象湖壹號、林與城之後，誰是7月份風口樓盤？

【1】尋找風口樓盤

6月24日，東區的融創象湖壹號開盤，共計推盤430套，去化410套。去化率不是關鍵，關鍵是受備案價影響，其整體均價明顯低於市場價，高層均價至9700元/㎡左右。

性質是：本身現金流壓力大，加上限價影響，產生象湖壹號震驚開盤。

關鍵詞：被迫無奈、順水推舟。

6月25日，北區的和昌林與城開盤，推售樓盤全部售罄。這不是關鍵，關鍵是受備案價影響，其整體均價低於市場約4000元，大多數成交價格在10500元/㎡左右，遠低於周邊其他競品樓盤價格。

性質是：和昌這個盤本身就沒有準備賣這麼高。

關鍵詞：滿心歡喜、順水推舟。

達則兼濟天下，窮則獨善其身。對於媒體來說，此時是高談闊論的時候，而對於剛需，則不是聆聽我們高談闊論的時候。因為，對剛需來說，這的確是一次難得的機會，一次投機取巧的機會：找到下一個象湖壹號，找到下一個林與城。

象湖壹號爽了東區，林與城爽了北區，大家知道我最近偏愛南區，咱們就去南區找找。

【2】南區風口樓盤

鄭州南區目前比較成熟的有三大區域：濱河國際新城、南龍湖和港區。而港區北已經火很久，南港也開始起步。我們今天選的3個樓盤，分別鎖定在濱河國際新城、南龍湖和南港。選取7月份要開盤的三個樓盤，他們分別是海馬清風公園、康橋林語鎮以及和昌盛世城邦。

1、項目基本情況對比：

海馬清風公園：項目位於經開區經南十一路與經開第十八大街交會處西南，一期佔地76畝，總建面13萬方，規劃6棟高層8棟洋房；高層：均為1個單元、33層、2T4布局；洋房：除9#為一個單元，6層；其餘均為2個單元、 9層、1T2布局；層高：高層3米；洋房3.1米。項目是海馬聯合朗詩獲取，主打科技住宅。土地2015年12月獲取，樓麵價4700元/㎡，容積率2.5，6棟高層和8棟洋房組成。

康橋林語鎮：康橋林語鎮，位於港區和龍湖新區核心位置，總佔地1200畝，周邊有南水北調運河、數萬畝生態棗園等多個公園，位於已通車的地鐵2號線孟庄站和規劃中的地鐵11號線雙地鐵交匯處，項目以低密洋房為主，打造集居住、養生、休閑、購物、醫療等於一體的洋房小鎮。項目配備幼兒園、小學、初中一站式教育體系，涵蓋三知書局、康家小廚、大型風情商業街、小鎮雲超市、醫療館和全齡化公園體系。土地獲取時間及價格不詳，樓麵價應該不高，容積率2，由退台洋房和普通洋房以及少量高層組成，本次推出產品為退台洋房和普通洋房。

和昌盛世城邦：和昌盛世城邦位於鄭州航空港區新港十一路與航興路交叉口，由興港投資和和昌集團共同投資，鄭州航空港區盛世宏圖置業有限公司開發建設， 和昌盛世城邦周邊有四港聯動大道、機場高速、京港澳高速、輕軌17號線、商登高速、新鄭機場等交通線路，交通雖然發達，但物流和大車較多。項目周邊規劃的生態公園較多，有梅河公園、苑陵故城、園博園等，但成熟仍需時日。項目總佔地是285萬㎡，總建築面積是250萬㎡，容積率1.49（計算公式？）。其中一期規劃別墅，洋房，高層和小高層產品。

2、規模對比：

這個維度上，3個樓盤差異很大，和昌盛世城邦最大，有三四千畝，康橋林語鎮其次，有1200畝，清風公園最小，僅百餘畝，其中最大的相當於幾十個最小的。一個社區究竟多大規模最合適？小了肯定不好，當然，也不是越大越好，這是一個需要研究的課題，但從經驗上看，總體規模在500-800畝是最佳，單社區120畝最宜。從規模上，可以看出三個盤走的不同開發路線：南港現在的確也就它一個盤，有點像當年雁鳴湖的利海，它主打大，規模大，盤子大。康橋林語鎮是要深耕區域，做區域的標杆樓盤，它主打全面和文化，配套全，文化小鎮。清風公園之所以引進海馬就是要做精品樓盤，它打的是一個精字，要做濱河國際新城的金茂。從規模可以看出各自的區域地位：和昌是區域老大，林語鎮也是區域老大，濱河國際新城的地塊分得太碎，估計200畝地就能做區域老大了，所以那個區域沒有老大。三個樓盤的節奏看，除了和昌已經開了一批，林語鎮是第一期的第一批，清風公園也是第一批，三個基本上都算處女盤，都知道這種盤價值最大。

規模對比：分化嚴重。

3、配套對比：

3個項目所在的2個片區的配套是半斤八兩，都不怎樣。總體來說，林語鎮勝在自身配套，清風公園勝在區域配套，和昌盛世贏在政策配套。在配套條件上：清風公園跟的是濱河國際新城的高端，高端化配套，林語鎮標榜生活化配套，小鎮式情景配套，人文配套，盛世城邦的配套其實享受的是新鄭市的外溢配套。在配套的發展階段：3個項目達成了統一，都處於前期階段，目前配套都不發達。

配套對比：不分彼此。

3、區域對比：

清風公園所在的地區是濱河國際新城，是一個硬拍的片區，而康橋林語鎮則不是，土地的獲取時間較早，土地成本也不高，而對於南港，這個片區未來很長一段時間除了政策資金，其他的要靠和昌養著了。這三個片區的區別是：康橋是現在，濱河在未來，南港未未來。濱河國際新城始建於2011年，面世於2014年，發展於2015年，成名於2016年，成熟於2017年。而作為龍湖鎮的鄭東新區的北港西片區，則是剛剛起步。對於北港區來說，其最重要的一個屬性便是處於一個新區發展帶之上。

