倫敦市長深查海外買家房產投資，重磅報告終於出爐，華人果然購買力第一！

去年， 倫敦市長Sadiq Khan宣布要深入調查海外買家在倫敦房產的投資行為：

要弄清楚各國的海外買家佔全部投資者的比例是多少？

海外買家購買的房產，是不是還都空著？

海外買家都買了什麼價位的倫敦房產？

又偏愛哪些地段？

這些對倫敦房產市場有什麼影響？

市長表示，這是倫敦政府首次發起這類的調查。

於是，去年年底，市長Sadiq委派倫敦政治經濟學院（LSE）開始了調查。

近6個月過去了，倫敦政經聯合約克大學製作出的這份調查報告新鮮出爐！

吸引了廣泛關注！

報告不僅解答了倫敦市長提出的各種問題，也揭露了很多新思路和新數據!

我們深度研讀了這份報告，總結這麼一些重點，分享給大家:

1.英國新房知多少

LSE這份報告，對海外買家的研究主要在新建住宅的範疇。

2015年到2016年，倫敦新建房屋數量為24,180，其中約17,000套住宅為私人開發公司建造。私人開發公司建造的新房數量已經高於前幾年的12,000套。

即便如此，倫敦住宅儲備量的年增長率也低於1%。

1995年，倫敦的新房銷售量僅占倫敦整體住宅銷售量的10%。去年，這個比例緩慢上升到了13%......而已......

如下圖所示：1995年以來，倫敦新房銷售量占倫敦整體住宅銷售量的百分比。

也就是說，2016年，倫敦市場上出售的房產中，有87%為二手房。

2017年1月，Molior數據顯示，倫敦共有610個私人住宅項目出售，共97,500套住宅。

其中，93個項目已經建成，還沒有完全出售；其餘的還正在建設中。

這些項目中，只有5%是在倫敦市中心，57%是在內倫敦，還有38%在外倫敦地區。

如下圖所示：2017年1月倫敦各個地區新建的住房數量如下，顏色越深代表住宅數量越多。

不難看出，倫敦有三個地區的新建住宅最多：Tower Hamlets, Greenwich 和 Wandsworth。這三個地區都位於內倫敦，這三個地區的新建住宅數量佔了整個倫敦地區的三分之一。

其它的10個地區，每一個地區的新建住宅數量不到1000套......

2.海外買家佔全部投資者的比例是多少？

Real Capital Analytics數據顯示：從2016年4月至2017年3月，倫敦房產項目總共收到118.83億英鎊的投資，其中的絕大多數，也就是109.57億英鎊的投資，來自海外！

海外對倫敦房產的投資佔總投資的76%！

這其中就包括了很多在倫敦買房的海外投資者。

據約克大學數據，海外買家所佔比例如下圖所示：

可以看出，來自香港的買家所佔比例最大，為28%！

其次為新加坡（20.1%），馬來西亞（7.1%），中國大陸（5.4%），海峽群島（英語：Channel Islands，5.1%），英屬維爾京群島（British Virgin Islands，3.2%），阿拉伯聯合大公國（3%）， 沙烏地阿拉伯（2.9%）

其中，前四名均來自亞洲，而這四個國家和地區在倫敦購房的投資者加起來所佔比例高達61%

如下圖所示：（數據來源為約克大學）

這個數據還是多少讓人有些驚訝的：僅僅來自香港和中國大陸的華人投資者就佔到了33.4%，毋庸置疑是倫敦房產的最大買家！

排名第一的是香港買家，這也得益於大多香港投資者對倫敦房產市場了如指掌。

同時，相比內地買家受到外匯管制的限制，香港的投資者可以輕鬆地購入倫敦房產。這也吸引了很多大陸投資者，以「香港投資者」的名義進行海外投資。

排名第二的是新加坡買家

有意思的是，香港和新加坡對海外買家是要加收15%的印花稅的，相比之下英國卻是所有國家的買家一視同仁，沒有歧視性的差別對待，對所有人收取同樣的印花稅。

排名第三的是馬來西亞買家，這也是以富裕的馬來西亞華人為主。

其中，倫敦巴特西發電站項目（Battersea Power Station development）是由馬來西亞開發商開發的，因此這裡的房產頗受馬來西亞買家喜愛。

