贊！馬雲又逆天了！淘寶上買房居然不限購、不限貸？

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導讀：淘寶上買房居然不限購、不限貸？近日，就「法拍房是否受限購政策調整」這一問題引發廣泛熱議。現今恰逢全國房價剛剛經歷了一輪較大上漲，各地為貫徹中央關於房地產市場調控「因城施策」的宗旨，紛紛出台限購政策並不斷加碼，如何突破限購政策成為不少人日趨迫切的需求，而司法拍賣就是其中之一。因此，這一事件也就愈發引人關注了。

前身：房產首次被上網進行司法拍賣 網上拍賣爭議還很大

2012年6月26日，淘寶網發布了司法拍賣平台首例不動產上線公告，這也是自司法拍賣平台上線以來，法院第一次把房產放上網路進行拍賣。此前，淘寶網司法拍賣汽車引起了很大的爭議，中拍協指責淘寶不具備拍賣資格，而業界則認為淘寶網和浙江法院推動的司法網拍實際上「動了傳統買賣業的乳酪」。昨日，淘寶網發布了司法拍賣平台首例不動產上線公告，這也是自今年6月26日司法拍賣平台上線以來，法院第一次把房產放上網路進行拍賣。此前，淘寶網司法拍賣汽車引起了很大的爭議，中拍協指責淘寶不具備拍賣資格，而業界則認為淘寶網和浙江法院推動的司法網拍實際上「動了傳統買賣業的乳酪」。

淘寶網此前聲稱，網拍不會涉及不動產，因為土地和房產牽涉到權屬問題比較複雜，推出還有一定難度。而昨日蕭山法院首次將不動產放上網路拍賣，是對網路司法拍賣標的又一大膽嘗試，雖然只有一套房產，但如果拍賣舉辦順利，預計將有更多房產放到網路上進行「零傭金」拍賣。

2012年6月，「全國司法網路第一拍」遭到了外界尤其是拍賣行業的質疑。中拍協副秘書長歐陽樹英認定「淘寶沒有拍賣資質」，稱網拍無需拍賣師等同「無照駕駛」，同時淘寶也違反了拍賣法的程序性規定。因此，淘寶司法拍賣一旦推開將對拍賣市場的正常秩序造成極大影響。

對此，淘寶回應稱，淘寶網充當的角色只是一個第三方交易平台場所，法院自始至終都是執行拍賣的主體，拍賣主體的合法性毋庸置疑。此外，傳統的拍賣企業是一種經營行為，而淘寶網在此次司法拍賣中，沒有收取任何傭金和費用，並非商業經營行為，不受《拍賣法》的約束。

發展：全國1200餘家法院入駐淘寶司法拍賣平台

早在今年2月，全國已有28個省份超過1200家法院入駐淘寶網司法拍賣平台，進行涉訴資產處置，4年來累計進行網拍超過19萬次，成功處置標的物總金額約1200億元。淘寶已成為司法拍賣第一平台。

阿里巴巴創新業務事業部總經理、淘寶拍賣負責人盧維興在研討會上表示，僅2015年一年，淘寶拍賣就為法院節省傭金超過20億元，網路平台優勢進一步顯現。淘寶網路司法拍賣的成功，是因為做到了「一免雙高三充分」：即免傭金、高成交率、高溢價率，信息展示充分、參與方式充分、拍賣過程充分。

2015年12月24日，最高院印發《最高人民法院關於加強和規範人民法院網路司法拍賣工作的意見》指出，「法院開展司法拍賣應全面推行網上拍賣方式」，從政策角度上肯定了網路司法拍賣的重要價值。

對此，最高法執行局執行督導室主任何東寧在研討會上回應稱，2015年2月最高法發布「重點推行網路司法拍賣模式」，對網路拍賣多次作了批示。最高院執行局專門成立了一個機構，開始著重網路司法拍賣司法解釋的起草工作，並重點解決過去網路拍賣不規範、不統一的問題。

厲害了淘寶上如今買房不限購不限貸？

2017年5月31日，江蘇省高院在江蘇省內法院系統下發《關於司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》蘇高法〔2017〕91號內部文件，對這一問題進行了明確表態。

一是強調「司法拍賣是基於公權力的強制執行行為，不同於一般市場交易中的自主買賣行為」，明確「司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移，不動產登記僅為協助執行行為，並不會對物權變動產生影響。不動產登記部門拒不協助辦理登記手續的，依法採取強制執行措施」」。

換言之，即法拍房不受限購政策調整，房管局只有依法配合的份，且必須予以配合，拒不配合的法院可採取強制執行措施。

二是對部分下級法院不經請示上級法院，在司法拍賣公告中作法拍房也適用住房限購政策的特別提示的做法提出了嚴厲批評。通知指出，「個別地方出台文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執行局機械套用，在拍賣公告中特別提示這一點，嚴重影響司法拍賣成交率以及司法財產處置工作」。細讀這份明確標註「嚴禁外傳」的內部文件，對關涉法院的譴責措辭之嚴厲，大有「你們這群不爭氣的東西」之意。

