網購時代，商場的出路何在？

隨著實體店紛紛關門，購物中心的業主開始重新考慮思考如何利用空間。福特進駐喜達屋位於密歇根州迪爾伯恩市的Fairlane Town Center購物廣場，將曾經的百貨公司變為其工程與採購部門辦公區。圖片來源：FORD LAND

作者 Esther Fung

喜達屋資本集團(Starwood Capital Group LLC)2014年收購Fairlane Town Center購物廣場時，這家投資公司有很多工作要做。

該購物廣場位於密歇根州迪爾伯恩，當時只租出了72%的鋪面，閑置的空間曾屬於一個很大的主力店鋪。

誰也沒想到，喜達屋給福特公司(Ford Motor Co.)打電話推銷商場廣告位的一次偶然機會，竟促成了局勢的轉變。4月，福特公司的整個工程和採購部門都搬進了這家商場，他們進駐的是原來連鎖百貨Lord & Taylor的地方。如今，福特成了該商場最大的租戶，佔據了24萬平方英尺的空間。

「我們最開始是關係不錯的鄰居。」喜達屋租賃部門高級副總裁Michael Powers表示，「後來我們發現他們想租辦公場所，算是意外收穫。」

隨著實體零售商紛紛關門，喜達屋這樣的購物中心業主不得不面對一個棘手的問題：閑置空間怎麼辦？

他們的應對策略各不相同，但有一點卻保持了一致：削減甚至撤掉商場里的零售商店。

有的業主把閑置空間租售給教堂、營利學校和某些有長期計劃的企業。有的業主則發現多用途房產頗有發展前景，於是將商場租售給餐廳、辦公室和住宅，使商場成為街景。還有的業主幹脆把商場推平，重新建造遊樂設施或是工業園區。

福特公司與Fairlane Town Center購物廣場簽訂了10年租約，「我們商場里一下子多了1,800至2,000名企業員工，都是有收入的人。」Powers說。他還表示，目前商場已經租出了91%的空間，梅西百貨(Macy』s)、J.C.Penney和Sears仍是主力店鋪，而餐飲店白天的生意比以往更興隆，因為福特員工都會過來吃午飯。

福特在迪爾伯恩有一家大工廠，打算10年內重建，購物廣場和它離得很近，而且空間也很寬敞，福特就是看中了這兩個優點。

「我們沒動牆，也沒做什麼大改動。」福特公司的房地產子公司Ford Land的董事長兼首席執行官Dave Dubensky表示。

20世紀80至90年代的美國建房熱導致商場過剩。但隨著電子商務不斷發展，全價商品對消費者的吸引力日漸消失，於是零售商紛紛裁撤門店，將資源轉向電子商務平台。

據瑞士信貸(Credit Suisse)統計，今年1月至4月6日，已有2,880家零售商店宣布關門，數量是去年同期的兩倍還多。該行還預計，今年全年將有8,600多家商店關門。據分析師預測，未來幾年，全美大約1,100家商場中還將有400個左右會關閉。

許多商場業主試圖讓商場重現生機，他們摒棄了普通美食廣場、時尚服裝和百貨商店的傳統混合模式，引進更多餐飲和娛樂品牌。

「我們確實需要試一試，」西雅圖設計建築公司CallisonRTKL高級副總裁Matthew Billerbeck說，「整個行業久已變得驕傲自滿，毫無新意。」

策略之一是將封閉的商場打造成開放空間，業主稱之為「生活休閑中心」，這裡有公寓、劇院、雜貨店、醫療機構和其他便利設施——同時減少零售商店。

俄亥俄州哥倫布市區Columbus Commons公園。這裡原來是一座125萬平方英尺的購物中心，公園的出現帶動了周邊大部分辦公室和住宅的興建。圖片來源：

Andrew Spear for The Wall Street Journal

弗吉尼亞州阿靈頓市，業主森林城市房地產信託公司(Forest City Realty Trust)正在改造鮑爾斯頓綜合購物中心(Ballston Common Mall)，他們拆除了商場的主入口，建了一片露天廣場，還拆掉了三分之二的屋頂，裝了更多窗戶，營造出更加開闊的空間景觀。森林城市位於克利夫蘭，是一家不動產投資信託公司，他們還建了406間與商場相連的公寓。

「我們在把商場的空間都敞開來，」森林城市房地產信託公司的高級副總裁Will Voegele表示，「我們不想讓它背對街道。」

商場三樓曾是梅西百貨的傢具店，現在被改造成集戶外庭院、休閑與觀景於一體的居民聚會場所。由於租賃者五花八門，商場里將有更多餐飲可供選擇，以及更多面向街道的零售商店。

在紐約市史丹頓島購物中心(Staten Island Mall)，購物中心不動產投資信託公司GGP Inc.將對其擴建，增加235,000平方英尺空間，計劃明年秋完工。AMC劇院和Dave＆Buster等娛樂場所將佔據商場54%的空間，Shake Shack等食品店佔20%。Zara等服裝品牌佔17%。

剩餘的空間將會安排家居和個人護理商店，以及蘋果銀行(Apple Bank)等其他企業。折扣超市Lidl很快也將進駐。

GGP擁有130多家購物中心，其中服裝品牌佔據了出租總面積的一半。食品店從6%上升至13%，GGP首席執行官Sandeep Mathrani在最近的電話財報會議上表示，公司計劃將在2025年之前將食品店佔比提升至20%。到今年秋季，服裝店將再減少大約10%，穩定在40％上下。

有時開發商會覺得，要拯救沒落的購物中心，唯一辦法就是把它推倒重來。

俄亥俄州哥倫布市區的城市中心購物廣場(City Center mall)一度是當地的社區中心，20世紀90年代，漢森兄弟(Hanson)等流行樂隊都會來這裡演出。

然而，隨著與塔特爾隧道(Tuttle Crossing)商場、伊斯頓城市中心(Easton Town Center)和北極星時尚廣場(Polaris Fashion Place)等購物中心的競爭日益激烈，這座125萬平方英尺的購物廣場生意每況愈下。

21世紀頭十年，城市中心購物廣場的主力店Lazarus、Kaufmann』s和Jacobson』s等百貨公司相繼關門，商場空置率驟升至75％。

2007年，哥倫布市起訴商場業主，要求將其驅逐，指控業主對商場疏於打理。同年，哥倫布市買下商場，打算重新開發，但終究還是在2009年關門大吉。

「我們研究了10個不同的重建計劃。」非盈利發展組織、哥倫布市區發展公司(Columbus Downtown Development Corp.)首席執行官兼總裁Guy Worley說，「它就是按商場來設計的，不是別的。」

哥倫布市人花了兩年時間，「做大手術似的拆掉」了購物中心，原來的地下停車場保留了下來，至今市區的上班族仍在使用。2011年，哥倫布市區發展公司在商場的原址上開設了一座名為Columbus Commons的公園，裡面設有一間演出場地、兩家咖啡館、一個旋轉木馬以及地擲球場地。

這座公園帶動了周邊的發展，其中大多數是辦公室和住宅，每年會舉辦超過200場活動。Lazarus百貨公司旗艦店曾與商場相連，現在已經是一座辦公樓了。

Worley的一部分創意來自紐約的公園和高街零售店。他表示打算在公園一條街區開外的地方增設幾家餐飲店和藝術畫廊，希望將對著公園的建築留作住宅之用。

雖然目前Columbus Commons周邊沒有純粹的零售項目，但未來還是會有一些零售商店進駐，它們「商品比較有機，不是全國連鎖的那種零售店。」他補充道。

「零售業回來了，」他說，「不過是和住宅一起。」

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