要租房的人注意了，他們已經瞄準了你的錢包

天下 08-19

沒有一家長租公寓品牌

拿出了確切的利潤率

陳如沒想到從看房到簽租約只用了十幾分鐘。她剛畢業，在北京找了工作，為省租金打算和朋友合住一間房。離工作單位近、乾淨整潔是倆人找房最看重的因素。

她很快看中了一間15平米的合租房。自如配了冰箱、微波爐、空調和簡易傢具。正是租房旺季，她不敢耽擱，馬上籤了合同，和朋友共同承擔3600塊錢的月租。

長租公寓迎合年輕人審美，選擇低飽和度色彩

魔方公寓供圖

在中國一線城市，陳如這樣的年輕人不在少數。根據租房平台107間的數據，2016年北京市2000多萬常住人口中，有近四成的租房比例。房價飛漲，湧進大城市的年輕人催生了巨大的房屋租賃市場——鏈家研究院預計到2025年，中國租賃市場規模將由現在的1.1萬億增長到2.9萬億。

租賃領域也是目前地產產業鏈中唯一得到頂層制度紅利的領域。九部門發文加快發展住房租賃市場、廣州推「租賃十六條」、上海批地「只租不售」、北京租購併舉……

大潮之下，那些瞄準了一、二線城市租房群體，把房子改造、裝修，配上智能門鎖、基礎家電、保潔和維修服務，再以單間形式出租的「二房東」們，迎來了春天。

混戰

比起「二房東」這個稱謂，自如們更樂意被叫做「長租公寓」。邁點研究院稱，市場上有數據的長租公寓品牌多達135家。從三年前雷軍的順為基金投資優家（YOU+）公寓開始，短短3年，近100億元資本流向了這個領域。

長租公寓行業的玩家，按照身家背景來分無非四類：自如、相寓等地產中介；蛋殼、魔方公寓等互聯網創業公司；萬科等房地產開發商；華住等酒店行業。

房地產中介最早切入

背靠鏈家的自如最早切這份蛋糕。2011年自如上線之前，北京租房市場一居室價格太高，合租房條件又太差。自如簡單刷新了租來的房子，配上幾件傢具，開始了「1.0時代」，享受了一段並不擁擠的市場。

陳如租的房子被稱為「4.0」——粉色配灰色的「拿鐵」裝修風格，配了智能門鎖和WIFI，雙周保潔員免費上門清潔公共區域，家電維修、交租都在APP上解決。「比同地段沒裝修的房子起碼貴五六百，但好在可以很快入住，」陳如解釋她當場簽約的理由。

自如在公區配了微波爐、冰箱、洗衣機，上圖為「拿鐵」風格

來源：自如網

陳如的房東是北京土著，把房子委託給自如可以得到穩定的回報，也省了帶人看房、收租的時間，三年合同到期後，自如配置的電器、傢具都將歸她所有。

自如稱自己的中介為「管家」。黃睿是北京市西城區某街道管家，她告訴周刊君，買房受政策影響，今年租房客戶比去年多；6月他拿下80多份租約，月薪超過3萬，負責670多套房子的租後事宜。

不過租後事項並不總能得到快速解決。陳如告訴周刊君，門鎖壞過兩次，「管家簽約後就像換了個人，有事回應很慢。後來乾脆不理我了，我才知道住進來三個月換了三個管家，也沒有任何通知。」

業內把陳如租的分散在小區的房子划進「分散式公寓」一類。集中式公寓要更高端一些，公寓企業會租下整棟房子，統一改造、配上健身房等配套設施。自如品牌負責人告訴周刊君：「自如現在進入了五個城市，擁有35萬間房源，佔全國公寓總額的35%，規模是行業第一。自如客的數量已經累計85萬人，並開出了8棟自如寓。」

集中式公寓

圖片來源：網路

和鏈家比起來，偉業我愛我家上船稍晚。直到2015年，這家有17年歷史的房產供應商才推出了「相寓」，彼時，自如已在北京搶佔灘頭，並在第二年宣布自己年租金達到90億元，在北京實現盈利。

