買房者上百萬砍價，買房隱形成本卻高了，現在買房划算嗎？

幫主（ID：banglicai）今天重點了解了目前房價的情況。

得到反饋是有的買房者能夠跟賣方大幅度砍價了，幾十萬甚至上百萬的砍價；開發商再次「捂盤」；中介賣不出去房子，只能靠積蓄生活。

矛盾的是，雖然能夠砍價了，買房者卻也不覺得現在買房划算，因為利率上浮、二套首富提高等原因，買房的隱形成本可能並不比房價下跌的部分的少。

2017年的半年過去了，幫主再來說說樓市，上半年到底跌了么？跌了多少？買房成本增加了多少？下半年還會跌嗎？

購房者：

「現在買房三五十萬甚至上百萬的砍價，很爽」

通州的謝女士從去年開始一直關注著房產市場，常去各處看房。

「新政後帶給我最大的變化就是心態變化，可以砍價了，」謝女士說，新政前，房產市場屬於賣方市場，商量餘地不大，而新政使得購房者有了更多的選擇餘地。

「中介說了房價後，我就照著50萬、100萬地砍，雖然有時砍不下來價格，但是這種感覺很爽。」謝女士說。

家住朝陽的王女士也有類似的體會。

王女士已經看房將近三個月，每逢周末有時間她就慢慢挑。她有一個5歲的女兒，還有一年將上小學，為此，她選擇購買西城學區房。

今年4月份初，317新政威力漸增，15萬元的限價令西城德外學區和部分學區房價「急剎車」。

「我意識到買方市場到了，不再是坐地起價的賣方市場了，我要抓住機會好好挑」。王女士告訴幫主。

三個月的時間裡，她看中了兩套學區房，掛牌價不斷下滑，目前掛牌價格將近14萬元，相比3月峰值17萬元已經下跌3萬元。

王女士說，還可以私下還可以跟業主砍價。

「砍價動輒三五十萬、甚至上百萬，這種感覺久違了。」王女士說，她尚未下定決心購買，打算再觀望一陣，準備七月底或八月份再出手，以避開傳統的金九銀十。

隱形成本高，現在買房不划算？

但謝女士覺得，雖然房價下跌了，但購房者成本並未真正減少。

謝女士舉例說，其朋友在今年三月份看中昌平一套750萬的房子，後房子漲到900萬左右，而這個價位一直堅挺地維持著。

「現在很多購房者為改善性人群，想換大一點或者好點的房子，但這類房子價格很堅挺，並未下降，」謝女士告訴幫主。

謝女士則從另一個角度為幫主算了一筆賬，以說明「現在買房不划算」。

「現在首付、信貸利率、月供均提高或者增加了，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本，」在謝女士看來，討論房子直觀的降價並無多大意義。

今年6月5日，幫主獨家獲悉，民生銀行在北京地區首套房貸利率在基準利率基礎上最低上浮10%。新的房貸政策對首套房的購房者有多大影響？我們來算算

如果購房者貸款為100萬，首套房貸利率執行8.5折政策，30年期月供為4872.7元；首套房貸執行基準利率時，25年期月供為5787.8元；每100萬貸款，如果首套房貸執行最低1.1倍基準利率時，25年期月供為6075.4元。

也就是說，新政策後，首套房的購房者較房貸利率執行基準利率時每個月要多還287.6元，按照一套房子貸款300萬來計算，購房者每個月要多還862.8元。

如果與2016年市場寬鬆時執行的8.5折、30年期月供相比，首套房購房者每100萬貸款每月增加月供1202.7元，每300萬貸款較政策寬鬆時增加月供3608.1元。

成本確實不低。這還沒有算二套房首付比例提高到60%的成本，另外，對於二套房的劃分標準更加嚴格。

新樓盤：

樓市遇冷 開發商第三次選擇「捂盤」

位於通州台湖鎮亦庄地區的銀河灣三次開盤未果，開發商世紀鴻地產選擇「捂盤」。

銀河灣多位銷售人員表示，該樓盤最初擬於2014年開盤，但適逢樓市遇冷，住建委限價不得超過3萬元，開發商第一次選擇「捂盤」。

2016年上半年，樓市再次瘋狂異動，趁著大好形勢，銀河灣在旁邊地塊建好售樓處和精裝修樣板間，並開始蓄客，擬定於十一之後開盤，初步售價定為6.5萬元。時隔兩年，預售價格已經翻番。

但隨著2016年9月30日樓市限購升級，預售證再一次未取得，第二次「捂盤」。

2017年2月底，銀河灣銷售人員再次給去年蓄的客源打電話，表示擬定於五一期間開盤，預售均價7.5萬元起。

但是「317」新政之後，許多客戶不再具備購房資格，原本蓄的200多位客戶最終只有一半符合，同時，該售價高於通州房屋均價，至今仍未取得預售證，仍未開盤，第三次選擇「捂盤」。

中介：

「三個月沒有賣出去一套房，靠積蓄生活」

「我們店現在可以用『門可羅雀』形容，很少有看房的登門，偶爾有租房的客戶過來，」方庄地區一鏈家中介小楊昨天和幫主聊天時接連嘆息，「五月份、六月份我們網點均零成交量，四月份因為新政的出台，有人著急置換新房，而成交了兩套。」

