2017上半年上海熱銷樓盤迴顧

要聞速看

東莞市住建局發布通知，規定企事業單位、社會組織在4月11日後購房（包括新建商品住房和二手房）的，需在不動產權證滿2年後方可網上籤約交易。

點評：加入限售

中國人民銀行貨幣政策委員會近日於北京召開2017年第二季度例會，會議強調，要堅持穩中求進工作總基調，適應經濟發展新常態，實施好穩健中性的貨幣政策。

點評：穩定當頭

中國人民銀行7月4日發布《中國金融穩定報告(2017)》，報告指出，目前，各類資金過度流向房地產的現象得到初步遏制，個人住房貸款加速擴張的態勢趨於緩和。

點評：效果明顯

7月4日，重慶市公共資源交易網發布計劃，2017-2021年，重慶主城區計劃供應住宅用地9.5萬畝，充分保障今後五年主城區各類住宅用地需求。

點評：供應不愁

7月4日晚，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊。兩宗地塊土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租，不得出售。

點評：重要標誌

SOHO中國在北京和上海同時召開渠道溝通會，董事長潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售，涉及商業辦公面積22.25萬平方米。

點評：高點拋售

7月5日，佳兆業發布公告，宣布贖回其公司此前所有發行在外的現有優先票據及提早贖回全部交換可換股債券，贖回日期為2017年8月3日。

點評：終於翻身

7月5日，旭輝發布6月份業績公告,旭輝上半年累計合同銷售金額約471.5億元，已上調2017年全年合同銷售目標23%，由原定的650億元，調升至800億元。

點評：不出所料

2017年上半年已經結束，雖然受政策高壓以及限價影響，上海許多項目遲遲未能開盤，但仍有一些項目交出了一張不錯的成績單：

數據統計時間：2017.1.1-2017.6.30

從整體來看，上榜項目要麼有貨為王，要麼在價格上極具優勢，主要分為4大類，下面我們來詳細看看這4類現象以及代表項目。

一、貨量充足，產品類型豐富

代表樓盤——新城上坤樾山

新城上坤樾山是上海上半年銷售面積、銷售金額的雙冠王。項目總體量約63萬方，物業類型豐富，幾乎把市場上所有的建築形態和產品都做了，且後期貨量供應充足，熱銷也是情理之中。

其次，產品的高附贈加值是它的一大亮點。以美墅區115㎡聯排為例，115㎡的建築面積通過對地下室、挑空等空間的合理改造，實際使用面積達到約300㎡左右，這樣高的附加值，即使在全市都很少見。

約115㎡聯排戶型圖

二、價格優勢取勝

代表樓盤——晶耀名邸

前灘已經很久沒有新項目入市了，作為前灘首個開盤項目，晶耀名邸關注度極高。項目主打高端改善型產品，首次開盤成交均價在88000元/㎡左右，與周邊二手房價格持平；同時，目前中環內在售新盤單價都已經突破10萬了，這樣一比較晶耀名邸的價格優勢就自然凸顯了。而前灘眾多規劃利好也為項目熱銷起到一定助推作用，導致一開盤就立馬搶光。此外，項目自身產品力也不錯，以主力戶型137㎡三房為例：

晶耀名邸137㎡三房戶型圖

該戶型做到兩梯兩戶設計，有私家入戶玄關，私密性較好；牆窗比較高，整體採光很好；客廳與休息區做了雙開門設計，動靜分離；主卧配置大面積衣帽間和主衛，尺度感不錯。

三、產品自身具有一定亮點

代表項目——上海西環中心?星信名邸

嘉定南翔板塊距離市中心距離較近，板塊內在售樓盤多為老盤，餘量不多。作為板塊內唯一入市新盤，上海西環中心?星信名邸的出現本身就具有一定優勢。除此之外，在目前限價減配的市場下，項目在裝修標準上依然保持了較高的水準，細節和收納處理上也做得相當不錯，整體品質高於同價位段競品，導致一開盤就取得12億的銷售佳績。

項目均為三房設計，面積跨度較大，約85-128㎡，滿足從剛需到改善客群的不同需求。以主力戶型113㎡為例，主卧套房設計，增加私密性；衛生間做到乾濕分離；客廳陽台進深約1.6米，增加實際使用面積。

約113平3房2廳2衛戶型圖

約113平戶型主卧樣板房實景圖

四、剛需走量

代表樓盤——路勁上海派

另一個熱銷項目為路勁上海派，項目開盤呈現通宵買房的局面。但比較有意思的是，項目本身在產品力上並沒有太大亮點，能夠成為銷售面積的第二名，主要依靠低總價和地鐵房兩大優勢。嘉定區一直是剛需置業需求大區，低總價小面積又一直是市面上的搶手產品，路勁上海派300萬左右的總價，可以說是目前上海能買到的、最便宜的一手地鐵新房， 這對於依靠軌交出行的通勤族有很大的吸引力。

針對主力客群為首置客戶這一點，路勁上海派在戶型設計上主打功能性，產品為面積68-110㎡的2-3房，以主力戶型88㎡3房為例，該戶型最大亮點是做了個橫廳設計，且帶有陽台，戶型方正，尺度感好；兩個卧室均朝南，採光舒適度高；各個功能間面積大小比較合理，後期利用起來比較方便。但北側小房間面積較小，如果作為卧室面積會比較擁擠。

A戶型—約88㎡3室2廳1衛

從上半年榜單來看，上榜項目多為拿證順利的項目。但是，我認為除了價格之外，真正決定項目熱銷的核心因素還是產品力。市場越是嚴控，產品力優勢明顯的項目越能有好的表現。我們可以大膽猜測一下，上半年那些產品力佳但因為拿證受阻的項目，如果在下半年能成功拿到預證入市，相信一定會取得不俗的成績。

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