鄭州北環的瀚海北金，被迫關門究竟得罪了誰？

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提起鄭州的地標，恐怕不會有人說起北環；而如果不是去年的拆遷，也不會有人把陳砦大書特書。

對很多老鄭州人來說，鄭州只有被京廣鐵路分開的西郊和東郊，以及夾在中間的二七廣場。可鄭州早已不是以前的鄭州，如今這座城市的拼搏者，有多少曾在北環的城中村安睡，又有多少個城市的中堅力量，夢想是從這裡起步？

而但凡這些年在北環生活過的人，一定不會不知道瀚海北金。

這個用多彩曲線和藍色玻璃幕牆勾勒出的建築，與一路之隔的陳砦相比顯得太過藝術；樓下的永輝、樓上的影院、一層的星巴克和時尚、新奇、繁多的餐飲服飾店，又讓多少年輕人的無聊時光變得值得銘記。也許就是她，陪伴諸多為夢想打拚的年輕人，在記憶中烙下了一個個絢麗的閃光點。

你是否想到，既曾經陪伴30萬人的陳砦被連根拔除之後，這個曾給你留下諸多回憶的瀚海北金時尚購物廣場，或許也將永遠變成回憶？

7月1日，也就是上周六，瀚海北金暫停營業。然而北金的此次停業，與今年上半年百盛、沃爾瑪的閉店，卻有著極大的不同。他的停業，也從一定程度上，折射出了該類型商業項目的某些問題。

瀚海北金，曾經的旺場怎麼了？

先看一組北金實地拍攝的照片。

估計誰也不會想到，曾經人頭攢動的瀚海北金，如今會是「人走樓空」的蕭條景色。對於一個經營良好的項目來說，大規模的撤櫃、空鋪絕對是不正常的。雖然商場張貼出「改造升級」的通告，至於重新開業的時間卻並未告知。通告上的省略號，怎麼看，都覺得透露出不少無奈。

關於瀚海北金項目，我們一直是比較認可的。作為思念集團旗下瀚海地產在鄭州開出的首個集中式商業項目，整體體量約6萬方，上部是兩棟商業寫字樓。2012年，項目以售賣的形式推向市場，去化狀況非常不錯。2014年底項目正式開業，因精準的定位、富有吸引力的主力店，輔以靚麗的外觀和有針對性的品牌落位，一時間成為了整個大北區最具人氣的商場。可以說，對當時北區尤其是北環以北的年輕人來說，除了新田360之外，也就只有瀚海北金可以去了。

瀚海北金時尚購物廣場

開發公司 思念集團旗下瀚海中部大觀地產

項目性質 商業綜合體。包括購物中心及兩棟商業寫字樓

商業體量 6萬方

項目定位 時尚消費購物中心

主力店鋪 星巴克、永輝超市、橫店電影城

業態配置 市場零售服飾、時尚餐飲、生活家居零售、部分服務業態

物業性質 返租型售賣物業，瀚海旗下商業公司託管運營

銷售時間 2012年

開業時間 2014年

開業三年，北金是否真的就此關門？

這樣一個經營狀況不錯的商業項目，為何突然間就逼到了「內部調整」的地步？

是客流突然大量損失？

雖然陳砦拆遷導致北金損失了大量消費群體，但由於周邊商業項目的稀缺以及項目的良好運營，北金最近的人氣並不差。尤其廣場、超市、影院等部分，依舊人聲鼎沸。

是定位經營存在問題？

很多人不會認為瀚海北金是個高大上的項目，但是靠著影院、永輝兩大主力店，以及充分滿足年輕人尤其是「剛需」一族的需求，雖然他的「時尚」與新田360不太一樣，但北金的在定位以及落位上同樣是頗為清晰的。

是運營團隊不夠用心？

從近些年來的經營狀況看，無論在經營、推廣等各個層面，北金也交出了滿意的答卷。廣場的調整、周年慶活動的舉辦，都給人留下了深刻的印象，讓項目對周邊保持了持續的吸引力。

那問題究竟出在哪裡？

從這份公告，或許能真正看出此次瀚海北金調整的端倪所在：

瀚海北金與業主簽訂了《託管經營協議》，並於2017年6月30日到期，而部分商戶要求將商鋪收回自己運營。

從公開信息查閱，瀚海北金項目2012年發售，為40㎡起的返租型售賣商鋪。隨著託管返租協議的到期，部分商鋪業主與運營團隊有了產生了分歧。從6月19日開啟，部分商鋪業主已經在項目前拉出了「維權」條幅，就《託管協議》與項目運營團隊開展談判。