據鏈家研究院統計數據顯示，6月京城二手房成交量為8918套，同比減近三成，環比降17.4%。根據該統計數據，「3·17新政」後的4至6月，北京二手房成交量依次為1.69萬套、1.08萬套和8918套。

而在317新政前，北京房產市場火爆，小楊所在的門店一個月能夠成交10多套。「現在好點的網點一個月也就成交五六套，個別店一個月三四單，」小楊說。

小楊所言不虛。

常營的一鏈家中介孫先生已經連續三個月沒有「簽單」了。「317新政出來後，四月、五月、六月三個月沒有賣出去一套房，我們店上個月賣出去兩套，」孫先生說，業內不少中介因業務量遇冷而離職。

北京地區上半年具體交易情況怎樣呢？幫主找來了中原地產統計的上半年的交易數據：

從鏈家的數據可以看出，在過去的2017年上半年，新建商品房住宅簽約901億，簽約住宅套數為13469套，同比跌幅達到了43.7%。

而北京地區二手房住宅參加上半年合計簽約87601套，同比跌幅達到了35.4%。整體看，北京2017年上半年市場明顯下調。

對於成交量下降的問題，不少業內中介告訴幫主，因為首付比例的提高，出手的賣家受到一定限制，換置新房的約束門檻增高，從而影響了成交量。

而隨著成交量的下降，依靠中介費生活的房產中介的生活也在改變。

「鏈家中介新人有三個月底薪，有剛入行半年左右的新人在三個月後遇到市場變冷而無成交量，開始承受不住，有的離職，有的轉到了裝修等板塊去了，」小楊和小孫從事房產中介有一定時間，見慣了行業的起起伏伏。

「現在靠以前的積蓄生活著。」小楊說。

追問：

這半年，房價下跌了嗎？

常營的房產中介孫先生告訴幫主，目前常營地區二手房的價格繼續下跌中。

「定福庄金星小區的房價為每平54000元、55000元，從三月份到現在，每平大概降了7000元到8000元，」孫先生說，新政後，購房者多處於觀望態度，購房者減少，導致不得不下調房價。

「新政後，方庄地區二手房價格總體下降了10%左右，」方庄地區的鏈家中介小楊補充說。

不過出現了局部上漲。小楊剛從會上得到的數據顯示，五月份方庄地區二手房均價為59000元每平，而六月份該地區每平均價為63000元，出現了局部的微漲。「局部微漲不代表整體的房產市場價格，對於微漲的原因不是特別清楚。」

據媒體引用的我愛我家成交的房源數據，北京二手房價5月環比下跌了3.4%，之後6月又再次環比下跌了4.7%，降價房源也從高總價、大戶型的二手非普宅蔓延至成交佔比較高的中小戶型的二手普宅。

小楊說，其相信房價會繼續下跌。「現在成交量很低，我們也有任務，就是讓業主把價格再下調最少10%，如果不降價很難有成交量，」小楊說。

下半年，北京房價是漲是跌？

在北京房產市場趨穩的背景下，又迎來增加供應量的消息。

6月30日，據北京市國土資源局網站顯示，北京再掛6宗地塊。

中原地產數據顯示，北京今年合計居住類面積供應已經達到了223萬平米，是2016年供應量的3倍。

與此同時，北京市住建委近日出台商品住宅項目預售許可新規，鼓勵房地產開發企業加快項目入市銷售，形成實際供應。

其中，北京住建委公示了161個拿地未開工項目和228個開工未入市項目。按照北京房地產業協會在公開信息上給出的測算數據，拿地未開工和開工未銷售的房源，初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

土地、住房齊放量，北京房產市場將迎來拐點？幫主想想都很激動呢。

但對於樓市拐點一說，業內並不以為意。

「什麼叫拐點，如果說房價漲幅放緩出現環比下調叫拐點，那麼3月份就出現了。」中原地產首席分析師張大偉告訴幫主，從長期看，北京人口總數依然龐大且絕對值上漲，首都經濟依然活躍這種情況下，房價不可能出現趨勢性的轉折點。

拐易居房地產研究院總監嚴躍進表示，可以從周期的角度理解「拐點」。「漲漲跌跌也是正常的，但大趨勢還是以小漲或大漲進行交替進行。」嚴躍進說，行政管控效果值得肯定，但要警惕各類壓抑需求釋放的可能。「隨著接下來供應規模的增大，預計後續交易量反彈幾個月也還是有希望的。」

張大偉認為，下半年房地產市場隨著信貸的收緊會有下行的可能性，而且在7-8月可能會因為淡季下調幅度加大。

整體看，本輪樓市出現調整是因為調控，所以後續調控的力度與深度決定了本輪市場的調整幅度。但隨著價格逐漸回歸理性，市場也會逐漸再進入平穩周期。

而我愛我家副總裁胡景暉曾對媒體表示，由於今年的調控力度比2014年還要嚴格，預計今年北京二手房房價的跌幅有可能超過10%，從三季度開始，價格下跌的區域和跌幅有望進一步擴大。

「2014年曾經經歷過的二手房價下跌10%的情況，或將在2017年再現。」胡景暉說。

作者：侯浪浪 金小魚

編輯：韓梅梅 彭靖如

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