虛擬房地產技術的尷尬與機遇並存，但還難以成為開發商的標配

題圖來自：視覺中國

發展超過10年、隨三維模型製作在遊戲、動畫領域的興起而滲透到房產行業中的虛擬房地產技術，近年來成為被廣泛關注的一類科技服務。

從房地產新零售的角度來看，一方面VR（虛擬現實）等概念，為傳統的基於三維建模設計房屋樣板間的服務，添上一層更有科技感的「外衣」，並且已經有不少虛擬房地產服務商，嘗試以VR頭盔為載體來呈現他們的虛擬看房服務；而另一方面，實景拍攝技術和空間測量技術的融合，催生了基於實景影像的虛擬房地產服務形態，並帶來了更為直觀、真實的看房體驗；市場中，矽谷創業公司Matterport是這一類服務商的經典代表。因此，虛擬房地產服務市場也因此分成了兩大技術流派：三維建模派和三維實景派；兩類流派分別聚焦於期房市場和現房市場。

儘管住房地產一直以來都是熱點話題，其與民生更直接相關，但這並不意味著虛擬房地產服務具有與生俱來的商業變現潛力，相對來說，其仍處於早期教育和市場培養階段。究其瓶頸在於，虛擬房地產服務的提供商難以和房地產開發商保持長期、穩定、廣泛的合作關係；換句話說，房地產的虛擬化展示，目前還並不是開發商的必選的項目展示方案。從前景來看，虛擬房地產的服務市場，仍可謂尷尬與機遇並存。

虛擬房地產服務到底是不是開發商的必需？

虛擬房地產服務到底是一類偽需求，還是之於開發商來說已經成為一種重要的支持？

在期房市場中，由於樓盤尚處於建設期，購房者無法親臨現場感受房屋格局以及小區的整體環境，而傳統沙盤也無法讓購房者有更直觀的感受。這個時候，基於房屋CAD圖設計製作的三維房屋樣板間，以及結合整體規劃設計的虛擬三維小區沙盤，就具有較高的參考價值。特別是對於已經達到高度模擬效果的虛擬房屋和沙盤來說，購房者既可以從中感受到虛擬房屋一年四季的真實採光變化，也可以更全面地了解小區規劃情況和周邊的區位要素。除了購房者可以見到的優勢之外，虛擬房地產服務還主要應用於開發商的樓盤營銷。

2010年成立的美谷科技是虛擬房地產市場較早的一批玩家之一。在其聯合創始人兼CTO王巍看來，一套虛擬房地產平台可以幫助房地產銷售人員提高客戶轉化率。例如銷售人員以往在向購房者展現實體沙盤和戶型圖之後，就開始進入枯燥的價格商討的環節；而虛擬房地產服務的參與，可以讓銷售人員可以結合每套戶型的三維結構，針對格局、採光、抗雜訊模擬等細微差異，直觀的向購房者闡述這些戶型和價格之間的聯繫，與此同時，銷售人員還可以從虛擬房產展示和溝通中進一步了解購房者需求，從而抓住機會提高促單的機會。

除此之外，2012年成立的美房雲客其聯合創始人魏忠陽認為，虛擬房地產服務還可以應用在房產銷售前期的蓄客環節，開發商會率先根據設計圖設計虛擬樣板間和沙盤，通過向客戶展示來了解購買的喜好和意向。其中，開放商會從前來看房的顧客那裡量化意向的程度，初步預判房屋的銷售前景，並有針對的對樓盤項目設計做出一些調整和改善。

在現房市場中，三維實景拍攝技術則為毛坯房、精裝房或開發商提前置辦的精裝樣板間，以及小區整體環境，向購房者還原真實的影像信息；與此同時，基於不同的拍照設備，三維實景拍攝技術由於還能提供厘米級甚至亞厘米級精度的空間深度信息，這意味著購房者可以在三維實景中，量測房屋的空間距離，從而為提前準備房屋的裝修、改良提供更準確的數據支持。另外，較之於一手房看房，早在2014年，鏈家、我愛我家等房地產中介平台便打出了「360°全景看房」的概念，不過至今，這種房產展現的形態仍未得到普遍應用。

在拍照設備和數據處理技術上對標Matterport的國內三維實景拍攝服務公司眾趣科技，其創始人兼CEO高翔提到，三維實景拍照技術對於現房市場的開發商、二手房中介商的主要價值，始終在於該其並行的呈現了真實全景和三維深度信息兩個層面的數據。其中，全景看房解決了用戶不能及時前往看房的痛點，而三維深度信息，則幫助已經購房的用戶，在家裝層面有更好的數據支持。對地產商來說，他們可以藉助三維實景拍照技術，更好的包裝其在營銷和後市場方面的服務。

因此本質上，無論對於期房還是現房市場，虛擬房地產技術和服務所要解決的問題，無疑是幫助開發商和購房者之間克服時間和空間上的不對等屏障，並儘可能讓購房者以更高的效率接觸開發商的樓盤項目，從而有效推進房地產的銷售和後續服務。

