「郁亮時代」開啟 半年2772億里銷售、項目、布局與萬科之變

觀點地產網7月4日晚，已正式進入「郁亮時代」的萬科發布上半年銷售情況。

這6個月，萬科共實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.82%；銷售面積1868.5萬平方米，同比上漲32.61%。新增項目方面於6月則達20個，據觀點地產新媒體不完全統計，前6個月里，萬科新增項目已超93個。

在這2771.8億的銷售和93個新增項目中，一些變化似乎正在悄然發生——比如區域銷售重心的變化，新增項目類型的變化。

另外，萬科在同一日發布的另一則公告，是為美國項目9850萬美元貸款提供保證金質押擔保的公告，似乎預示著萬科在接下來將會加大海外投資力度，這被認為是郁亮方面的推動。

看起來，即便嚴格意義上來說，前6個月萬科尚處「王石時代」，但萬科的一切早已開始向郁亮「看齊」。

萬科之變

在此之前，一些統計機構早已開始披露萬科各區域銷售情況：上海94.91億元、寧波87.6億元、杭州127.7億元、深圳102.8億元……

以這些數據來看，萬科區域銷售方面似乎正發生一些變化。此前，一線城市作為萬科「重鎮」一直是其銷售的主要來源，2016年萬科3647.7億的銷售里，上海區域16城就貢獻了1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。

而以現在統計機構披露的數據來看，二線城市區域似乎有反超跡象，目前來看，杭州127.7億元已成為萬科區域銷售中的最高數額。

雖然上述統計機構所披露數據尚未經萬科確認，但按照萬科2016年於二線城市的投資力度來看，區域銷售重心轉變的情況看起來不無可能。據統計，2015、2016年兩年間，萬科在杭州八區就競得15宗地塊，另外有3個聯合開發項目，2個收購項目。

除去銷售之外，上半年中，萬科所體現的變化還在新增項目之中。

據觀點地產新媒體不完全統計，前6個月，萬科新增項目超93個，最令人關注的莫過於其拿下的3宗自持地塊以及一個金額高達551億的資產包。

自2016年12月，萬科於北京首拿2宗全自持地塊之後，2017年上半年，萬科繼續於廣州、佛山拿下3宗自持地塊；其中，廣州白雲、黃埔兩宗地塊須自持超50%的住宅用地；而佛山的自持面積則同樣達100%。

萬科會如何處置這5宗自持地塊成為業內關注重點，在前幾日萬科舉行股東大會之時，也有不少股東提及這一問題。彼時，郁亮在股東大會中並未明確談及其5宗自持地塊的解決辦法，只是表示拿自持地塊是基於對行業的判斷，未來的房地產的趨勢將會是租售並舉。

「70年的使用權作為租房物業，我覺得是可以算過來賬的，我們用經營思路代替開發思路，如果我們為年輕人租房問題出一份力的話，相信市場也不會虧待我們。」他說。

此前市場普遍認為，萬科拿自持地塊的變化是拿地難中的無奈之舉，而按照郁亮此番話語，似乎更像是萬科的「主動出擊」。

萬科上半年另一個重要的「主動出擊」，是拿下551億廣東國投旗下廣信資產包。按照據拍賣工作人員的透露，該「資產包」內含有廣州中心城區7大未開發的地塊，分別為花地灣板塊、白鵝潭經濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區東華西路、榮華南項目、浣花路爛尾樓。

雖然「料足湯濃」，但市場卻對萬科突然之間的大手筆感到吃驚。他們認為，在此前，「不囤地，不捂盤，不拿地王」一直作為萬科的長期經營原則，而以該地塊來看，這一原則似乎悄悄在改變。

海外發展

上半年銷售情況發布的同一日，萬科另一則公告也預示萬科的未來轉向——海外投資似乎將成為萬科愈來愈為重視的一個方面。

觀點地產新媒體查詢7月4日萬科所發布公告發現，萬科美國22-12 JACKSON AVENUE項目公司在美國向銀行申請9850萬美元的開發施工貸款，而萬科將為此貸款提供保證金質押擔保。

具體而言，操作該項目的22-12 JACKSON OWNER LLC（簡稱「項目公司」）的貸款期限自貸款協議簽署之日起至2020年6月30日止，可延期。項目公司的股東需按股權比例為本次貸款提供總額不超過27087，500美元的保證金擔保，萬科美國根據所持70%的股權提供不超過18961，250美元的保證金質押擔保。

據觀點地產新媒體查詢，截至2017年4月30日，項目公司的資產總額約為7067.75萬美元，負債總額為2175萬美元，凈資產總額約為4892.75萬美元，營業收入為0美元。

9850萬美元可謂為一筆巨額，該公告故而引起不少業內人士的注意。值得一提的是，在6月16日，曾有消息指，萬科已經展開磋商，希望成為普洛斯的中國競購財團約六個主要投資人之一。

觀點地產新媒體就此消息詢問萬科董秘朱旭，她僅表示「這件事情不好去答覆，看公告」。

實際上，於2016年年報中，萬科就已提及「完善海外布局已經成為萬科發展的重要戰略」，彼時萬科披露，2016年，萬科的海外項目貢獻銷售就達33億元；截至2016年底，已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖等6個海外城市。

此前還有媒體報道指，郁亮已於2016年下半年發起海外精英人才的招聘計劃——名為「春暖花開」計劃，其中一撥人正將為萬科海外拓展之用。

外界以前普遍認為，萬科于海外的發展是希望通過具體項目的合作，學習成熟市場的商業模式和管理經驗。

那時萬科的海外員工本地化程度較高，據說，在2015年里，萬科美國公司11名員工中就全部是美國招聘，只有兩三個人會說中文。萬科美國公司總經理李凱彥也曾介紹，萬科美國團隊是完全本地化，人員配置精幹完整，包括了投融資、財務稅務等人才。

以萬科搜羅海外精英自主培訓的情況來看，萬科似乎不僅僅是抱著學習和探索的心態發展海外業務。

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