看上圖，我們看東區的核心發展帶，從北開始，北龍湖、高鐵站、濱河國際新城，再向南便是北港北片區。而龍湖鎮老區則是順接了從二七廣場延伸的老城區。濱河國際新城的價值已經體現，而南龍湖的價值仍被低估，前一段時間種子公司的副經理也用實際行動預告了南龍湖的價值，而林語鎮則位於西港片區，其實也可以看做是南龍湖的「鄭東新區」。對於區域，最重要的是南港，其實南港的規劃標準並不差，但是它太遠太遠了。南港你可以叫南港，當然，也可以叫新鄭東區，因為它和新鄭老城只隔了一條京港澳高速。雖然房價便宜，但一個「遠」字把一把幫人攔住了，不知道該怎麼辦？

區域對比：清風公園在今天，林語鎮在明天，南港在未來。

4、容積率對比：

3個項目中，清風公園是佔地面積1：1的洋房和高層配比，容積率是2.5，而康橋林語鎮容積率比是2，這也就決定了後2個項目大多數是洋房，高層只是少量。和昌盛世是1.5，這個容積率沒有高層，只有別墅和洋房。注意：同一片區區域下，容積率的高低原則上代表了小區檔次的高低，但不同區域的項目，容積率不能說明什麼，雖然和昌容積率最低，但其客戶定位相對來說是最低的。

容積率對比：清風最高，林語鎮其次，和昌盛世最低。

5、開發商對比：

從海馬和康橋的歷史銷售策略來看，海馬公園的開發商海馬更傾向於拉高價值，實現高溢價，而林語鎮的康橋則更樂意讓利客戶，快速去化。而和昌前些年開發的森林湖和新都匯口碑都還不錯，但中間的和昌悅瀾和和昌灣景國際口碑很差，不過，其最近開發的和昌林與城的良心價開盤又獲得了不錯的口碑。

開發商：策略不同，無優無劣，口碑最好的是康橋。

6、產品對比：

容積率決定產品，清風是高低雙配，林語鎮是小洋大洋高層叄配，和昌容積率低，走的完全是奢侈型路線。海馬這次和朗詩聯合，主打科技住宅。康橋還是一如既往地主打均好性，而林語鎮則是加打小鎮概念。

再看戶型，這是我比較喜歡的內容。先看清風公園：

有人認為這是一個完美的戶型。理由是：南北通透，看樣子還是一梯二戶，客廳雙卧朝南，雙陽台，主卧帶衛生間和衣帽間，關鍵是這些都是在115㎡的範圍內完成的。的確，很完美，唯一遺憾是看不到整層布局圖，難道是一梯二戶嗎？如果你非讓我給它找一個缺點的話，我認為是2個次卧太小了。

再看康橋林語鎮：

它具備了清風公園所有的優點，但它的主卧室的休息區和衛生間錯開的設計要比清風的直筒式更容易避免衛生間的潮氣過多地散布到卧室。不過，這不是最關鍵的，最簡單的是，它送一個入戶花園，整體居住舒適度更高。同樣，我也很好奇這個整層的平面布局結構。如果你非讓我給它找一個缺點的話，我認為是主卧沒有獨立的衣帽間。

最後看和昌盛世的，看一個戶型：

和昌的戶型做得也很不錯，動靜分區，南北通透，基本上每個空間也都有窗戶。如果你非讓我給它找一個缺點的話，看平面結構，我覺得這好像不是一個一梯二戶的結構，好像有一梯三戶的結構，南邊應該有一個小戶型。

戶型對比：都很厲害。

7、價格對比：

高層部分：清風公園，而決定備案價的是其成本價，清風公園的樓麵價是4700元/㎡，如果說按政府的初衷，又不出原則上的特殊原因，清風公園的高層備案價應該在1萬以內，即使考慮到朗詩的科技，也最多1萬二，當然，我說的這個有2個前提：1、如果政府真的要控房價，就像逼瓴備3萬2一樣；2，政策之後備案。如果是這個價格，排號的人都賺大了。如果海馬不甘心，也許不會像融創那樣順水推舟，會想辦法，但有風險。預計價格12000-16000元/㎡（毛坯），如果高於15000元/㎡的話，也合理，但不算撿漏了。

多層部分：都知道高層是走量的，多層是賺錢的，政府對多層的備案價一般不會太苛刻，在多層部分，所以，海馬的高層可能不賺錢，但多層一定要出利潤。海馬的多層價格肯定在23000元/㎡以上。如果它一不小心備案到2萬以下，可以入手。再看康橋林語鎮，我認為最有可能出現金蛋的就是康橋林語鎮，三個理由：1，超級大盤的一期，開發商就沒想著掙你錢。2，區域的地價不是硬拍的，成本相對不高。3，區域價值隨高，但很多投資客尚未進駐。預估康橋的洋房價格在16000-18000元/㎡。如果開盤價低於這個價，低少賺少，低多賺多。

別墅洋房部分：和昌盛世，只要你能接受距離問題，這個盤是可以考慮的。

人群適度總結：工作在南部、資金很緊張的剛畢業的年輕人可以考慮和昌盛世城邦，這是一個性價比不錯的剛需盤。工作在東部和南部，對項目整體品質區位要求較高，對社區規模和小區品質以及物業服務有一定要求的改善型客戶，可以考慮康橋林語鎮。市區的改善外溢客戶以及對科技產品有追求且價格承受能力較強的可以考慮海馬清風公園。

7月份鄭州南區置業的朋友要注意這3個樓盤了！

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