但儘管其中的技術和服務已經發揮了比較重要的作用，而從現狀來看，虛擬房地產服務似乎更像是開發商、中介商們的可選項，更非剛需之下的標配。

難成開發商們的標配？尷尬與機遇並存

2015年成立的唯幻科技，是少數既提供三維建模開發，又提供三維實景拍攝的虛擬房地產服務商；其中在三維實景拍攝業務方面，這家公司選擇了跟Matterport合作，引進了其拍照設備向國內市場提供服務。唯幻科技CEO沈強盛表示，一個理想的市場合作狀態，應該是房地產開發商在期房階段選擇基於三維建模技術去做虛擬樣板間和社區沙盤，在樓盤建好以後如果還有可觀數量的房子沒有銷售，他們再去跟做三維實景拍攝的公司合作，做房屋的實景展示。

因而唯幻科技的差異化市場拓展思路在於，他們打造了一種「售樓盒子」的解決方案，意在幫助開發商以更低成本在異地核心城市快速搭建一個樓盤的實體營銷網點，網點目前主要打包期房項目的虛擬房地產服務。對於售樓盒子本身，唯幻科技還會通過市場調查、利用空間大數據分析等手段，在寫字樓區、中高檔小區、商業街、公園等人流密集的區域，幫助開發商選址。

在沈強盛看來，房地產開發商的本質需求是提高項目銷售的速度，開發商既不會太在意把虛擬房產的演示技術視作展示公司實力的重要途徑，也尚未把虛擬房地產服務納入房地產營銷和銷售環節的標準化流程中。

「能否促進房地產的銷售才是目前虛擬房地產市場發展的主要驅動力。」美谷科技的王巍總結道。但他也指出，即便如此，虛擬房地產市場仍主要寄居在房地產銷售的大環境中，遭遇著隨市場逐流的尷尬。

例如，房地產銷售火爆的時候，房子很快就能賣出去，開發商與虛擬房地產服務商的合作機會幾乎為零；房地產銷售處於低谷期時，開發商也不會有意向為虛擬房地產之於項目的營銷宣傳做出預算，甚至還會考慮封山育林，待時而動。「好在我們的心態已經平和了，其實這麼看來，對虛擬房地產從業群體來說，市場也就無所謂高峰和低谷，這意味著你還是要把自己的產品做好，了解開發商的需求，就會有蛋糕分給你了。」王巍說。

美房雲客的魏忠陽認為一個突破口在於，目前諸如Top20的房地產開發商在預期房子比較好賣，在短時間裡可以通過房產銷售回籠大部分資金時，他們會考慮前置營銷，即投入更充分的營銷資金來加快房子的銷售進程，進而加快資金的回籠。

在房地產術語中提到的「567」、「456」、「345」，比如其中的「567」指代開發商自拿地之日起的第5月開始售房，第6個月內能做到資金回籠，第7個月內便可以利用回籠資金進行下一輪拿地。「456」、「345」則代表了更快的循環過程。魏忠陽表示，在房地產期房項目快速推進的過程中，這些大中型開發商對虛擬房地產服務的需求相對是更加迫切的；而更高頻率的虛擬房地產項目開發需求一方面考驗諸如美房雲客這類企業的交付能力，也會給更多的同類服務商大展拳腳的機會。

同樣看好與Top10、Top20房地產開發商合作機會的，還有以VR虛擬房地產服務起家的指揮家VR。目前，這個團隊正在拓展以VR頭盔為載體的影視和遊戲業務，而為開發商基於三維建模技術設計可以用VR頭盔瀏覽的虛擬樣板間和社區沙盤，仍然還是這個團隊的主營業務。

指揮家VR聯合創始人白志藝提到，2015年期間國內領先的房地產開發商們實際上已經開始以積極的態度擁抱新技術來促進房產項目的銷售，其中VR看房是他們嘗試的一個方向，甚至作為一個宣傳點來吸引看房者。在這一年中，指揮家VR為綠地集團的幾個商住兩用的綜合體項目製作了可以多人同時佩戴VR頭盔並在線瀏覽的虛擬看房平台。

白志藝的感受是，2015年是VR看房的關鍵一年，地產開發商和虛擬房地產服務商相互合作，VR看房從最早作為一種吸引客流的噱頭，到開發商開始深思虛擬房地產服務對於樓盤銷售的營銷價值，整個過程都是充滿意義的。到了2016年和2017年，這些處在一線市場位置的開發商們的直接訴求，也是在看除了推進銷售的用途之外，還會有哪些更實際的幫助，可以讓虛擬房地產應用能成為房地產項目的標配服務，幫助開發商在更多環節提高效率或降低成本。