那麼，此次調整的關鍵點逐漸清晰起來，爭議的核心問題也浮出水面。

返租型售賣商鋪

返租型售賣商鋪，投資的甘飴？

商場運營，資金需求往往比較大。以大悅城/萬象城最新的項目來說，投資規模大多都達到了近百億的量級。而為了緩解資金壓力，除了運用豐富的金融手段，還有一種選擇就是將商業以外的配套部分進行售賣以實現前期資金的快速回籠：萬達金街、商業配建住宅、上蓋寫字樓等都是這樣。一些項目會承諾一定年限後對商鋪進行回購，其實也是一種分攤前期資金壓力和風險的做法。

關於返租型售賣商鋪，網上已經有很多文章了，在此不再贅述。不妨舉兩個例子。銀基有很多售賣商鋪，特殊的環境和團隊良好的運營，讓租金節節攀升，商鋪大幅升值，業主和運營方都從中受益；大上海三期也是售賣型商鋪，但因為業主和運營團隊的矛盾，導致經營遲遲不能開展，至今都只能閑置。這類商鋪其實在早些年並不少，經營結果卻相差如隔天地。

對於返租型商鋪，商鋪業主與運營團隊或者說開發商最大的爭議點，往往就是在投資回報了。雖然商鋪租金比較可觀，但業主收到的返租卻會低於租金收益，畢竟運營團隊要扣除運營成本和收益。這難免會讓業主與運營團隊產生芥蒂，以至於產生收回商鋪的想法。

那麼，收回商鋪真的對業主有利嗎？

業主收回商鋪，能跳過運營團隊，預期受益更高

然而業主資源有限，招租和談判能力往往有限

沒有統一招商運營，缺乏規劃的品牌將極大影響商場吸引力，導致難以為繼

業主普遍不具備經營經驗，管理上的風險及難度不容忽視

委託運營團隊運營，看似返還的租金比自己收取要低，但對業主來說卻省卻了大量的管理精力。同時，良好的運營團隊能夠提供合理的規劃、談判、招商、運營，通過資源最優化配置提升商場吸引力，從而實現物業的持續保值升值。這就是其價值所在。

瀚海北金如今的拉鋸，最終只能導致經營商戶無奈退場，對好不容易經營起來的項目絕對是傷筋動骨的打擊，最終只會導致商戶、業主和運營團隊「三」敗俱傷的局面。

瀚海北金運營方，究竟怎麼想？

瀚海地產近些年接連布局大觀國貿，全自持的2萬方璞麗中心、10萬方的瀚海海尚，尤其剛剛開業的2萬方的璞麗中心還擁有自持的美食廣場和影院，可以看出其深耕商業的意圖非常明顯。

那麼我們不妨以最深的惡意來揣測，有新的自持商業需要投入：

瀚海會不會放棄北金這個項目的運營權？

這並非不可能。畢竟從投資來說，產權售賣後瀚海已經收回了大量資金，而通過3年運營，瀚海也已經獲得了自己最想要的：

足夠的經驗+成熟的團隊

此時，轉身投入100%自持的項目似乎是更好的選擇，尤其瀚海海尚這個10萬方的項目，當屬整個商業板塊的重中之重，如果按照2018年開業來準備，現在正是需要瀚海投入大量資源和精力的關鍵階段。但如果當真選擇放棄北金，對瀚海的形象和投資者的信心都是極大的打擊，況且3年養商如今項目運營狀況良好，貿然放棄也不是明智之舉。

放棄北金，只能是瀚海的下下策。

其實，不管是售賣型物業，還是全自持物業，是百貨還是購物中心，是城市級、區域性還是社區型，每個商業的產生和存在，都有其客觀原因，也各有生存之道。哪一種商業形態都不會是完美的，唯有形態上的豐富，互為補充，才會促成鄭州商業生態上的完整。

3年的調整，來的過於劇烈。對於瀚海北金這個曾經的旺場，只希望能夠儘快度過調整期，讓這個曾經繁榮的精緻建築，繼續保持旺盛活力。

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