合肥樓價被腰斬？想要買房的人看到這話該被氣死了！

在以48.4%的年度漲幅，

登頂「胡潤全球房價指數2017」榜首之後，

合肥再次成為了各大媒體的焦點

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最近幾天

一則標題為《從全球漲幅第一到部分樓價幾近腰斬，

誰導演了合肥房價過山車？》

同樣的內容在今日頭條的頭條號上標題為

《誰導演了合肥房價過山車？「炒房客」 親述炒房套路》

的新聞直接引爆了整個合肥

微博、朋友圈、微信群到處都在談論。

文章一出，迅速引起了網友熱議，大部分網友表示：那是你真不知道行情，來合肥看看就知道了，真的沒跌！

小編在看完整篇稿件後的感覺如坐針氈，尚可還算穩定的合肥市場，什麼時候成了中國經濟周刊這位記者眼中的情況？

想問下這位記者朋友，您真的在合肥有跑過幾個盤嗎？採訪了哪些中介？了解合肥房地產市場的真實情況嗎？合肥房價腰斬了？合肥房價過山車了？

此事引發的討論已經遠超我的想像，朋友圈中包括澎湃新聞在內的朋友紛紛與我聯繫了解事情的真相；知名房產專家楊紅旭也在自己的微博、微信號及個人的朋友圈發布多條信息發表自己的看法。

上述的全文小編看了多次，還是決定對其中一些「不嚴謹」的表述逐一解釋，為合肥乃至全國網友帶來真實情況下的合肥樓市！

插播一條，就在剛才，合肥學院房地產研究所副所長凌斌也對此發表了自己的看法！

內容如下

"以"合肥房價過山車部分樓價幾近腰斬"為標題的新聞，目的就是博得大眾的眼球。

這種嘩眾取寵的標題，是一些不良媒體慣用的伎倆，寫這篇文章新聞報道的作者深知，『狗咬人』的新聞標題大眾不會看，而『人咬狗』的新聞標題一定會上頭條。

這篇新聞報道枉顧合肥市房地產市場平穩健康發展的事實，故意混淆房價數據的基本特徵。例如大家知道1萬元的房價，上漲47%，每個平方米是增加4700元；而5萬元的房價，上漲10%，每個平方米就是5000元。如果撇開房價1萬元與5萬元不同的基數，只談房價47%和10%的漲幅，那麼實質上就是在炮製「人咬狗」式的所謂新聞。

在成功的忽悠出』合肥房價全世界漲幅第一『的概念後，這些不良媒體繼續添油加醋，拋出『合肥部分樓價幾近腰斬』的蠱惑之詞。當善良的購房者真的以為房價腰斬跑到售樓部去買房，而買不到腰斬房價的房子時，絕大多數的購房者都不會責怪這篇新聞報道的作者，而會把心中的怒火指向合肥樓市的主管部門，會質疑合肥樓市調控政策的執行力度，會發泄更多的不滿情緒。讓合肥樓市矛盾紛飛，恐怕就是這篇新聞報道的真正用意。

在一些不良用心者看來，作為內陸城市的合肥，就應該落後破舊，房價漲了他們說三道四；房價跌了，他們指桑罵槐。他們嫉妒合肥成為國家重要的交通樞紐，嫉妒合肥成為長三角城市群副中心，嫉妒合肥成為國家級綜合性原創科學中心。他們不為合肥樓市中商業地產去庫存的難題建言，不為合肥的公租房保障對象和保障方式獻策。這個「合肥房價過山車部分樓價幾近腰斬」的所謂新聞報道，通篇沒有一處沒有一個字體現出對合肥樓市的善意和良心，教書匠建議合肥樓市的消費者、從業者、管理者都擦亮雙眼，不要為其所惑！ 「

