一線城市，房價沒有天花板

又到了年中總結的時候了，本來應該在上周完成的總結，由於事務紛擾，不得不推遲到這一周。

記得在年初我們曾說，2016年的政策會延續到2017年，使得2017年深圳樓市大概率形成橫盤沉睡的一年，無非就因為四個字：政策強壓。但是截止到2017年6月，深圳二手房已經出現了止跌回升的勢頭，個別片區已經出現連續五個月的五連漲。我們說，深圳二手房存量占整個存量的八成以上，而新房成交結構較為偶然，數據失真，所以在深圳判斷樓市的走向，一貫以二手房為準。那麼政策強壓之下部分片區的五連漲，說明了什麼？

一線城市，房價沒有天花板

接近年中的時候，我去了北京拜訪多年不見的幾位校友，校友拉著我說「你們深圳的房子真便宜，相當於我們這邊的5折。我要是在深圳的話，我還能再買一套，但是在北京我買不起了啊」。後來我在她小區附近的幾個樓盤轉了轉，理工大學西邊兩公里，靠近四環邊上，稍微能看得過眼的小區，比如像康橋水郡這樣的大社區，價格大約在15萬/平米，隨便一套三居室都要2000萬以上，其小區園林品質遠遠比不上深圳後海標杆的蔚藍海岸，而後者的價格大約8.5-9萬，只有6折。一來一去，兩者的價值肯定在兩倍差價以上。北京校友們很羨慕深圳的環境，以及相對白菜價的房價。深圳關內一套普通社區的大三房700-800萬，價格之低在北京簡直是不可想像的。

要說直接拿北京和深圳對比，肯定是不合理的。但是從另一個角度來說，一線城市的房價沒有天花板，這是毫無疑問的。很多人曾經跟我說，公園姐姐，深圳的房價已經3萬了，一套房不吃不喝需要30年，還能漲嗎？可是如今已經站穩6萬。將來即使深圳的房價再翻一倍，也不過是北京現在的房價。為什麼北四環一套48平米的1居室賣到700萬，都供不應求？如果你沒想通這個問題，說明還沒看懂樓市。但是你必須明白，供求關係中供給的緊張，決定了價格將繼續持續走高。最近的拍地，光明的樓麵價2萬7，龍華的樓麵價5萬7……開發商不是活雷鋒，這分別是將來要賣到5萬和8萬才能保本的節奏。

橫有多長，豎有多高

回想一下，深圳房價幾次大漲，都發生在政策打壓、鬆綁之後。比如2011年打擊陰陽合同、2015年「3.30」鬆綁。這兩次事件深圳樓市都發生了長時間的橫盤整理，之後快速上漲，又稱報復性上漲。為什麼會這樣？因為政策打壓，大家都會擔心政策導致房價下滑，出現觀望心態，但是實際上買房的需求還是存在的，只不過被延緩了而已。待風聲一過，政策鬆綁了，大家突然一涌而上，那時候市場上的房源遠遠小於長期累積的需求，一套房幾十個人爭著看，不大漲簡直沒天理。

2015年2月，公園森林在房網發出了房價即將出現分水嶺的帖子。很快，在3月份得到了印證，房價在2015年暴漲了70%。

睡一覺醒來，房價翻一倍

為什麼說「睡一覺醒來，房價翻一倍」？當然，這更多的只是一種比喻，說明了當你反應過來的時候，房價又大漲了一輪，想入市，但發現為時已晚。最近一年的橫盤整理，其實購房者的熱情還在，購房者觀望的心態還在，數量也在累積，有一些購房者已經開始出現了焦慮心態。領袖級企業、350家上市公司雲集，前海、後海總部基地的落成，等等，其實都具備了後市報復性上漲的因素。公園森林的樣本經驗和盤感告訴大家，距離下一輪窗口期已經不遠了，可能在四季度，可能在明年一季度。

以前有個網友說投資樓市是擊鼓傳花的遊戲。我告訴他不是。如果說擊鼓傳花，任何一個城市都可以是，但輪不到深圳。第一，深圳戶籍人口佔比偏低，反映出購房佔比偏低，存在潛在的大量需求；第二，全面放開二孩後，無論是教育資源緊張，還是套均面積提升的需求都在加劇——過去我們買個小三房就可以了，兩房也能接受，但是現在我們需要大三房了，經濟實力允許的話我們還希望買四房。過去我們買一套學位房就可以了，現在由於二孩，再加上學位鎖定六年，甚至九年，不得不再買一套學位房；第三，外地人口佔比較高，父母原來不在深圳，作為外地人，你來深圳定居了，你肯定希望將來把雙方父母接過來……你根本無需發愁，即使你買的是下三爛的房子（學位差+地段偏+老破舊）將來也肯定有人會為更高的房價買單。

最後一句話總結：嚴厲調控能改變眼前的局勢，但改變不了長遠趨勢。

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