室內3D掃描技術的提供商天樞星圖，其創始人嚴強在長達數月和諸多開發商的溝通中，找到了一個答案：虛擬房地產數據，除了可以幫助銷售部門以營銷為目的使用之外，還可以為其他有關部門提供三維化的數據存檔，以及為項目的復盤提供數據支持。而對這些數據感興趣的，往往是開發商總部的主管部門。

和眾趣科技類似，天樞星圖利用代理的激光雷達掃描和影像拍照一體化設備，採集室內的三維深度信息和影像，並在採集後合成三維實景數據；在面向開發商銷售部門時，天樞星圖團隊可以基於這些數據開發實景看房軟體。而這些數據對於總部主管部門來說，亦是項目復盤時重要的參考依據；嚴強說，相比三維建模技術，三維實景拍攝可以在更短的時間內幫助開發商把要復盤的地產項目製作成成品，但這也有賴於開發商的喜好，畢竟由CAD設計圖還原的精緻的三維建模，同樣也具有參考價值。

總結來看，虛擬房地產服務的價值包括以下三類：

第一，是用於房地產項目的異地銷售，即將期房項目或現房項目，以三維建模或三維實景為展現方式，投放到目標銷售的城市或區域，通過搭建銷售網點，幫助潛在顧客群快速了解項目情況。

第二，是直接用於項目所在的房地產銷售大廳，其中，虛擬房地產數據主要作為銷售人員促進銷售的手段，與此同時，數據也能與客戶管理CRM系統和房產銷售資料庫進行打通，從而幫助銷售人員更精準地記錄客戶需求，並儘可能準確地推薦適合於購房者喜好的房型。

第三，是面向開發商的建築信息管理部門，提供用於檔案儲存和復用的三維數據支持。三維建模和三維實景數據彌補了業內仍廣泛採用傳統CAD數據二維展現方式的缺憾，也將是建築領域三維信息化趨勢的重要組成部分，即走向BIM（建築信息模型）化的重要技術支持。

蛋糕還會有多大？

最後從企業的經營狀況和代表觀點，來洞悉市場前景。

作為新三板的掛牌企業，美房雲客在今年4月公布的財務報告中顯示，其2016年營收約為2500萬元人民幣，較2015年增長約60%。在魏忠陽看來，美房雲客從早年創立之初的幾百萬的營收，到目前所取得的成績，都反映出虛擬房地產服務快速發展的一面；據其透露，美房的銷售團隊在2017年截止至今已經完成接近5000萬的銷售業績，團隊今年的總銷售目標是8000萬-1億元人民幣。

王巍透露，美谷科技2016年的營收也超過了2000萬元人民幣，對這家較少通過市場和公關宣傳手段來包裝自己，同時也很少在相關行業會議露臉的老牌虛擬房地產服務公司來說，產品質量和對市場的理解到位，才是保持持續增長的硬道理。但對於接下來的營收勢頭，王巍提到了「B端市場向C端轉化的價值」，而面向房地產領域的「虛擬現實房地產電商」平台，是依附於現有的虛擬房地產產品打造的一類後市場服務。通過該服務，購房者在訂房後，可以進一步在虛擬樣板間的毛坯房基礎上確定家庭裝修風格，然後由家裝領域的供應商提供所見即所得的家裝服務，美谷科技從中獲得分成收益。

對期房市場的預判，白志藝的認為，開發商對於虛擬房地產服務的認知度，包括對VR看房的了解程度，已經達到七八成的比重，但市場開發度僅在其中的3%-5%左右，而到今年年底，虛擬房地產服務的滲透比重，市場開發會有望達到20%左右。

對於現房市場來說，高翔認為三維實景數據服務的機會存在於房地產及泛地產領域的服務互聯網化。開發商和二手房的交易平台在向人們在線展示房地產項目時，人們對於三維信息的需求，將不可或缺。在預期接下來的市場增量後，研發了三維實景相機的眾趣科技推出了他們的「合伙人計劃」，下游創業者將通過購買設備的方式加入到計劃中，和眾趣科技共同致力於市場的探索。

嚴強則提到，聯合房地產管理部門（諸如地方的房地產管理局、房屋管理局等）與開發商共同推進三維實景數據的多元化應用，同樣也是一類拓展合作的契機，在嘗試了類似這樣的合作之後，數據從面向銷售到管理環節的價值，均得到了體現。

從差異化經營所取得的階段性成果來看，沈強盛覺得今年業績做得還不錯，例如年中營收狀況已經遠超去年。隨著售樓盒子業務的擴張，業績將呈現指數級增長，接下來，根據開發商的需求，他們有計劃把三維虛擬建模和三維實景拍攝服務都封裝進用於樓盤異地營銷的售樓盒子的業務方案中。沈強盛認為，業內對虛擬房地產服務是「可有可無」的認知，即將宣告破產，儘管虛擬房地產服務目前還難以成為每一個開發商的標配，但每一個採用者對於其價值的認可，早已根深蒂固。（本文首發鈦媒體）

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