而來自中國大陸的買家排名第四，主要原因還是受到了外匯管制的影響。

此外，LSE的報告還顯示：很多房產中介都把分公司開到了香港，中國內地，遠東，中東，俄羅斯和歐洲其他國家等，還經常舉行各種賣房的活動。

然而，大多數的開發商卻表示，他們會在最初以英國市場為主，對於海外市場，他們只會銷售一定量的房產或者某種類型的房產（a proportion of schemes, and indeed types of unit）。

對此，開發商給出的理由是：考慮到海外營銷的成本也很高，因此他們海外營銷的主要目的是降低那些住宅數量很多的項目的風險。

如下表所示：開發商的類型，開發項目的地段，開發項目的價格，售賣給海外市場的比例和開發商對市場的態度

大多數開發商最喜歡在香港設立海外辦公室負責海外房產的銷售，其次是中國大陸或者新加坡。

開發商之所以看上香港，最主要的原因當然是香港不像中國大陸和新加坡，政府防止資金外流，對海外投資設立了很多限制。

也正因如此，近幾年來英國房產來自新加坡的投資呈現下降的趨勢。

同時，期房和預售（Off-plan和 pre-sales）是很多高密度的住宅項目海外銷售的重要手段。

調查也發現，預售的房產對海外買家也極具吸引力。

買家的購買方式大多是支付部分的預約金，一般為2000-5000英鎊，簽合同時支付10%的首付款，最終交房的時候支付全款。

3.海外買家購買的房產，是不是還都空著？

早在2012年，英國London First的數據就顯示，海外買家購買英國房產的目的為：購房出租（58%），自住（27%），第二套房（15%）

此外，約有70%的海外買家購房的目的是投資。

既然目的明確，那麼海外買家房產的閑置率呢?

