合肥樓市被「腰斬」真相！

編者按

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文：張銀銀

合肥又火了，還是因為房價！

2016年，因為漲幅驚人，合肥吸引了全國的目光。後來有研究發現，合肥是2016年全球房價漲幅最高的城市。而近來，唱空合肥的聲音不少，《中國經濟周刊》甚至舉例說有的樓盤價格幾近腰斬。

真有這麼誇張？回答這個問題，很簡單。有這樣的樓盤存在，哪個城市沒有？但一定還不是主流，更不意味著合肥樓市走到了崩盤的地步。

合肥的樓市故事，確實很具代表，其房價的快速上升和回穩、適度回落，背後很重要的一個變數就是槓桿。這正是我們一貫以來所聚焦的。槓桿上去了，甚至允許大肆加槓桿，房價就漲；不允許繼續加槓桿，房價就回穩。

從這個角度看，合肥樓市就是中國縮影。

1

「跌」了半年，合肥房價其實還能橫盤

合肥的朋友對我們說《合肥房價過山車：從全球漲幅第1到部分樓價幾近腰斬》，就像在寫小說，在他們的朋友圈就是個笑話。

沒錯，只要是標題黨，幾乎可以斷定不靠譜。舉個極端例子不難，能說明什麼？

2016年以來，我們一直有跟蹤合肥房價。2016年底前是漲漲漲，而最近半年，則是出現好幾輪看空行情。總結起來，短短半年，合肥大概經歷過三波唱空潮。

先是春節之後，2月初，該市濱湖區、蜀山區及北城部分業主，於2016年12月底在該市政務直通車網站反映房價即將崩盤，業主們要求政府救市的文章在網路流傳。當然，確確實實，一些急於脫手的合肥二手房價格出現了下降；

接著4、5月，媒體報道說，合肥一些開發商壓力很大，甚至已經或將付出慘重代價；

然後就是最近這一波，說部分樓價腰斬。

有必要指出的是，這些報道主要集中在二手房價格。新房呢？行情恐怕讓很多人感到極端對立。不久前，6月19日，我們還統計過（《5月房價漲幅前十的城市為什麼是他們？》），合肥在新建商品住宅漲幅方面，竟然依舊位列前3。

圖1.2017年5月新建住宅同比漲幅前十大城市 數據來源中國統計局 製圖槓桿遊戲·張銀銀

從圖1我們可以看出，雖然環比方面有所回落，但同比方面，主要一二線城市完全「捍衛」了自己的地位。換句話說，這些城市雖然明顯多空博弈，但迄今為止，空頭還沒佔上風。

有的桿友或許會說，新房和二手房行情不完全一致，二手房的走勢將決定未來的走勢。這個判斷是對的，現在無論新房還是二手房，合肥交易都回落，大部分群體被排除在購房資格之外。

此前，我們知道炒房的人太多，他們各種方式「金融創新」加槓桿炒房。有了大槓桿、高成交，房價自然被推上去，這和股市一個道理。現在，從嚴調控，政策不斷加碼，槓桿沒法加了，自然交易回落、價格回穩。

不同於股市，資金換手、交易頻率更高，房產流動性再好，也要一定的時間倒手。所以，只要資金允許，也沒有誰至於馬上倉皇出逃。畢竟我們遠沒有到貨幣極度收緊，內外形勢失控的地步。很多時候，想馬上逃還未必能逃。

合肥二手房市場陷入相對沉寂肯定不假，大部分交易可能被鎖定，而那些拿出來「降價」出售的，或許很多是2015年之前的投資。那時，合肥很多樓盤還沒過萬，以2016年的房價眼光說今天的「降價」，甚至腰斬銷售，其實還是賺！

本質上，這是部分先期入場者套現走人。而因為調控，新房預售端節奏控制。就像上圖1我們看到，合肥新房竟然同比還在略微上漲。這有力支撐了二手房價格的相對穩定。

同時，調控主要限於合肥市區，不限購的郊縣又來「幫忙」。

一生好運，獨尊武神趙子龍！

百戰不殆，當成功已成為習慣。

2

通過降槓桿，房價更多是不漲不跌，高位接盤俠套現空間暫時鎖定

拋開房價利弊，房價推升過高的壞處是提高了社會整體槓桿率，容易引發金融風險，並進而可能觸發更大危險。所以，調控的各種舉措，根本上是在控制各方過分使用槓桿。

沒有了好使的槓桿，靠力氣搬磚，一隻手最多只能搬幾塊，再也無法輕鬆撬動上十塊。於是，搬磚成本提高，通過調控，需求端又給你鎖定，那麼你磚價就沒辦法大漲，甚至讓你不漲。

