成富：別逗了，樓市還沒到崩盤的時間呢

最近的樓市有點熱鬧啊——

合肥房價大跌，個別小區房價跌幅近5成；

東莞樓市成交慘淡，成交量下跌近5成；

上海計劃出租兩塊地皮，期限70年，一改往年出售地皮的做法；

……

於是，「樓市崩盤」的話題再一次像火藥桶一樣被引爆了。

這也難怪，畢竟對於那些想在城市落腳的人來說，沒有房子就沒有老婆，沒有老婆的人生還算完整的人生嗎？

但是樓市真的要崩盤了嗎？我覺得，時間未到。下面我就來分析一下，為什麼我覺得樓市還沒有到崩盤的時間。

所謂的「樓市崩盤」無非是一個價格的問題，牽扯到價格的問題，就不得不套用馬克思他老人家的觀點：價值決定價格，供求影響價格，價格圍繞價值上下波動。

首先，我們看一下樓市的價值。

房子一旦建好，甭管你是拿來自己住還是開個店做個買賣，它的價值在短期內就已經固定了。所以，價值的問題就不用再分析了。

然後，我們再來分析一下對「樓市崩盤」最為直接的影響因素——供求關係。

(1)供給方面

據傳，目前各大房地產公司積壓了大量的庫存，甚至有人說但是目前的房地產庫存就足夠所有中國人居住了。這個說法的準確度到底多高不得而知，但是可以肯定的是，目前房地產公司所提供的商品房絕對能夠滿足人群的需求。也就說，目前階段房地產市場的供需還是趨於平衡的。

(2)需求方面

需求方面主要看3個方面的因素——城鎮化，二胎生育率，計劃生育效應。

1城鎮化

根據社科院的數據，目前大陸的城鎮居民佔比已經達到了70%，也就是說大陸的城鎮化基本完成，未來很難再有大批量的農民人口湧入城市。這一點說明，未來很長一段時間內，房地產的需求量將難以大幅提升。沒有需求的支撐，房地產價格很難繼續大幅上漲。但是，這並不足以證明樓市即將崩盤。

2二胎生育率

2015年起，大陸全面放開了二胎政策。然而，說一句難聽的話，20年前養個小孩就像養頭豬，而現在養個小孩就像供個小皇帝。也就是說，現在養1個小孩的成本能頂上20年前3個小孩的成本。有能力生小孩，但是沒能力養小孩啊！所以，儘管二胎放開了，然而很多人仍然不想生二胎。只有那些富裕家庭才有生二胎的意願和實力。但是，根據「二八定律」，社會上20%的人群掌握了社會80%的財富，即使這些富裕家庭全部生了二胎，新生兒出生率也只不過才漲個10%多一點，放在股市裡充其量也不過一個漲停板，對樓市的影響畢竟有限。況且，這些二胎真正需要房子是在20多年後，對眼下的樓市有個毛影響。

3計劃生育效應

1978年開始在全國範圍內實行計劃生育政策，直到2015年才宣告結束（因為2015年全面放開二胎）。在此期間，歷年的新生兒數量如下表：

由此表可知，1997年之前新出生人口數在2000萬以上，但是從2001年起，新出生人口數就在1600萬左右徘徊，降幅超過了20%！新出生人口數減少了，也就意味著在將來某一個時間段對住房的需求量減少。考慮到現行法律規定男結婚年齡不得早於22周歲，那就暫且做個假設男25周歲左右結婚吧！也就是說，到了2026年（2001+25=2026），大陸房地產需求量將會降到低點。一旦需求大幅降低，房價還能繼續堅挺嗎？

分析完了樓市不可能崩盤的原因，再來分析一下樓市崩盤前的預兆吧！

關於樓市崩盤的預兆網上有多個版本，但是作為一個股民，我覺得還是應該站在股民的立場來解釋這個預兆，畢竟股市是經濟的晴雨表嘛，炒股炒的就是對未來的一個預期。

由此圖可知，日本股市在1989年創下了歷史新高，遺憾的是，真正的高潮從來也不會持續太長的時間，男女之間在床上的高潮也是如此。新高之後，日本股市重挫崩盤，從此開始了十幾年的漫漫熊市。

「股市是經濟的晴雨表」，股市的走勢在一定程度上反映了未來國民經濟的走勢。果不其然，2年後也就是1991年，日本房地產市場也創了歷史新高。就像股市新高一樣，快感是短暫的，疲乏才是長久的。新高之後的日本樓市也步了日本股市的後塵重挫崩盤，同樣開始了將近20年的漫漫熊市。

回過頭來看一看大陸的股市，距離上一輪牛市的頂點已經過去2年多了，然而大陸的房地產市場整體上並沒有出現太大的波動。由此可見，2015年那一輪牛市的終結絕對不是擔憂房地產崩盤，因此，現在談樓市崩盤為時尚早。

那麼，什麼時候房地產才會崩盤呢？

鬼才會知道這個問題的答案！

不過我可以事先預測一下，如果沒有什麼刺激性的政策出台，那麼2026年很有可能就是樓市變盤的時間點，記住，是2026年！

作者：chengfu412

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