江蘇省高級人民法院2017年5月31日發布文件

而就在江蘇省高院這份文件發布一周後，南京市房地產市場綜合執法辦公室針對性地發布《關於明確操作有關事項的通知》，正面回應了這一議題。明確「因司法拍賣取得不動產的，按住房限購政策執行，購房者需具有購房資格；同時，取得者需在取得不動產證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案登記手續」，這份內容上截然相反通知可以說是完全否決了江蘇省高院文件的要求。有趣的是，筆者看到，作為江蘇省高院的下級，南京市中院赫然在收件單位之列，南京市房管局對江蘇省高院這一文件「正面硬懟」的意味不言自明。

南京市房地產市場綜合執法辦公室6月7日發布文件

南京市房地產市場綜合執法辦公室，系南京市政府房管局2016年10月8日為應對房地產市場調控而成立的內設機構，成立到現在尚不足一年。筆者查詢了南京市編辦以及南京市政府信息公開欄目關於南京市住房保障和房產局的機構設置介紹，並未看到有關於該辦公室的公開信息。

阿里淘寶司法拍賣首頁

那麼，法拍房究竟受不受限購政策調整呢？目前我國法律上關於這一問題又是如何規定的？畢竟這關涉不少吃瓜群眾的切身利益，尤其是那些因政策加碼而被限購的。

《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。

《民事訴訟法》第二百四十二條規定，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，並發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

《最高人民法院關於適用的解釋》第四百九十三條規定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。

以上法律和司法解釋的規定，翻譯成大白話，就是「司法拍賣房屋所有權自法院裁定送達買家時轉移，不受限購政策的影響，房管局/國土局作為產權過戶的協助執行單位，必須配合辦理相關手續」。

可見，關於法拍房到底受不受限購政策調整這一話題，在現行法律規定上應當是基本沒有爭議的，無論是最高院對民訴法的司法解釋，還是更高位階的物權法的規定，都對這種特殊的物權變動形式進行了明確規定，司法拍賣房屋不受限購政策調整，競拍人不因限購政策而喪失購房資格。

關於司法拍賣房屋，目前大多數城市的做法還是遵守法律規定不予限購，如西安在2017年6月28日剛剛出台的房地產市場調控政策中明確說明，「通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受本通知規定限制」，杭州住建局官網在2016年11月10日關於限購政策答疑中亦明確答覆「司法拍賣住房不在限購範圍內」。

杭州市餘杭區某房屋正在司法拍賣競拍中

但是，仍有北京、廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、廈門、南京、嘉興、濟南、石家莊、三亞等十餘個城市無視法律規定，要求法拍房也得限購。如北京市在2017年4月27日經過市住建委、市高院、市規土委召開聯合會議後規定，「法院在公開發布的拍賣公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則將不予辦理產權登記手續。」

北京市住建委對外發布規定

那麼問題就來了，既然法律明明白白地規定了法拍房不受限購政策調整，那實踐中這些地方的限購政策又作何解釋？

很無奈，這就是我們當下的現狀，也是整個法律職業共同體所面臨的尷尬。大量的地方性文件、政策、通知甚至是一紙會議紀要、領導的一句批示就能夠廢掉一部代表國家意志的法律，就能架空法律，將其束之高閣。這樣的事情不勝枚舉，比如很多城市地下車位不給辦理權屬證書，比如很多城市《商品房買賣合同》「備案制」被活生生整成了「審批制」，比如很多城市規定樓盤價格超過某個數值就不給價格備案不發預售證……，不勝枚舉。在前文南京房管局撕逼江蘇省高院一案中也是如此，一個政府部門的內設機構一紙通知就能讓一票人等的安居理想落空，這也就無怪人們常說「什麼法也不如領導的看法大」了。

可能有部分朋友會感到疑惑，為何法律要這麼規定？憑什麼司法拍賣的房屋就可以有超越普通市場交易房屋的這種「特權」，就可以不受限購政策調整？需要說明一下，這是因為，每一樁司法拍賣案件，其背後都是一個個曾經「受過傷」且嗷嗷待哺的債權人，進入司法拍賣環節的案件，意味著法院已進行裁決，但有關當事人拒不履行法院生效文書確定的義務，債權人的利益已受過侵害，只能通過資產處置來彌補損失，而司法程序則是普通民眾權利得以救濟的最後一道防線，法院受理申請人的申請，對被執行人的財產通過司法拍賣的形式予以執行，是法律賦予法院的司法權，也就是司法公正最後一步的體現。這種權利救濟程序，是基於公權力的強制執行行為，不同於一般市場交易中的自主買賣行為，自然不應當受到各個地方為穩定市場而推出的調控政策的限制。

杭州市餘杭區某房屋正在司法拍賣競拍中

不知從何時起，法院被懟頻頻成為新聞頭條。遠的不說，就說前一陣東莞某鎮政府連續兩天在當地黨報《東莞日報》刊登聲明，稱東莞市第一法院「罔顧事實，一意孤行強行拍賣土地」以及最近剛剛發生的「萬科物業懟法院被罰30萬事件」(詳情點擊可查看》)，法院頻頻成為社會熱點。只是，在萬科物業被罰事件中相對方是公司，彼時我們看到的是法院對於挑戰者的強硬與霸氣，不知這次遇上了政府機構，法院又當如何應對。

截至目前，關於此事後續進展，尚未見其他有關方表態。究竟是法大還是領導的看法大，就看這一回合的切磋了！(中國電子商務研究中心綜合：上海商報網、《廣州日報》、半月法談；文/薛松、林一平）

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