不嚴謹之一

金融炒房客 「高評高貸」上演 「空手套」

原因：高評高貸現象10年前就已出現，並非合肥獨有；少部分現象不能代表全部。

這篇報道其中兩個詞很顯眼：金融炒房客和主流炒房客，同時對炒房客的這種「高評高貸」情況進行了重點闡述。

其中關於「金融炒房客」，文章中表示這部分炒房客將市場上的二手房全部收下，再通過銀行「高評高貸」這樣源源不斷將錢從銀行套出，再炒房，這樣循環。

小編於今日上午也向幾位二手房中介經理了解了這一部分的情況，得出的結果是：「高評高貸」的情況的確存在。但有一點可能是這位記者朋友不了解的，無論在合肥還是當年的溫州、義烏、杭州等市場，炒房客都會用這樣的方法來炒房，並不是在合肥獨有。

關於這個概念，合肥一位中介經理向樂居編輯做了解釋，「假設一套房子銀行的評估價格是8000元/㎡，但找了評估公司來評價後可以評到1.1-1.2萬/㎡，中間產生了3000元/㎡差額，炒房客會把首付款補上去後就可以把這筆資金套出來用，按照1套100㎡的房子計算，這樣一下就可以套出30萬。」

另一位中介經理也表達了相似的看法，「這個方法存在很久了，追溯歷史可能有10多年了，炒房客買的都是產證滿2年的二手房，這樣交易環節只產生一點點契稅費用。」

不嚴謹之二

今年（2017年）春節時，濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米，與價格最高時周邊樓盤2.2萬～2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多。

原因：若拿國購中心40年公寓的價格同萬科時代之光的複式毛坯相比，的確下降了一半還多！

在文章倒數第二段中，有這樣一句話也十分讓人詫異：「今年春節時，濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米，與價格最高時周邊樓盤2.2萬～2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多。

小編看到這句話時也十分詫異，濱湖在2017年還有1.1萬/㎡的新房嗎？在諮詢了周邊的同行以及二手房中介經理後，小編覺得這個對比可能是片面的。商業公寓和住宅產品，兩個明顯不同的物業放在一起比對價格，實在太不合適。

但凡對合肥新房市場有了解的都明白，合肥的商業公寓同住宅產品價格差距一直很大，合肥人對於商業公寓的抵觸性還十分大。

為了證明小編上述的觀點，小編也在合肥物價局將新房（住宅）的備案價格進行了一番查詢。從2017年開始，整個濱湖市場進入一個高端改善產品集中的情況，剛需產品則集中於幾個項目：寶能城、淮礦東方藍海、聯投中心書城、合肥雲谷。低價不可能出現在高端改善盤，那上述4個剛需盤有這麼低嗎？

2017年2月，淮礦東方藍海備案D6、D7兩棟樓，共232套毛坯高層住宅，均價14150元/㎡；

2017年3月，寶能城備案三期7#、8#、9#三棟樓，共320套毛坯高層住宅，均價15148元/㎡；

2016年12月，合肥雲谷備案A地塊11#、13#兩棟樓，共252套毛坯高層住宅，均價13500元/㎡；

2016年6月，聯投中心書城備案二期2#、5#、6#三棟樓共332套毛坯高層住宅，均價14398元/㎡。

通過上述4個價格可以發現，即使在限購後的2016年12月，雲谷的備案價格已經高達1.35萬/㎡。那麼1.1萬/㎡的房源在哪裡？如果有這樣的住宅產品，也請告訴我們合肥廣大買房人，相信這個項目立刻會銷售一空！

不嚴謹之三

限購之後，合肥房價在去年底今年初達到冰點，過春節的那幾天，很少有人看房買房。雖然濱湖板塊價格遭到腰斬是個別現象，但合肥房價陷入低迷是不爭的事實。

原因：任何一個年份的合肥春節，買房人都很少；沒有社保，怎麼買房？

合肥並不算一個典型的「返鄉置業」的城市，2017年的春節合肥新房價格已經漲起來。在外地工作的合肥人沒有合肥社保，又要如何購買合肥市區的樓盤？

合肥房價真的陷入了低迷嗎？翻閱2016年10月2日合肥出台的調控措施可以發現，有關部門對於新房銷售價格嚴格控制，半年內不給漲價，超過半年只准漲1%/。

上面的是明文規定，但合肥現在還有一條大家心知肚明的規定：有關部門為每個區域的新房價格設置了一條價格線，不允許超過這個價。如果因為行政手段的控制讓房價沒有上漲或者微跌也算低迷的話，那這算不算自欺欺人？關於二手房的腰斬情況，前文已有表述，更不能為這個觀點作證。

