全國首例！上海推出特殊地塊，開發商建房70年不準賣

儘管6月是房地產企業集中推盤、衝擊上半年業績的關鍵時刻，但這樣的規律並沒有出現在今年的上海樓市。剛剛過去的6月份，上海樓市依然低迷，一手房成交更是創下近7年同期最低。據上海鏈家市場研究部的最新數據：

2017年6月，上海一手商品住宅成交量為68.61萬㎡，環比下跌3.42%，同比下跌45.05%；上海一手商品住宅供應面積為62.03萬㎡，同比下跌15.17%。

圖片來源：視覺中國（圖文無關）

在此背景下，7月4日，上海市國土局發布的兩塊住宅用地出讓消息，引發市場強烈關注。

圖片來源：上海土地交易市場

是的，你沒看錯，這兩塊地的土地用途都都寫的是「租賃住房」。也就是說，開發商競拍下土地後，所建物業只能用於出租，而不得出售。這也是上海在全國首次推出租賃住房用地。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊，但上述地塊大多採取「限地價、限房價、競自持面積」等方式出讓。而此次上海在土地出讓中，直接明確了土地用途為租賃住房，引導房企發力租賃住房市場意圖明顯。

租賃對象方面優先保障高端人才

上海市國土局發布的出讓公告顯示，兩宗地塊分別為嘉定區嘉定新城的E17-1地塊和浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊，須至少提供1897套租賃住房。其中嘉定新城地塊佔地面積2.85萬平方米，規劃建築面積7.13萬平方米，須提供租賃住房不低於671套。張江地塊佔地面積6.5萬平方米，規劃建築面積13萬平方米，須提供租賃住房不低於1226套。

在住房面積方面，兩宗地塊的出讓公告進行了明確約定，均以中小套型為主。其中嘉定新城地塊70平方米以下、70-90平方米、90平方米以上分別不少於4.49萬平方米、不少於1.28萬平方米、不多於0.64萬平方米。張江地塊則要求套型面積70平方米、90平方米、120平方米左右的分別不少於4.72萬平方米、4.08萬平方和2.9萬平方米。同時，兩地塊均不得建設公寓式辦公和酒店式公寓，且須精裝交付。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，在租賃對象方面，兩地塊也均有明確要求。如嘉定新城項目要求優先保障區內創新創業人才，對區內重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等給予重點保障。而張江項目則對張江高科技園區內的上述群體給予優先或重點保障。

值得注意的是，嘉定新城板塊緊鄰上海汽車集團、同濟大學嘉定校區，區域內還雲集了國內外眾多汽車廠商的研發、設計團隊；浦東張江板塊緊鄰被譽為中國「矽谷」的張江高科技園區，復旦大學張江校區，以及通用電氣、霍尼韋爾、中興、聯想等全球知名公司的技術研發中心均位於園區內。

此外，兩地塊均要求裝配式建築面積比例為100%；租賃價格不高於市場同類房源租金水平，可根據市場租金水平情況適時調整；嘉定項目租約原則上不超過3年、張江項目不超過6年。

據悉，兩宗地塊均將於7月24日始進行掛牌報價，到8月2日止並進行現場競價。

對去年中央政策的市場化探索

其實，目前已有不少房企或機構涉足住房租賃市場。像萬科、碧桂園、龍湖、世聯地產等已經涉足長租公寓市場，試圖在租賃時代到來前佔得有利位置。克而瑞數據也顯示，行業TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。此外，還有如YOU+等依託「互聯網+」成長起來的長租公寓品牌。

萬科新任董事長郁亮在6月30日的萬科股東大會上曾表示，租售並舉一定是未來的趨勢，並計劃今年要開業2.5萬間長租公寓，未來還要開10萬間長租公寓。目前，萬科在上海已有5家長租公寓門店，共1275間長租公寓。

「要摒棄過去那種短平快的傳統開發思維，以金融的思維來切入這一領域才會盈利。」知名地產人士薛建雄說，「租賃住房最大的特點是有穩定、長期的現金流，這為發行資產支持類證券提供了很好的基礎。」

薛建雄認為，通過發行債券或資產支持類證券可以進行低成本融資，此外目前國家在這一塊的各種優惠和支持政策，對房企實現盈利也是有利的。

圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者梳理髮現，去年5月17日，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設、加大支持力度等，給予稅收優惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等。

今年5月19日，住建部發布了關於《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見的通知，其中對房屋租賃各方面進行了詳細的權責界定。

目前的長租公寓市場，開發商大多扮演「二房東」角色，房屋獲得成本的高低直接關係盈利與否。此次上海推出的兩宗全自持租賃用地，開發商將直接扮演「房東」角色。

薛建雄對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示：

「此次上海土地出讓，可以看做是對去年底中央提出『房子是用來住的、不是用來炒的』的一種市場化探索。

政府引導加上市場手段，對房地產市場健康發展也是有益的。」

每經編輯 李凈翰 王曉波

本文為｜每日經濟新聞nbdnews原創文章｜

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