深圳房價9連跌？你看到的只是一部分！

最新 07-08

最近看新聞，著實被一條新聞給嚇到了，說是「根據深圳市規劃和國土資源委員會公布的數據顯示，作為珠三角核心城市的深圳，房價已經出現連續9個月環比下跌」。

上百度一搜索「深圳九連跌」的相關新聞，滿屏都是關於調控成果顯現的報道。我的天！是不是意味著我們可以用大白菜價買房了？深圳現在不再適合投資房產了？

再仔細一看，連續9連跌後，到了6月份，深圳的成交均價仍然達到了54492元/平方米，環比5月份僅下跌了0.04%，同時成交量還上漲了27.7%，單月成交量達到了2953套，這麼一算，6月份的成交均價僅比5月下跌了20元/平方米？

也許5、6月份只是個意外，既然是9連跌，那麼前面的幾個月肯定也是跌的，沒理由電視新聞還會報錯消息吧？

可以看見，從去年10月新政後，深圳房價的確已經出現了9連跌，不過其中跌的最多的還是在去年10月份，下跌了9.72%，相當於下跌了5989元/平方米，如果從後續幾個月的趨勢圖來看，後面幾個月的成交均價基本就維持在同一水平上。

從去年11月的成交均價54986元/平方米，下降到今年6月的54492元/平方米，僅僅494元/平方米的成交均價，就用了足足7個月的時間才達成，而且從今年2月份開始，成交量是逐月上漲。

好吧，儘管用了那麼長的時間，但至少深圳成交均價9連跌是不爭的事實，就算是幾十塊錢，只要房價繼續跌，就說明調控成果還是有的，只要繼續等下去，我們總有一天也會買到便宜的深圳房。

但真相真的是這樣嗎？

先不說如果房價真的下跌，我們也仍然買不起房的這件事，我們在此前的文章中已經多次提及，就說現在的這個房價下跌，你難道不覺得這個成交均價的下跌趨勢有點奇怪嗎？

其實，這裡的成交均價是指新建商品住宅均價，也就是我們常說的新房價格，而這個價格的漲跌，更多的還是受到政府調控的數字遊戲而已。

真相一：剛需盤拉低成交均價

從這幾個月的各區成交量上看，成交量最多的都集中在寶安區和龍崗區，僅僅從今年上半年前6個月的成交量來看，上半年全深圳市一共成交了10442套新房住宅，其中僅寶安區和龍崗區就成交了9204套新房住宅，佔據總成交量的88%，而這兩個區多為剛需房，成交均價一直低於深圳平均水平。

真相二：豪宅項目難入市

所有新建商品房如果想要入市銷售，就必須先取得預售許可證，那麼在有限價調控文件的指導下，如果你的新房備案價不符合政府要求，想要取得預售許可證，那是難之又難。在從今年上半年，全深圳市也僅有萬科瑧山府、安巒公館和華僑城新天鵝堡二期這三個豪宅盤入市可以看出，而且儘管入市了，這幾個樓盤的備案價也是低於市場預期的。

真相三：二手房更能反映市場情況

簡單來說，就像是城市人均工資水平一樣，新房成交均價也是一個「被平均」值。相比新房成交均價，深圳的二手房市場也許更能反應市場的真實水平。

今年上半年，二手房成交量3.3萬套，同比也腰斬了，但價格卻還在上漲，連續五個月在上漲。儘管漲幅很小，6月同比漲三個多點，基本是小幅度上升，穩中有漲情況。

下半年的樓市走勢又如何?

目前的市場情況是，政府不讓漲，但受到供求關係的影響，市場價格也難跌，買賣雙方都處於僵持的階段。從今年前5個月的住宅供應量來看，庫存量仍然不足，深圳及臨深市場供不應求的格局不變，房價大幅下降幾無可能，特別是在惠州不限購的情況下，下半年深圳的購買力仍然會持續向惠州區域溢出。