壓力大，下半年要降價賣房了！東莞竟有樓盤「8字頭」起開盤

下半年要降價賣房了！？

截至7月3日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計22家上市房企披露2017年中報業績預告，凈利潤實現同比增長的企業有12家，佔比超過五成。

值得注意的是，目前公布2017年中報業績預告的房企一般為中小房企，尚不能代表整個房地產板塊的運營情況，但已可折射出行業基本面趨勢。整體來看，榮盛發展等中型房企增長速度放緩，轉型不利的企業虧損較為明顯。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年一季度房企盈利、銷售業績較好，因此有些房企上半年即完成了一半以上的銷售任務，但5月份以來調控力度顯現，而且本輪調控範圍較廣，預計下半年房企銷售壓力較大，回款緩慢。

逾一半房企凈利預增

在上述22家已發布2017年中報業績預告的房企中，從預告凈利潤變動幅度來看，12家呈現上行趨勢，佔比超過50%；5家虧損，其中3家是首虧；從預告凈利潤下限來看，8家房企歸屬於母公司股東的凈利潤超過1億元，佔比超過36%。

記者注意到，區域性龍頭房企盈利能力仍較強。今年上半年，凈利潤超過5億元的目前有3家，榮盛發展預告凈利潤在14億元-17億元之間，粵泰股份預告凈利潤在8.8億元-9.25億元之間，濱江集團預告凈利潤在7.4億元-9.4億元之間。

對於業績變動原因，榮盛發展表示，公司管理層預計，2017年1月份至6月份，公司可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有一定幅度上升。事實上，2016年至2017年一季度，榮盛發展因布局京津冀區域，受益於房價上漲，因此利潤有所上升。

同樣集中在杭州布局的濱江集團上半年凈利上漲也較為明顯。對此，濱江集團表示，公司主營業務屬於房地產開發行業，以房產交付、開具發票作為收入確認標準，存在季度間收入的不均衡性。報告期內武林壹號2#、10#精裝住宅交付，因此公司2017年上半年歸屬於母公司所有者的凈利潤與上年同期相比變動幅度在10%至40%之間。

事實上，雖然相對而言，多數上市房企在2016年獲得了「豐收」，但多數房企都在為2017年全年業績擔憂，尤其調控效果將在下半年釋放，屆時，房企的日子不會好過。

下半年或「以價換量」

「預計今年下半年市場會比較冷，價格已有下滑跡象，預計有些城市的項目將降價甩賣，以此保證業績，銷售回款也會放緩。」一位房企高管向《證券日報》記者如是透露。

事實上，多家房企均有這樣的擔憂。

長江證券房地產分析師蒲東君表示，上半年一、二線城市房價主要受「限價」政策影響，房價走勢扭曲，但進入下半年後，房企開始面臨資金壓力、規模衝刺壓力，有可能採取「以價換量」的策略積極推盤，房價走勢或將發生實質性變化。

蒲東君進一步表示，由於債務「期現結構」的原因，房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務償付能力來看，貨幣資金覆蓋率長期處於1倍以上，最高可達3倍以上，意味著房地產企業結餘大量在手現金，短期沒有償債壓力。但是從長期來看，由於2014 年至 2016 年，房地產企業發行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長期債務工具，將在 2017 年下半年陸續迎來兌付期。

鑒於此，蒲東君認為，在長期償債壓力較高，而融資受阻、成本上行的背景下，房地產企業將更加依賴於經營性現金流，即銷售回款，將促使其接下來加大推盤力度，這一點從近期開發商行為上可以得到初步印證。

另有業內人士稱，在此輪房地產調控政策高壓下，預計未來此前高價拿地的房企將會退出市場。該人士表示，2016年，是地王誕生最多的一年，尤其一些中型房企，為了銷售規模增長，不惜高價拿地，未來或將轉讓這些項目或部分項目股權。

蒲東君也稱，房地產行業進入大象起舞時代，小型房企加速退出，行業集中度快速提升，但提升邏輯從小型房企被動退出（經營困難）轉變為主動退出（拿地困難）。

衝刺年中業績 東莞有樓盤「8字頭」起開盤

6月底，位於望牛墩的恆大江灣開盤，以最低8400元/平方米、整體均價約10000元價格首次開盤入市，推出三、四房產品基本售罄，迎來了東莞「4·10新政」後難得的一次開盤熱銷。上周，該樓盤集中籤約154套住宅，成交均價為10010元/平方米，比同區域樓盤低了2000元~4000元/平方米左右。

業內人士認為，價格低是該樓盤熱銷的重要原因，東莞購房需求還在，只要定價合理，就能夠吸引不少購房者入市。目前，望牛墩樓盤主流房價約為1.2萬元/平方米，同區域的麻涌、洪梅主流房價約為1.4萬元/平方米，恆大江灣的定價明顯低於區域房價，也因此受到購房者熱捧。記者了解到，在該樓盤以較低價格成功熱銷，同區域內部分新盤定價或將跟風出現下調。

「4·10新政」後東莞樓市成交持續處於低位，房企銷售壓力加大，新盤定價低於預期現象將增多。6月底開盤的茶山保利錦城首批推出別墅產品，定價約1.9萬元/平方米，同樣低於購房者此前的預期，銷售情況也較為理想。

與此同時，樓盤促銷現象增加。據東莞中原統計，前周共有7個項目開盤推貨，全部進行打折促銷優惠活動。其中恆大江灣約為9.4折，保利錦城4個9.9折後，約9.6折優惠，萬科雲城( 參數 圖庫 最新動態 價格走勢 )和南部灣萬科城均9.8×9.9折再減5萬元。此外，祥利上城總價減15萬元。在市場調整期，樓盤優惠促銷漸成主流。（來源：綜合證券日報、廣州日報）

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