@富陽人，老朋友請你「擔保」要小心！有人因此房子都快保不住了

近些年，民間借貸又出現了一種新的擔保形式——讓與擔保。

有的債權人為了避免債務人無力償還借款，同時增加自己債權實現的可能性，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時，又簽訂了買賣合同，約定在債務人不能償還借款本息時，需將債務人的房屋出賣給出借人，以履行買賣合同作為雙方權利義務的終結；也有的是債權人與債務人在簽訂民間借貸合同的同時，通過簽訂買賣合同，並將標的物所有權轉移。由於買賣合同的標的物的價值和買方支付的借款金額差距較大等原因，往往會導致糾紛。

案例回顧：

好心幫人擔保，卻被「坑」了一把

老巴與妻子一起開有一間小店，小店所用房屋為兩人共有，辦有房屋產權證書和土地使用權證書，雖然生意不溫不火，但好歹有所進賬，日子過得還算不錯。

去年，夫妻倆共同的朋友老張看中了一個項目，卻苦於資金短缺，通過朋友介紹認識了錢某，想借款50萬元。錢某擔心借出的錢打水漂，不僅提出了較高的利息，同時要求老張提供財產抵押擔保。老張沒有合適的抵押物，只得向老巴夫婦求助。

幾十年的老朋友遇到了難題，不幫忙說不過去，而且聽老張闡述了那個項目的前景，也覺得成功的概率不小，於是，老巴夫婦同意幫忙。經過協商，夫妻倆與錢某簽訂了一份房屋買賣合同，將自己名下的那間小店出售給錢某，作為老張50萬元貸款的抵押擔保，合同中也註明了抵押擔保的意思表達。

合同簽訂後，錢某扣除利息，實際給付借款45萬元，而老巴夫婦也向錢某出具收條，載明收到借款的事實，同時將房屋產權證書及土地使用證原件交付給錢某，但沒有過戶，房屋仍登記在夫婦倆名下。

時間過得很快，這筆50萬元的債務在今年初到期了。不幸的是，老張投資創業失敗，血本無歸，面對前來討要欠款的錢某，實在無力償還。

幾次催討無果後，錢某隻得轉而要求老巴夫婦履行合同義務，將房屋過戶給他，完成房屋買賣手續。

老巴夫婦簡直欲哭無淚，好心好意幫朋友，到頭來卻被結結實實「坑」了一把，要知道，這件房屋的市場價值遠遠不止50萬元，就算他們要為擔保行為負責任，這損失也太大了吧？

律師說法：

法院應當按照

民間借貸法律關係審理該糾紛

本案中，雖然老巴夫婦與錢某簽訂的是房屋買賣合同，但實際上是為借貸等債務提供的抵押擔保，這一點在雙方的房屋買賣合同中已經註明。

根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，「當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴」，「按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償」。

因此，就本案來說，錢某有權向法院要求履行買賣合同。但法院在確認雙方抵押擔保的合同真實意思表達後，會按照民間借貸法律關係來進行審理，這就需要錢某變更訴訟請求，如果拒絕，法院則會駁回起訴。

雖然無法按照買賣合同來取得房屋所有權，但按照民間借貸法律關係，在法院確認借貸關係成立且借款人不履行或無法履行債務償還的前提下，錢某可以申請拍賣抵押的房屋來受償，而且在存在多個債務人的情況下，他具有優先受償的權利。

同時，法律規定，「借據、收據等債權憑證載明的借款金額，一般應認定為本金，出借人預先在本金中扣除利息的，人民法院應當將實際出借的金額認定為借款本金」，因此，老巴夫婦用房屋擔保的實際借款金額為45萬元。

對於老巴夫婦來說，雖然需要為當初的擔保行為負責，但所幸不需要以房屋的全部價值來履行擔保義務。還有一種特殊的情況，即在訂立後讓與擔保時買賣合同標的物的對價問題，若價格明顯低於市場價格，後讓與擔保往往會被法院判決不予支持。

溫馨提醒：

儘可能選擇正規合法的借款渠道

債務人借債，大多發生在急迫窘困之時，為了獲得債權人的融資，往往在交易過程中處於被動地位，而債權人則可以利用債務人的急切需求，提出種種苛刻的條件。

此類案件中，債權人為了獲得高額利息，雙方約定的房屋買賣合同價款往往高於實際價款。對於出借人來說，在房價日益高漲的情況下，其通過這種方式不僅可以獲得借款高額利息，還可以獲得房價上漲的超額利潤，導致雙方利益的失衡。

律師提醒

在急需借款，尤其是需要大宗借款的情況下，儘可能選擇正規合法的借款渠道。如果不得已採用民間借貸的方式，涉及「後讓與擔保」，一定要冷靜評估自己的償債能力和借款金額，不要做出不切實際的樂觀估計，最終會因為小額債權失去價值甚高的房屋，得不償失。

記者 方梁 通訊員 方潔娜

編輯 夏夢荻

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