和自如一樣，相寓也走分散式相寓Home和集中式的相寓Park兩條路。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴周刊君：「偉業我愛我家集團在全國15個城市有近3千家門店，5萬經紀人。相寓已進入12個城市，房間數為 20萬套，50萬間。」

長租公寓品牌擅長營造「小清新」裝修風格

上圖為相寓home宣傳圖

對偉業我愛我家來說，長租公寓起碼不是個壞生意——北京「3.17」新政後，2017年上半年二手房交易量只有去年同期的一半，多產品線可以幫助熨平市場周期。

創業公司：真的還是創業公司

和擁有密集收房、出房網路的我愛我家、鏈家比起來，蛋殼公寓等創業公司並沒有太大優勢。而他們正是長租公寓賽道上數量最多的選手。

蛋殼公寓近期因超億元人民幣融資受到關注。這家成立三年的公司目前有３萬套房間出租。市場部負責人劉猛告訴周刊君，銷售人員占團隊60%，幾十人的客服團隊承擔租後服務。

為了爭奪應屆畢業生，長租公寓推出優惠活動

圖片來源：蛋殼公寓官網

不過，當周刊君問到「為何僅提供分租」時，劉猛有點驚訝：「我們官網有寫嗎？」問及「入住率」，他表示手頭沒有相關數據。

包括自如、蛋殼在內，打著「房租押一付一」口號的長租公寓品牌，實際上都是由租客和分期貸款平台簽約，後者為租戶一次性付清房租，租戶每月再還錢給貸款平台。

蛋殼公寓租戶牛翎告訴周刊君，蛋殼曾在租期內單方面更換了合作的分期貸款平台，「我們沒有接到任何通知，那段時間我和室友都沒法正常交租。」

相比之下，曾因「雷軍5分鐘決定投1億人民幣」名聲大噪的優家公寓，規模小了很多。創始人劉洋告訴周刊君，優家如今運營4000多間房。劉洋對優家的社群運營頗為自得，他曾在杭州的創業小鎮做了一個CO專屬的創業社區，一百多間房要求租客都必須是「CXO」（如CEO、CTO）。他說：「周六各家門都開著，租客們相互串門。租客包括海底撈創始人和《快公司》雜誌的中國區主編。」

優家公寓官網

不過，根據自如「泛90後」租住生活報告，租客們最看中的是交通位置、周邊配套及小區環境。這麼看來，起碼對泛90後而言，「社群」多少有點錦上添花的意味，而非核心競爭力了。

劉洋說廣州大本營也已經進入投資回報期，但未透露利潤率。

胡景暉並不掩飾他對創業公司的擔憂：「科技創業公司的長租公寓經營、行業認知和管理效益都欠缺很多，很多還是在講故事，如果沒有資金進來，未來會被淘汰掉很多。」

「集中式公寓就是一個臉面」

魔方公寓只關注集中式公寓。它把房子隔成25-35平米的小房間，配置後以高出同地段民宅25%左右的價格出租。這家公司如今管理著將近3萬間客房，累計融資超30億元。魔方生活集團副總裁錢智康說，投資回報年限為五年到六年，計划上市。

魔方公寓宣傳圖

集中式公寓品牌比分散式承擔著更大的政策風險。房價高企的環境下，長租公寓企業很難短時間裡整棟拿下住宅用樓，而國資或者廠房改成住宅，改造成本相當大，更重要的是稍有違規或者政策收緊，可能「一夜回到解放前」——今年上半年，北京嚴限商改住，「消防不合格」、「打擊隔斷」等關鍵詞不絕於耳。

北京電視台2017年7月報道截圖

至於「分散式和集中式公寓誰更賺錢」，胡景暉認為，分散式的相寓Home是「最實在的」，集中式公寓「花樣很多，其實就是一個臉面，更重要的功能是打品牌，盈利比較困難。」

他透露，附帶硬體改造的相寓Home兩三年就盈利了，租下整棟公寓的Park六年之後才能談盈利問題。「如果做home的話，都分散在各個小區，體現不出任何品牌價值。現在都靠（集中式公寓）來拉資本風頭了。」

