調研必備！商圈飽和度與商業需求計算方法

來源：商業地產雲智庫

本文從租金、物業經營、商鋪面積需求等方面分析商圈飽和度與商業需求的計算方法，為調研、策劃人員提供參考。

1、什麼是商圈飽和度

商圈飽和度是判斷某個地區同類商業競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區同行業是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。

商家決定是否進入某市場前，首先要測算該市場是否已經飽和，也就市場是否還有進一步拓展的空間。當飽和度較高時，剩餘空間有限，不宜進入，但當飽和度較小時，說明市場空間很大，有很大的拓展機會。

2、商圈飽和度計算

商圈飽和度測算方法是：

IRS=(C)×(RE)/RF

其中，IRS是某地區某類商品商業圈飽和指數；C是某地區購買某類商品的潛在顧客人數；RE是某地區每一顧客平均購買額；RF是某地區經營同類商品商店營業總面積。

IRS本意就是指每平方米零售面積負擔的購買額或銷售額數。人們自然地根據此數的大小，來判定一個地區或商圈的零售設施是否飽和。該指數越大，表明該地區零售設施越缺乏；反之，則表明該地區設施越飽和。如果已知A區域飽和度為20000元/平方米，另一類似B區域飽和度為13000元/平方米，說明A區域的市場容量較大，商業設施還有進一步擴大的空間。

商業需求的合理估算

在商業地產項目投資決策中，對某個城市的商業發展發達程度的判斷十分重要，這將直接影響項目的成敗。該城市究竟是商鋪供過於求還是供不應求，判斷的標準是什麼，如何進行定性定量的分析，本文將著力解決這些問題。

1、城市商鋪需求的定義

商鋪也是一種商品，因此，根據西方經濟學中對商品需求的定義，城市商鋪需求是在一定的租金水平下，經營者願意並且能夠租賃的商鋪面積。

在實際運作中，並不是所有商戶都通過租賃方式來獲取商鋪的使用權，也有少數商戶自購商鋪自營，這種情況下，可以通過相關的財務計算換算成對應的租賃價格。

2、影響城市商鋪面積需求的因素

商鋪面積的需求，直觀的來說，分為兩種，分別是經營用需求和投資用需求。經營用商鋪的購買者或租賃者為經營業主，而投資用商鋪的購買者為投資者，兩者購買的目的不同，但是投資者投資收益的實現依賴於商鋪價值的升值和穩定的租金收入，歸根到底還是依賴於當地實際的商業需求，因此，這兩種不同的購買人群都基於同一種需求：城市人口的實際購買需求。

具體來說，影響城市商鋪需求的因素主要有以下幾點：

1）與城市人均GDP之間的關係：人均GDP可以反映一個城市的經濟發展水平，商業是依附於經濟的，所以城市商鋪需求與城市人均GDP有關。

2）與城市人均GDP的增長率有關：

3）與城市人口數量有關係：城市人口就是消費人口數量，商業與消費有關，人口數量多意味著需求相應增加因此商業服務的供給同樣會增加。因此人均商業面積是一個非常重要的參數，但不是唯一的參數。

4）與城市的人口遞增率有關：對於遞增率的分析是希望能夠把握髮展的趨勢。人口的遞增率與下面要提到的城市商業面積遞增率有直接相關的關係。

5）與城市商業面積遞增率有關：

6）與城市人口的收入水平和人均可支配收入水平有很大的關係。為何？商業需要消費力來支撐，城市人口的收入支撐商業的發展，可支配收入與商業面積容量直接關聯。

7）與一個城市或地區所轄面積有關。為什麼呢？關於商業的面積大多數在統計人均商業面積，但是人口和土地的關係沒有表現出來。土地上說承載的商業面積與所轄面積之間的比例關係可以看出商業的集中度或者說是單位商業面積服務人口的重複率，重要的指標就是每單位營業面積的營業額（零售商業稱之為「平效」）。

