2017上半年商辦新政梳理 好租聚焦存量市場

導讀：

作為商辦服務領域的持續變革者，好租從規範市場秩序和促進商業地產行業健康發展的角度出發，探尋新政給商辦地產市場帶來的改變。

房訊網訊2017年上半年的商辦地產市場有點熱鬧，自北京、上海開啟的商辦地產調控政策正呈蔓延之勢，如今已覆蓋至全部一線城市。政策高壓之下，仍處於轉型與去庫存難題中的商辦地產市場，一時間被外界紛紛唱衰，商辦地產究竟路向何方？作為商辦服務領域的持續變革者，好租從規範市場秩序和促進商業地產行業健康發展的角度出發，探尋新政給商辦地產市場帶來的改變。

一線城市集中調控

3月26日，北京住建委發文調控商辦市場。新規明確規定，"商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途"，徹底改變商辦市場規則。新規要求，商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米，在建在售商辦類項目不得賣給個人，商業銀行暫停此類購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市並出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產記錄，並連續五年繳社保或納稅。

看似嚴苛的政策下也體現了一定的人性化，5月23日，北京市住建委官方微博發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》的最新說明，指出商辦類項目新政的主要執行對象為增量，而對於存量部分，除出售對象有所限定外，其餘暫不執行。與之前調控政策要求並無區別，但政策執行更加人性化，基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業主已經使用的存量暫做引導。

相較於北京調控政策的"懷柔"指導，上海的商辦地產政策則嚴苛了許多，4月21日，上海政府門戶網站發布了《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》文件，明確規定商業辦公用地不得建設公寓式辦公和公寓式酒店，從源頭上斷絕了"類住宅"產品的出現。隨後在5月17日，上海市住建委發布《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，指出就全市範圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，停止審批公寓式辦公項目；加強商業辦公項目建設、銷售監管，重新審核尚未上市銷售的項目。

此後，廣州也提出加強商辦類房地產項目管理。"房地產開發企業銷售商辦類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位"。4月21日，成都多部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》，也要求商業、辦公類建設項目嚴格按照規劃用地性質及規劃許可開發、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變為居住用途。深圳也於5月12日發文限制商辦轉性，未來5年，商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦類項目的調控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

新規引導行業健康發展

根據公開數據顯示，北京"3·26"商住調控後近2個月內，北京商辦市場徹底冰凍，實際市場成交跌幅99.9%，接近0成交。好租創始人兼CEO曲先洋表示："政府對於商辦地產調控實質目的是，促使開發商將快速開發轉變為通過資本經營獲取更高的增值收益，包括像最新的土地競拍政策，也在不斷提高開發商的自持比例，倒逼開發商從"重開發、輕持有"走向"重持有、輕開發"模式，進而推動商辦地產市場的有序發展。

"對於開發商而言，拿了商辦用地，唯一的出路就只能是做好商業和辦公類的產品，不過很多運營能力薄弱的開發商，勢必將面對運營成本劇增，資金回籠速度放緩的困境。"曲先洋指出，"從當前商辦地產市場情況看，特別是在"3·26新政"後，一些開發商蓋好的商務樓不讓賣了，就算是轉而收取租金，也要現去尋找租戶。"如何幫助開發商在存量市場中提升其產品競爭力、快速去庫存，對包括好租在內的商辦地產服務平台提出了新的挑戰。

作為國內領先的互聯網辦公服務平台，好租涉及商辦地產的買賣、租賃、資產管理和後續企業服務等相關領域，通過大數據鏈接客戶和房源，同時以強大的資產運營及企業服務能力，為業主和客戶方提供更優質的服務和更高的附加價值。成立一年多以來，好租的戰略版圖已擴至北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、武漢、杭州、天津等全國重點城市，並建立起一套成熟的一二線城市互相拉動的城市網路服務體系，無論是開發商、大型物業、投資管理公司，還是近兩年比較活躍的聯合辦公，都可以通過好租的服務來對資產進行精細化的定位、運營和管理，進而提升產品競爭力，降低商辦地產的庫存去化周期。

曲先洋表示，2017年上半年，北上廣深等一線城市對於商辦地產用地用途進行限制，全面從嚴治理，為商辦地產營造了健康有序的市場環境，回歸業態本質的商辦地產行業勢必將進入發展的快車道。未來好租也將繼續提升服務能力和資產運營能力，深入挖掘商辦地產去化潛力，助力商辦地產市場的優化升級。

來源：房訊網

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