深圳樓市的2016：成交面積降了32％，但價格卻漲了

最新 07-06

5日下午，由深圳市房地產業協會主辦的2017年房地產盛典暨行業綜合評價發布會舉行。

會議上，市房協發布了2016年深圳房地產行業綜合評價結果，樂居為你劃重點：

全年投資額1781億，佔比創新高

2016年，全市在建房地產開發項目296個，商品房施工面積5928.71萬平方米，同比減少20.33%；本年商品房竣工面積1659.34萬平方米，同比增長7.31%；銷售商品房652.15萬平方米，同比減少32.52%；實現銷售金額3372.43億元，同比增長1.27%。

全年完成投資1781.37億元，同比增長33.83%，佔全市固定資產投資額的43.68%，創歷史新高，為深圳完成年度固定資產投資任務作出重要貢獻。

166宗地賣了976.53億

根據市規土委公布的數據統計，2016年深圳供應土地551萬平方米，共計166宗，土地合同金額達976.53億。其中，居住用地及二類居住用地佔116.50萬平方米，純商業用地佔85.02萬平方米，占土地供應的36.57%。

2016年深圳土地市場成交火爆，由於土地資源緊缺，僅有的幾宗商住混合用地出讓受到了多方資金的青睞。各地大型房企紛紛入駐深圳，在未來市場中深圳房地產市場面臨的最大困境是土地供應不足，居住用地的緊缺情況更為嚴峻。

因此，在激烈的競爭下越來越多的開發商將目光投向了城市更新用地。而近年來城市更新用地也逐漸成為深圳樓市的供給主力，在供應中的比例不斷增長，已經成為了新增供應的主要來源，有效緩解了市場供應的壓力和高房價的壓力。

106項目入市，銷售均價5.17萬/平

2016年，深圳共有106個項目取得預售許可證，批准預售總面積695.04萬平方米，批准預售總套數69921套。

其中住宅面積468.22萬平方米，45377套；辦公樓面積99.54萬平方米，10105套；商業面積49.52萬平方米，3745套；公寓73.74萬平方米，10694套。較2015年的批售174個項目、批售總面積1382.85萬平方米，131315套，大幅減少。

2016年，全市開發企業銷售商品房652.15萬平方米，實現銷售金額3372.43億元，銷售均價51712.37元/平方米。

城市更新供應住宅面積首超50%

深圳房地產開發企業作為主要市場力量，積极參与深圳城市更新，有力促進城市發展和產業轉型升級，為深圳從快速城市化向深度城市化轉變提供了重要的空間資源。

截至2016年底，全市已列入城市更新計劃項目共計598項，用地面積約48.11平方公里；已批城市更新規劃項目361項，規劃批准拆遷用地面積28.39平方公里；累計供應用地面積約13.71平方公里。

2016年，全市在建城市更新項目及部分前期投資項目完成投資682億元，佔全市房地產投資額的38.28%。全市批售城市更新項目供應商品住宅面積240萬平方米，佔全市商品住宅供應的51.13%。在深圳土地資源緊缺的背景下，城市更新逐步擔當起全市商品住宅供應重擔，對穩定市場發揮了積極作用。

同時，房地產開發企業按照要求在城市更新項目中配建大量保障性住房，進一步解決深圳人才、中低收入人群的居住問題。

2016年審批的城市更新單元規劃配建保障房面積66.13萬平方米、套數13212套，分別占年度全市新增保障房計劃的29.06%、32.95%。

城市更新也為完善民生配套做出了突出貢獻。截至2016年底，全市已審批規劃落實了中小學校102所、幼兒園210所、醫院3所、社區健康服務中心189處、公交首末站130處，配建保障性住房約362萬平方米。

供應保障性住房41952套

2016年深圳保障性安居工程項目建設各項任務均超額完成，均為上年的2倍以上。完成新開工及籌集6.2萬套，其中房地產開發企業完成的19751套，佔總量的31.85%；完成竣工5.97萬套，其中房地產開發企業完成4.05萬套，佔總量的67.83%；供應住房41952套，其中房地產開發企業提供20327套，佔總量的48.45%。

2012-2016年期間，房地產開發企業累計提供8.36萬套，佔全市供應總量的41.84%。截至2016年底，深圳在建保障性住房11.79萬套，其中房地產開發企業建設5.7萬套，佔總量的48.4%。按照有關規定，城市更新項目需按5%到30%的比例配建保障性住房。

592項目獲得綠色建築評價標識

截至2016年底，全市已有592個項目獲得綠色建築評價標識，總建築面積超過5341萬平方米，其中房地產開發項目385個，建築面積4200萬平方米，佔總量的78.63%。

2016年新增綠色建築評價標識項目271個，建築面積2041萬平方米。27個項目獲得國家二星級以上綠色建築標識，22個項目獲得深圳金級以上綠色建築標識，累計已有36個項目獲得國家三星級綠色建築標識，6個項目獲得鉑金級綠色建築標識（均為最高等級）。超額完成市政府下達的800萬平方米綠色建築年度建設任務。綠色建築建設規模、獲標識項目數量、綠色建築創新獎數量位居全國大城市前列。

展望

1.穩中求進，房屋回歸居住屬性

中央經濟工作會議確定2017年經濟「穩中求進」的主基調，貨幣政策「穩健中性」，這決定了2017年貨幣環境全面寬鬆不再，流動性將呈現出結構性收緊，以平衡人民幣幣值的穩定。

此外，信貸結構有望實現更均衡分配，對實體經濟的信貸支持力度將得到提升，熱點城市信貸政策收緊，符合房地產市場規律的基礎性制度和長效機制將加速落地。

2.信貸及調控政策收緊，市場進入調整階段

「10.4」新政加大限購限貸力度，今年年初又將公寓及現售住宅納入價格監管體系，貸款利率折扣幅度減少，2017年房價上漲缺乏政策及貨幣層面支撐，市場將進入深度調整階段。

深圳周邊城市市場政策趨緊，在嚴格的調控政策下，部分非理性需求被抑制，改善需求透支，市場觀望情緒較濃，全年銷售面積及房價將出現回落。

3.「強區放權」全面落地，城市更新進入新階段

市政府發布《全面深化規劃國土機制體制改革方案》，將羅湖區城市更新模式推廣到全市，隨即各區著手制定或發布了相應的城市更新政策。

但城市更新「強區放權」還處在過渡階段，一定時期內，各類事項審批將出現不確定性，加之新版《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》發布，對城市更新計劃申報及主體確認提出更高的要求，部分城市更新項目受到限制，推進困難。未來城市更新項目入市量將受到影響，對房地產市場的整體影響較大。

4.粵港澳大灣區橫空出世，機遇挑戰並存

市房協分析認為，在粵港澳大灣區內，深圳的房價在9個城市中位居前列，中山、佛山、東莞、惠州等其他城市還有很大的發展空間，在灣區建設中勢必存在很大的機遇。