不嚴謹之四

在合肥採訪期間，記者碰到了「炒房客」郭文強，他稱，2015年合肥濱湖板塊的房價漲得非常慢，年初均價為7000多元/平方米，年末才漲到8000～9000元/平方米，一年時間每平方米才漲不到2000元。

原因：濱湖2015年已進入8000+時代，個別尾盤7000多也能代表整體情況嗎？「一年時間才漲不到2000元」，難道這個漲幅不高了嗎？

2015年濱湖市場及房價已經進入一個緩步上揚的水平，但大部分8000+樓盤已經代表了整個市場。

2015年1月，寶能城二期備案15#、18#、21#共三棟樓，292套高層毛坯住宅，均價8421元/㎡；

2015年3月，淮礦東方藍海備案A9號樓，共120套高層毛坯住宅，均價8146元/㎡；

2015年1月，中海濱湖公館備案A21、A20共兩棟樓，415套高層毛坯住宅，均價8373元/㎡；

2015年3月，保利海上五月花備案B4#樓，244套高層住宅（含裝修房和毛坯），均價9327元/㎡。

翻閱合肥物價局可以發現，無論是哪個項目都沒有出現過7000多的均價。

同時，按照上述「一年時間上漲不到2000元」的說法，我們按照年初7200元/㎡、年末8700元/㎡計算，上漲1500元/㎡，漲幅高達20.8%。難道這樣的漲幅在當時不算很大？可以說，這樣的漲幅已經超過一線城市！

不嚴謹之五

炒房客的親自述說

原因：合肥房價的上漲的主因真的是炒房客？

通篇內容讀下來，給人的感覺是炒房客是合肥房價暴漲的罪魁禍首。但真的是如此嗎？

一直低於4個月的新房庫存量、一直較少的土地供應量、地鐵線的通車及修建、合肥科技實力的提高、大企業的進駐、人才的湧入、合肥城市地位的升級、國家級濱湖新區的申請、單核城市的大力發展...如果讓小編細數合肥房價上漲的原因，我可以列舉十幾點。但如果說主因是炒房客，我想合肥人民完全不會同意。

上述列舉的這些點小編不一一舉例，現在網路如此發達，大家隨時可以搜到。相信如果來合肥生活半年，炒房客炒高合肥房價的主因就可以不攻自破。

結語

上述4點說完，小編我也想為合肥市場說幾句。

1、拿二手房價格的情況同新房價格做對比，是否合適？

2、拿不同物業產品的價格做對比，是否合適？

3、個別二手房出現了10%-15%左右的下跌，就說市場現在是冰點，是否過於誇張、言過其實？

4、二手房只值1.2萬/㎡，房主對外報價1.5萬/㎡，無人購買後將報價降至1.3萬/㎡，這個價格是漲了還是跌了？

上述是小編的一些簡單觀點，可能會有瑕疵，但也可以反應大部分合肥市場的現狀。

從2016年10月限購以後，合肥市場環境已經逐步穩定，此前的樓市病態已經不在。但新房均價因為此前地王的出現已經上調。

對於大家最為關注的濱湖二手房價格出現下跌的消息，小編認可這一信息，同時個別小區投資客集中的小區因為投資客的拋售導致均價出現下跌。

這一信息在上述的那篇火熱文章中也有表述，但小編想問的是：投資客的拋售行為能否代表整個市場的大體情況？

在安居客合肥的二手房房價走勢圖上，濱湖熱門小區的二手房價格已經止跌回穩，包括藍鼎觀湖苑、高速濱湖時代廣場、書香門第、徽昌苑、淮礦東方藍海、濱湖萬科城等項目。「回調10%-20%已經差不多，二手房開始企穩。

同時，目前合肥市場嚴格控制新房的網簽，此時的網簽數字並不能反應市場真實的銷售情況。

來源：合肥全攻略

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