8）與各種類型商業的租金水平以及漲幅有關係。租金水平是商業發展水平和商業容量的側面體現。

9）與城市化率的水平有關

10）城市商業零售消費總額及其漲幅

11）單位平米營業額/漲幅

三、商鋪面積需求的定性分析

按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大於平均值的情況下，才有可能在商圈內開設商場的可能（設定商圈內主要競爭對象是主力商店，臨街商鋪不計入飽和度計算的營業面積內）。

其計算公式如下：

零售飽和度IRS＝C×RE／RF

IRS——商業圈的零售飽和指數；

C——商業圈內的潛在顧客數目；

RE——商圈內消費者人均消費支出；

RF——商圈內主要商店的營業面積。

四、商鋪面積需求的定量分析

商業地產飽和程度也與城市居民人均消費支出及其增長程度有關，如果現在**城市人均商業面積1平方米算飽和的話，將來隨著人們收入的增加，人們消費能力的增強，1平方米也就不再是城市商業地產飽和度，應該是高於1平方米的。

下面建立一個測算模型確定城市商業地產的商鋪需求面積：

公式一：商品平均售價×商品總數＝城市居民總數×城市居民人均消費支出

公式二：（商品平均售價－商品平均成本）×商品總數≥城市商業地產平均租價×城市商業地產總面積

變化上述公式得：

（商品平均售價－商品平均成本）/商品平均售價×城市居民總數×城市居民人均消費支出≥城市商業地產平均租價×城市商業地產總面積

商品銷售毛利率×城市居民總數×城市居民人均消費支出≥城市商業地產平均租價×城市商業地產總面積

再變換公式得：

（商品銷售毛利率/人均商業地產面積）×城市居民人均消費支出≥城市商業地產平均租價

商圈調查步驟

1、確定待調查商圈的範圍、線路，主要調查項目及各項數據指數，確定信息源。

2、確定具體調查項目，包括各個商場年銷售額、平效、更檔次品牌平效、客單量、客單價、消費者購物頻率、主要購物時間段等等。

3、調查商圈及周邊狀態、商圈內主要零售業態、服務行業經營狀況、商圈內消費者及其消費行為進行調查和確定，並保證信息來源相對準確。

4、收集數據進行匯總，結合公司調查的戰略目的和預期，利用各種零售分析模塊進行分析，結合調查手段和途徑進行加權修正。

5、根據分析，確定進入商圈和以何種姿態進入商圈的戰略意圖的可行性。

商圈分析

商圈分析是經營者對商圈的構成情況、特點、範圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇店址，制定和調整經營方針和策略提供依據。

1、商圈分析是新設零售店進行合理選址的前提；

新設零售在選擇店址時，關係力求較大的目標市場，以吸引更多的目標顧客，這首先就需要經營者明確商圈範圍，了解商圈內人口的分布狀況及市場，非市場因素的有關資料，在此基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選定適宜的地點，使商圈、店址、經營條件協調融合，創造經營優勢。

2、商圈分析有助於零售店制定競爭經營策略；

零售店為取得競爭優勢，廣泛採取了非價格競爭手段，如改善形象，完善服務，加強與顧客的溝通等，這些都需要經營者通過商圈分析，掌握客流性質、了解顧客需求、採取針對性的經營策略，贏得顧客信任。

3、商圈分析有助於零售店制定市場開拓戰略；

商業企業經營方針、經營策略的制定或調整，總要立足於商圈內各種環境因素的現狀及其發展規律、趨勢。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群。制定積極有效的經營戰略。

4、商圈分析有助於零售店加快資金周轉。

零售店經營的一大特點是資金占用多，要求資金周轉速度快。零售店的經營規模受到商圈規模的制約，商圈規模又會隨著經營環境的變化而變化。商圈規模收縮時，零售店規模不變，會導致流動資金積壓，影響資金周轉。因此，經營者通過商圈分析，了解經營環境及由此引起的商圈變化，就可以適時調整，積極應對。

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