著吧」。

1

事情原由

7月24日下午14:00，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位於浦東張江和嘉定新城，採取「只租不售」模式，項目建成後，將至少提供1897套租賃住房房源。

土拍結果是這樣的：

位於浦東新區的「張江南區配套生活基地A3-06地塊」，土地面積約6.5公頃，可建建築面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價只有5569元/平方米。

位於嘉定區的「嘉定新城E17-1地塊」,土地面積約2.85公頃，可建建築面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。

然而這不是讓眾多自媒體自嗨的重點，重點是下面的對比結論：

張江地塊：成交樓面單價為5569元/平方米；

嘉定地塊：成交樓面單價為5950元/平方米。

轉讓的嘉定新城租賃用地，樓板價只有一年前周邊拍賣價的16%！

於是民科領袖紛紛得出結論：

1、短短一年，地價大跌了84%！那麼房價會不會下降一半。

2、調控讓樓市降溫，這個世界開始懲罰炒房者。

3、繼上海打響低價賣地第一槍後，如果全國其它城市通通跟進，樓市又將被徹底顛覆。

更有甚至和前一段關於廣州「租售同權」的消息相聯繫，得出相關結論：

從上海宣布：要拿地，只准租，不準賣；

到廣州宣布：租購同權！只要有戶口，承租人子女和學區房子女通通就近入學；

再到九部委聯合宣布：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶率先試點，加速進入租賃時代；

再到這次上海的降價賣地；租賃時代的雛形已定，讓我們張開雙臂，歡迎這個前所未有的房產新時代吧！

但是，以上結論，統統全錯。

2

兩個市場

對於以上，我不知道這些結論的邏輯鏈條在哪裡。很可能就是這樣這個推論結果：

第一步：增加租賃用地。

第二步：增加租賃住房供給

第三步：吸納必須買房的剛需進入租賃市場解決居住問題。

第四步：市場上減少購買者，房價停止上漲甚至下跌。

於是，進入所謂的「房產新時代」。

但是，所有的前提，都是基於一個大推論的基礎上，這就是：對於上海的，這個一線城市，租房者就是買房者。

然而這就是邏輯錯誤的起點。

因為對於整個上海的，這個典型的中國一線房地產市場「買房者和租房者」根本已經是兩群人了。

前天，我從上海辦事，和一個做中介的朋友吃飯，我想讓他從二手房的角度解釋一下，為什麼平均工資不足10000的收入能夠支撐將近8萬到10萬的實際成交價。

他是這樣解釋的：

1、對於上海這個城市，房價已經過高了，高到已經基本隔絕了全國外來進入者（當然包括已經在上海就業的租房者），再加上限購等政策，普通外來者購房比例已經很低。

2、對於現在的成交，更多的是換房交易，所謂賣小房，換大房。實際上支出就是差額部分，所以壓力稍輕。

3、現在能夠在這個城市買房的外地人，絕對是全國各地的頂富階層，所以對於決定上海房價絕不是本地人和外來務工者的工資，而是全國想進入這個城市富人的數量和財富量。對於上海是這樣，對於北京也是這樣。

所以，對於基礎房價已經達到10萬以上，能夠動輒購買千萬滬房的購買人群，他們和現在還是靠租房生活平均工資不足10000元的人群，重合度很低，是兩群人。

所以，這就像愛馬仕的包包，即便降價80%，也不會吸引工地農民工的購買一樣。

3

房子的意義

對於今天，房子的意義特別是一線大城市房子的意義絕對已經不是一堆鋼筋水泥結合體了。

它代表了數不清，無法用貨幣衡量的權利：

1、 比如，很多人夢寐以求的戶口，以及戶口背後東西；

2、 比如，好的學區，受教育的機會；

3、 比如，超級公民的高考超低分數線待遇；

4、 比如，獲得較好社會保障和醫療保障的機會。

更不用說，比二三四線城市優越數倍的就業機會和收入待遇。

然而一切的一切，就是你必須先是上海人，不是「鄉下人」（上海土著把一切非上海人統稱為鄉下人）。而成為「阿拉上海人」最簡單條件就是上海有套房。

然而，對於租房者，不管你是從誰手中租到，是國企還是個人，是政府還是公司，誰會賦予你以上房子的權利。

所以，所謂北京價值15萬到20萬一平的老破小，到底是這個房子值這個價還是這些權利值這個價，詳細大家都明白。更何況，所謂的廣州「租售同權」取得前提，還必須是本地戶口。

呵呵......

所以，北上廣深房價沒有大跌，不是房子沒有大跌，而是這些特權利益沒有大跌，這些特權利益取得難易程度沒有下降。

國情如此，制度如此，房價自然如此。

4

調控的一招

首先在這次拍地中，中標的企業都是國企，一家是上海張江(集團)有限公司競得，一家為上海嘉定新城發展有限公司，與其說這是一種巧合，還不如是一種政治上的默契，實際上就是響應中央關於國有企業要擔負起「租賃」義務的一種具體表現。

所以對於這個地塊，對於這個生意，錢賺的少，國企也要拿，甚至不賺錢，國企也要拿，因為不僅僅是社會責任的承擔，更是政治上的正確的體現。

但是這兩塊地面積一共不到10萬平方米，以最高容積率2.5計算，也就是250000平方米的房子，以80平方一套計算，應該會出不到3000套租賃住房。但是相對於上海，上百萬的無房市民，相對於500萬以上外來務工人群，無異於杯水車薪。

這次拍地意義更多的是在於，這是一個開始，政府開始重視租房人群，不再追求所謂的「居住有其屋」的理想。

另外對於這兩塊地，吸引人才的意義更大於改變房產市場和當期房價的意義。

該項目的功能管理要求應優先為區內各類創新創業人才提供居住配套服務，對區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障 。表明了兩個地區，吸引人才，留住人才的目的，從而推出的租賃模式！

說白了，你不是高端人才，這種房子給你真是一毛錢關係也沒有，但是即使這樣，其中的不確定性，依舊很多：

1、 房子一旦建好，分配機制如何。是企業按照價高者得的機制來分，還是政府按照什麼樣的標準來分。

2、 租金是誰來定價，是企業還是政府，政府對企業有沒有補貼。

所以，對於張江和嘉定這兩塊地，其基本意義更多是一種摸著石頭過河的探索，其中要解決的問題太多，不確定的因素太多，可能成功，可能失敗。

所以，對於這兩塊地的意義，更多的是一種實驗性質。

這是長效機制的另一種落地性實驗，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。這是下半年經濟會議上，對於房地產的最高指示，租售同權是長效機制的落地，同樣這次也是落地性實驗。

不管是從數量角度還是從改革角度，說他能夠徹底影響上海乃至一線城市房價，無異於痴人說夢。

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