這就是調控的追求。目前來說，大部分城市這個目標算是實現了，除了個別城市似乎還在較明顯漲。與此同時，一些城市二手房開始出現價格回落，比如合肥，哈哈，這是沖高回落正常表現，且也還不是主流趨勢。

其實同樣，北京也有一些區域、樓盤二手房下跌了。槓桿遊戲一個北京朋友，最近400萬出頭拿下了一套，過去要460萬左右，跌了幾十萬。但當初，那套房的主人是幾十萬買的。

2017年初的時候，我們看到合肥有的高位接盤俠出來哭哭鬧鬧，寫文章揶揄了一下：二手房價格下跌了就找政府鬧的人，說實話，最不該同情。這樣的人，連最起碼的契約精神都沒有，你敢高位接盤，你就該做好各種準備。

只是，話說回來，過去10餘年，投資中國主要一二線城市的房產，基本就是無風險的事情。誰誰和房地產是真愛，已經被驗證N次。這樣的歷史經驗，會造成什麼樣的投資者教育？所以，也不能全怪叫委屈的人。

在槓桿遊戲2016年8月10日《「妖王」合肥最嚴限貸背後，道理就像炒作小盤股》一文中，筆者分析過，合肥2016年的房價飆升，和當地供應、庫存不算太高有關，但最關鍵的還是2015下半年之後的政策。

又是海量的貨幣供應，又是倡導去庫存。從東往西，主要一二線城市挨個上漲，直到相對穩定的重慶也補漲起來。

漲起來後，泡沫也好、個人購房者槓桿也罷，都提高了不少。很明顯，不能繼續這樣下去。加上內外形勢不允許，所以要調控。但比起漲，ZF更怕看到大跌。要真的全國都下跌了，不需要誰鬧，ZF最先不允許。原因省略一萬句。

現在調控漸入佳境，正處於不漲不跌或微跌的階段，到底多久，會不會引發系統性下跌？決定因素大概兩個方面，三四線城市去化的情況；聯儲加息的進度和頻率、美國經濟到底有多大魅力。

這個過程，高位接盤俠可能難受。炒房是一件專業的事情，自己學藝不精你怪誰。你們曾為國加槓桿，為國護房價，辛苦了。或許明天就在不遠處。

3

投資的槓桿和學費

合肥也好，其他一二線城市也罷，樓市未來形勢，我們覺得有必要注意這幾點：

1、主要一二線城市房價，目前高位穩定。也就是說，即便你是高位接盤俠，沒有人出賣你，你的選擇迄今為止還不算有太大失誤；

2、現在的任務是調控，不允許過分漲，要打擊炒作。這一點，如果還不明白、還不懂，那只有交學費了。所以，合肥也好，任何城市也罷，高位接盤俠即便慘叫聲再大、再厲害，也只有自己先忍著，賭未來未必不可以；

3、什麼算形勢逆轉？去年入場的高位投資者扛不住了，才算。目前來說，至少價格層面，調控對他們還是很保護的。至於資金和資金成本方面，每個投資者情況各異，至少目前拋售並不多。

也就是說，較晚入場的投資者迄今為止，付出的唯一學費，不過是不能馬上變現。而這，或許是另外一種蓄能，為你賺更多提供契機。很多人即是這麼認為的；

4、一些高價拿地的開發商是否能扛過去？房價不漲不跌，倒是滿足了調控目標，但因為地價一再拉高，一些開發商又是高槓桿，如果房價不能繼續推高支撐，遊戲很難玩。

所以，無論你是購房投資者還是開發商，槓桿太高總是有風險。接下來要看美國。聯儲、美國經濟厲害，那麼我們就得暫時服軟。話說回來，如果調控還是草草收場，以後怎麼得了。可是，形勢往往比人強。

這一輪，靠去庫存等系列政策槓桿，幫助了經濟穩中回升，實現了多個目標。可未來，需要完成的經濟和各項目標越來越多，總不能永遠把暫時解決問題的希望，都寄托在房地產身上。

另外，回到合肥，我們還有一個感受：這個曾經排名靠後的「弱二線」（其實進步不小）房地產價格窪地城市，因為去年一躍成為國內甚至全球房價高速上漲的「領頭羊」，其房價的波動自然少不了被關注。從這個角度而言，合肥應該習慣被關注，被關注多恰恰說明一個城市處於快速上升期。

但這麼多人關心合肥房價降不降，除了因為2016年其表現太驚艷之外，還有一個原因就是想要在合肥購房的人，特別是剛需或許不少。

和合肥一樣，很多二線城市都要面對這個問題。他們現代化、工業化、城鎮化之路尚在進行中，如何平衡房價和發展後勁，應該重視。

槓桿一定有兩頭，有高低有升降，這是個樸素的道理。

作者：張銀銀

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