杭房、卓越杭州主城突圍拿地，大鱷集體退場？

今天，是2017年下半年杭州市區第一場土地出讓，而且此次出讓的地塊包含了主城區大熱的且以中高端改善型為主導的申花板塊以及以剛需為主導的長睦板塊的宅地，這兩宗地塊具備很好的代表性，所以也吸引了格外多的關注。

相對於此前餘杭、蕭山以及臨安的出讓會，主城區的土地出讓從市場反響看更具備風向標意義。而這一場從報名到結果，似乎都與預期有些出入。

6月底蕭山最後一場的土地出讓中，三宗涉宅地均以不足50%的溢價率成交，這幾塊地出乎意料的遇冷，使得市場上出現了一種許久許久未出現的聲音——杭州這輪房地產上漲是否「拐點」已來？

而今天的出讓似乎加劇了這種猜想——

申花地塊溢價57.71%，摺合樓麵價37509元/平方米，由杭房拿下，需現房銷售；長睦地塊溢價70%，摺合樓麵價14096元/平方米，由卓越競得，需現房銷售，自持14%。

在兩宗地塊的報名名單上，2017杭州樓市半年銷售金額排行榜前十僅綠城(權益版第四和操盤版第四)以及保利(操盤版第十，未進權益版)在列，其餘大鱷集體缺席。

7月3日杭州主城區地塊成交情況表

看似冷清 地價依舊高企

兩宗宅地的溢價和自持比例皆低於此前主城宅地的「慣性」，也低於不少業內的預判，但其實對比周邊房價來看，單價依舊高企。

申花地塊預計毛坯保本房價約50000元/平方米左右，而距離地塊最近的在售新盤天陽·武林邸上半年成交均價44953元/平方米，且天陽·武林邸為精裝修出售。

再看，長睦地塊預計毛坯保本房價約21000元/平方米左右，而卓越自身在同區域的在售新盤蔚藍領秀(江干區部分)，上半年住宅平均價格17883元/平方米。

兩宗地塊的地價與其周邊新盤成交價，已經形成較大逆差，形成了明顯的一二級市場倒掛。事實上，由於兩宗地塊都超過了50%的溢價線，需要現房銷售，其保本所需要的預期上漲幅度將更大。

【毛坯保本房價=地價+財務成本(樓麵價*5%)+建安成本(3500)+各項稅費(房價*15%)】

出讓現場

坐席變更 本土房企在突圍

今天的出讓結果有一點最值得關註：拿地的兩家都非全國性大鱷，拿下申花小宅地的杭房是本土老牌國企，在杭州新盤地圖上日漸式微；而加倉長睦板塊的卓越，入杭以來就紮根該板塊。

排行榜上的大鱷們去了哪裡？今年以來，土地市場坐席出現了明顯變化。曾在杭州土地版圖高歌猛進的全國性房企在悄然消失，而外來新面孔、曾一度沉寂的面孔成為了本輪拿地的主流。

近期，浙報傳媒地產研究院將推出半年觀察特稿，解讀土地市場上的角色變化，敬請期待。

搶地？搶房？後市尚未清晰

當報名逾30家、首輪報價封頂等現象成為常態以後，風吹草動似乎都能成為「拐點」的預兆。稍顯理性的成交就被稱為「遇冷」。

這樣的心態背後，是土地市場和新房市場的一種普遍焦慮。開發商搶地，購房者搶房，「搶搶搶」的邏輯真的成立嗎？

1、測算？猜想？預期透支

市場運行的良性循環是這樣的：預期向好，房價上漲——房價過高，成交量下滑——房價高位橫盤，成交縮量——房企降價，尋求銷量——房價降到一定程度，購房者買入，成交攀升。

而現在，有形之手使得房價數據失真，打破了這個邏輯。

很多購房者的買房理由可謂簡單粗暴——「政府在幫我們限制房價，買到即賺到」。這樣的心態導致羊群效應，一擁而上。但是據浙報傳媒地產研究院調研，這其中有很大比例的購房者其實沒有迫切的購房需求，或者說是一種需求透支。

如果限價解除，即這種心理暗示解除，從眾的人停下來觀望，未必房價真會一飛衝天。

而房企在投資拿地上，同樣是由於房價數據失真，使得地價的測算失去了最好的依據，一定程度上依賴於對限價放開的猜想：限價放開實際房價是漲1000元/平方米還是漲10000元/平方米，每個房企預期不同，但決定一塊地價格的不是大多數房企的預期，而是兩家預期最高的房企。

購房者與房企的預期一定準嗎？杭州房地產歷史上並不乏虧損項目。

2、相同數據可能不同結論

有一個很容易迷惑的數據——去化周期。

這是衡量樓市是否健康非常重要的一個指標，即目前的可售存量，按近一年的去化速度，多久能賣完。即：可售時間(月)=可售存量(萬方)/去化速度(萬方/月)

這個數據，截至2017年6月31日，杭州市八區商品住宅的可售存量為397萬方，去化周期僅剩3.8個月。

「不到4個月，現在的存量就要賣完了。」這個說法對購房者的影響已經不僅僅是心理暗示。

但這個數據，其去化速度取的是最近一年的月均成交均值(1264萬方/12月)。假如換一個去化速度呢？市場低迷時期，年去化可能僅300萬方，計算結果就還有16個月的去化周期。

2007-2016年杭州市八區商品住宅成交面積走勢圖數據來源：決策通-浙報傳媒地產研究院房地產決策系統

從潛在供應量來看，浙報傳媒地產研究院計算所得：截至2017年5月31日，杭州八區潛在住宅供應量為2286萬方，按照近10年年均780萬方左右的去化速度，還能賣3年左右。

這個數據，是不是就沒那麼恐慌了？

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