看完這些數據，心裡發涼！再不買房就晚了！

吳曉波去年說過一句話

「上海房價未來5年還將翻一番」

假使現在是5年之後的2022年

你從浦東機場出來

吃一碗牛肉麵墊墊肚子

一碗面200塊

你買個冰淇淋

50元一隻

當然

那時候在小崑山、臨港、奉賢等等

上海邊陲的地方

新房價格都會在8萬元/平米

你驚訝嗎？不會！

先從這兩天的供地說起。

7月4日，兩大熱門區域嘉定新城、張江高科優質宅地推出，建築面積都在10萬平米上下，但是要求受讓人「長期持有」、「只租不售」。

7月5日，土地網站又掛出5幅地塊，但是均位於青浦、奉賢等遠郊區域，市區地塊已經很久不見蹤跡。

上海出讓地塊區位示意圖（不完全統計）

地塊越拍越遠、越來越偏，處置權屬也越來越不明晰，那麼，今年到底拍了多少地？與往年相比到底下降了多少呢？

剔除保障房、動遷地塊，上海宅地（含商住混合地塊）2014年出讓306萬平米，2015年250萬平米，2016年187萬平米，2017年上半年是61萬平米，由此可見，上海宅地供應逐年大幅度下滑，如果對比這幾年每年上半年同期，出讓的宅地蓋成樓房，是怎樣的情況呢？請看上表。2015年比2014年減少了21%，2016年比2015年減少了20.5%，但是2017年比2016年減少了40.7%！今年竟然呈現斷崖式下跌狀態！

供地銳減，那麼這兩年新房供應到底如何呢？注意，新房供應=庫存續銷+全新盤上市，那麼首先給我們的感覺是，今年上半年，新開樓盤減少很多。

上表顯示了最近幾年，上海樓市新房供應情況，2014年上半年入市4.06萬套，504.85萬平米，2015年上半年是4.04萬套，478.36萬平米，2016年上半年是4.12萬套，476.72萬平米，2017年上半年則是2.47萬套，270.08萬平米。也就是說，今年上半年，上海新房供應一下銳減43.3%，幾乎近一半！

無論是土地供應還是新房供應，統計數據顯示現在均呈現大幅度萎縮態勢，這是供給端的問題，那麼在需求側，購房門檻卻在一步步提高。

6月份入市項目價格信息

上表是6月份入市的樓盤信息，不難發現新盤的均價幾乎與周邊二手房持平，有個別新盤價格甚至低於周邊二手房。購房者內心大喜，最佳的買房機會來了！

但是，如果大家算了算賬，發現問題不簡單！

2017上半年上海新房成交價在4.6-5萬元/平米浮動，相當於2-3年前同期的2倍。買套90㎡的房子，以2017年上半年的成交均價來計算，需花費430萬元，而16年同期卻只需314萬；

同樣是450萬元的現金，以2017年上半年的成交均價來計算，只能買到一套約94㎡的小戶型公寓，而16年同期卻可能買到一套約129㎡的小別墅。

到底哪些方面提高了呢：

1

不加預算，只能犧牲地段

最新的綠地林肯公園，就位於松江新城比較成熟的萬達商圈，均價4-5.2萬元/㎡，總價480萬起。如果是首套35%，你要湊出168萬的現金！如果是置換70%，至少要336萬現金！如果你預算不能增加，可以考慮路勁佘山院子，200多萬可以買一套精裝公寓，只是不靠近地鐵，配套也還不成熟。

2

看似價格不貴，其實戶型更小

如果你想選擇馬橋的禹洲府，單價4字頭，一致認為性價比高！然而總價也要接近350萬，這還是因為禹洲府做了77平2房的中小戶型。一般剛需，都至少考慮一個90平小3房吧。

3

地鐵還未通，價值已透支

新華聯奧萊悅府純新盤，17號線嘉松中路地鐵口出來，均價接近5萬元/平，總價至少也要410萬左右，首套140多萬現金，置換則翻倍280萬。

4

二期比一期便宜，因為沒裝修

最近嘉定南翔某項目二期開盤，入市價格比一期便宜，原因是人家二期是毛坯。一期雖然貴，但是享受的是精裝房，毛坯後續還要自己掏錢裝修，看似房子成本便宜了，但實際入住成本提升了。畢竟一般開發商批量裝修成本，比你自己裝修費用要省心省力多了。

所以，房價是控住了，購房成本間接提高了！

那麼，未來市場格局是怎樣的?喜哥覺得，一些上半年「等待」的項目，因為上市財報或者年終業績考核，會在下半年集中「衝刺」，形成接下來的一波推盤小浪潮，而再往後面的2018年，供應或將越來越緊，很難再有這樣的局面。（比如2011年1月上海「限購」政策的首次推出，到下半年9、10月份出現樓盤集中降價出貨潮，也是發生在一年之內，8-9個月的時間周期內。）

2017年6月上海獲取預售證項目統計一覽

上表顯示了今年6月份上海市場供應的新盤情況，由此可以看出現在能開出來的多數項目，位於小崑山、外岡、臨港、奉賢、金山、青浦等外郊環區域，這些地方再過去就是浙江、江蘇、東海，再下一步就要買到這裡了，細思極恐……

而根據最近的土拍風向，未來租賃市場將成為樓市調控的重要舉措，一些有產業有配套的優質地塊「只租不售」，這也意味著有一部分人會貪圖一時便宜，錯搭財富增長的快車。

再來看看現在購房門檻究竟有多高。之前是限購，後來限貸，如今又加入了去槓桿，首付成數越來越高，而更甚者，部分城市已經開始執行「限售3-10年」這樣的「冰凍」政策，未來可想而知，買房將會越來越難。

所以，以上真實的數據，揭示了一個殘酷真相，那就是再不買房就晚了！

提示：以上內容主要來源同策諮詢、方方地產、第一地產，內容僅供參考，具體以政府統計為準。

問：喜哥到底是誰？

有著十七年從業經歷的地產媒體人，歷任第一財經FM97.7頻率《第一地產 · 找房百事通》節目主播、《上海樓市》《租售情報》編輯總監、鳳凰網房產頻道主編。

尤其親歷「十年十套房」跌宕起伏的投資操盤過程，可謂「樓市冷暖盡在人心、經驗教訓一籮筐」，對整個房地產大勢有敏銳的洞察力和判斷力，杜絕照搬，有個人獨到的認識和深入見解。

喜哥是個房地產估價師，他在2010-2011年主持第一財經FM97.7頻率《第一地產·找房百事通》節目時，煉就了5秒鐘即時估價的絕活。

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歡迎私信喜哥

娶妻買房 喜哥幫忙

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