如下所示：海外買家購買房產的地段，數量以及是否閑置

數據顯示，大多來自中國的海外買家在倫敦金絲雀碼頭購置的套房產有一半已經出租出去了，一套閑置房都沒有！

亞洲買家在東倫敦購買的房產，有70%到75%都已經出租出去，一套閑置房都沒有！

亞洲買家在Lambeth購買的房裡，一半以上都出租出去，只有隻有2間被空置，其中一間正掛在市場上準備出租。

整體的研究數據顯示，海外買家購買的房產，閑置的數量小於1%，這些房產要麼出租，要麼用於自住。

這個結果與一些人預料的，95%的海外買家的房產都在閑置截然不同。

相比之下，很多英國人購買的第二套房產，一年只有幾周住人，閑置率遠大于海外買家！

4.海外買家都買了什麼價位的倫敦房產？

跟英國買家相比，海外買家購買的新房價格也幾乎和英國買家差不多。

如下表所示：倫敦市中心，內倫敦北部南部和外倫敦地區英國買家和海外買家購房價格差異。

從2014年4月到2016年3月，在倫敦市中心和外倫敦，英國買家購房均價略高于海外買家。

而在內倫敦地區，海外買家的購房均價略高於英國買家。

但總的來說，差異並不大。

具體點，我們來看看海外買家的購房價位和地段

如下圖所示：海外買家購置的房產價位和地段

數據顯示：海外投資者購買的房產中，50.5%為不到50萬英鎊的房產。

這也就意味著海外投資者買下了大量適合倫敦首次購房者購買的價位較低的房產。

Lloyds bank數據顯示：目前，倫敦適合首次購房者購買的房產平均價格為￡405,000。

這些相對價位較低的房產被海外投資者搶購，意味著倫敦本地的首次購房者買不到合適的房了，這也使倫敦市長感到擔憂。

如下圖所示：倫敦和英國其他地區年輕家庭的住房擁有率連年下降

從1994年到2017年，在倫敦的年輕家庭住宅擁有率下降了60%左右。

英國其它地區也下降了45%到50%。

而買不起房的人，最終只能靠租房生活，這也進一步刺激了租房市場，購房出租也會更加火爆。

對此，英國政府決定建造更多經濟適用的出租房，還把「建房出租」（Build-to-Rent）提上了日程。

LSE調查發現，倫敦的大型地產項目均有海外投資注入，此外，許多「建房出租」項目在發展階段也有很多海外資金助力，甚至有些項目直接屬於海外投資者，由海外的機構進行管理。

5.海外買家偏愛哪些地段？

海外房產交易量最大的倫敦地區為倫敦市中心：City, Westminster 和 Kensington & Chelsea。

此外，倫敦Camden, Greenwich, Lambeth, Newham, Southwark和Tower Hamlets房產交易量也很大。

如下表所示：倫敦市中心（Central）、內倫敦北部（Inner N）、內倫敦南部（Inner S）和外倫敦（Outer）海外買家所佔比例

平均來說，38%的購房者來自海外。而在倫敦市中心購房的海外買家佔53%，外輪的海外買家才佔30%。內倫敦的北部為38%，內倫敦南部為36%。

這個數據說明，海外買家偏愛倫敦市中心的房產，越靠近市中心，海外買家的比重越大。

那麼，再具體點，海外買家最偏愛倫敦的哪個區？

倫敦分區如下：

海外買家佔比例最大的倫敦地區如下：（數據來源約克大學）

倫敦富人區所在地Westminster海外買家比重最大，占約11%。

其它的富人區Wandsworth和Kensington And Chelsea海外買家佔比例分別為8.6%，8.4%。

Land Registry數據顯示，2014年4月到2016年3月，約有13%的倫敦新房，即3600套新房被海外買家買走。（除了價格在￡200,000的房產，數據包含海外公司購買的房產）

如下所示：購買倫敦新房的海外買家所佔比例（數據來源約克大學）

倫敦市中心富人區所在地Westminster海外買家比重依然最大，為37.9%。

其次為富人區Kensington And Chelsea，比重為32.2%。

也就是說，部分海外買家偏愛倫敦市中心的房產，尤其是富人區。

6.各界反映

這個數據出爐之後，英國網民對此紛紛發聲…

「我們也應該效仿其它國家，限制海外買家在英國買房！

我知道俄羅斯人可喜歡在倫敦買房了，那麼如果你是俄羅斯人或者家人是俄羅斯人，那麼去莫斯科買房吧！」

而華人房產群有房東則認為這是巴基斯坦裔倫敦市長Sadiq Khan轉移公眾視線，掩蓋事實轉移矛盾的方式：

「據我所知，印巴人是英國炒房的主力軍！」

「怎麼不查查印巴人手裡握了多少英國房產？」

「這不是挑撥華人和英國人的關係嘛！這個巴基斯坦裔市長居心叵測…」

房產圈的結尾提示：

這份報告的數據翔實，究竟告訴了我們什麼信息?

1,在倫敦投資房產的海外買家，尤其是亞洲買家並沒有閑置房產，大多數人都出租了出去，獲得不錯的收益，投資者們精明睿智；聰明人都是一個大體的思路和方向......

2，把握英國脫歐以後的窗口期，海外投資者選擇的區域，不論市中心的傳統富人區還是靠近金融城科技城的地帶，都非常明智，和當地人爭奪稀缺資源；

3，LSE報告的最後也肯定了海外投資者進軍英國房產對英國經濟以及英國房市的積極影響。

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我們是英國房產圈，一個靠譜，有料，不忽悠的英國房地產公眾號。

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