集中式公寓的公共區域

魔方公寓供圖

房地產企業：多少有點「逼上梁山」

根據房地產諮詢機構克而瑞的數據，在TOP30的房企中，有三分之一已經進入了長租公寓市場。

讓人好奇的是，與房地產傳統的「賺快錢」開發模式相比，長租公寓只能稱得上是「賺慢錢」。房地產商怎麼就看上了重資產、低利潤率的長租公寓？

細究房地產商進軍長租公寓的時間，不難發現其受政策影響頗多。去年底，萬科低價拍下了北京首宗100%自持土地。此後，多個城市在土拍中加入了全部或部分自持的條款；杭州要求「當溢價超過70%後競拍自持面積。」 7月底，上海批地要求「只租不售」，還提出，「十三五」期間，預計新增住房供應170萬套，其中租賃住房佔比要超過60%。

也就是說，未來房企拿地後的自持物業比例會增加，長租公寓是自持物業重要的去化途徑之一。這多少有點無奈為之的意思。

不過，用自持物業做長租公寓可不是件輕鬆事。世聯行2016年報即是佐證——包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率為8%，比上一年度下降12%。主要原因是「拓展成本和公寓前期運營成本」。這比起世聯行34%的代理業務毛利率來說，實在算不上高。

「長租公寓要做好四五年不賺錢的準備」

對長租公寓行業來說，獲取房源只是第一步，出租、營銷、租後服務等環節都考驗運營管理能力。正因鏈條太長，長租公寓到底是否盈利，成了外界最關心的話題。

自如、相寓、優家、魔方公寓都稱入住率超過95%，但沒有一家品牌願意透露利潤率和成本結構。

哪怕是手握先發優勢的自如，都只透露：「北京微盈利，整體暫未盈利。成本結構屬商業機密。」相寓也沒有給出明確的數據：「從整體的盈利狀況來講，基本要到兩年半以後。它還要運營周期的考驗。我不知道其他長租公寓是怎麼講的。」蛋殼公寓劉猛避重就輕：「從財務的角度和公司的運營的狀態講，我們公司都是一個很獨特的體驗。」

蛋糕是很大，但不是誰都能分到。要盈利，最重要的是規模效應，其次是成本效率和風險控制。

不管是開發系統、運營服務團隊，還是品牌宣傳，有規模效益之後，成本才能攤薄。劉猛承認，長租公寓擴張邏輯和滴滴出行、摩拜單車一樣，「擴大規模比盈利更重要」。誰都想圈地，高溢價自然屢見不鮮。

胡景暉告訴周刊君：「我們在北京國貿附近相中上億的一棟樓，魔方公寓出了市場價兩三倍的錢，不眨眼直接拿下來。根據我們的財務測算，那棟樓六七年都不一定盈利。」周刊君向魔方公寓公關部求證，對方回應「真不知道」。

不過可以確認的是，廣州萬科競標棠下泊寓時，以溢價率超 100% 拿下。助理總經理喻敏鋒曾對媒體透露，「（棠下泊寓）每平方米的平均成本投入約 2000 元，整個項目共計投入了 4000 萬 -5000 萬元。若按每個房間平均 1500 元 / 月的租金計算，整個項目近 700 個房間一年租金收入約 1260 萬元。在租金仍是主要收入來源的情況下，實現收支平衡最少需要四五年。」

這還沒有把運營成本算進去。

「長租公寓短期是沒法賺錢的，進來就要做好四五年不賺錢的準備。我們只能努力去找不那麼貴的房，和不那麼著急的錢。」錢智康也持類似的觀點。

租金資產證券化與REITs也許是新出路

國內長租公寓久久未獲回報，美國長租公寓運營模式可能有一定借鑒意義。

美國市場以REITs作為公寓融資的核心來源。目前國內金融機構也表現出對長租公寓的興趣——以租約證券化的模式，與金融機構合作，將業主和租客的合同打包成一個資產包，租戶按月付房租，而公寓運營方則可以提前收回一年的應收款。