一拖三的商鋪，為什麼要不得？

前幾天去看了一個小區的底商，整個樓盤四周邊外街都有底商，而且都可以設計大門頭，這是個好事？

好事是好事，可是一分析，就覺得不敢動彈了，為什麼呢？

作為商鋪投資，不僅僅要看商鋪的外在環境，還要內外結合的分析一下，和業態結合分析一下；

這裡的沿街底商，是這樣的，一起看一下，哈；

首先，這個小區的規模較大，總體建成三期工程，小區的住戶若是全部住進來，有3000戶以上；

這也是為什麼開發商，目前持有這點商業，比較自信的一個原因所在；

周邊的小區都在陸陸續續的建設起來，也很快在2到3年內，形成一片真正的生活區域；

問題的關鍵不在小區規模，而是什麼呢？

一是小區銷售緩慢，畢竟是稍微偏遠區域，很多人還沒有發現這片新大陸；

二是購買小區的房子的，多是外地人，投資為主，這也就意味著要下個快速住滿，是一個問號；

其次，周邊有一個封閉式國際學校；

國際學校就意味著，都是高端家庭人家的孩子，對消費超高要求；

沒有任何特殊的商業氛圍，道路到是四通八達，至少在3-5年內，形不成一個消費的趨勢；

社區商鋪，就是要服務社區，社區沒人怎麼服務，空置期限可能會稍微長一些；

還有，就是商鋪屬於一拖三；

這個還是要重點的講一講，為什麼呢？

因為，這關係到這個商鋪的投資和銷售問題，也關係到商鋪的運營問題，當然這裡只有對開發商有利，那是萬萬不行的；

一是這裡的商鋪都是一拖三；

樓梯佔用的面積相當可觀，浪費掉的面積太多，即使樓梯設計在最裡面的靠牆的的位置；

即使設計的是商場式的電梯的格局，仍然需要佔用一定的的面積，這還不是關鍵；

關鍵是是一個社區商鋪，一拖三真的有用處嗎？

除了做餐飲，其他一無是處，然而他們的餐飲配套的設計上，貌似並沒有突出功能性設計，廚房都沒有，再說了社區商鋪做餐飲，對居民的購買力，是不是有影響，那是一定的；

二是進門的開間小，內部大，大部分戶型長條形狀；

也就是說，門頭不大，裡面的空間較大，而且時是長條形狀，對經營者來說，不好劃分業態；

這也是設計上，一些外行理論的典型案例，沒考慮過多的業態和經營方向；

最後，這樣的商鋪，該不該買？

這取決於個人的思考，但是到目前為止，一套也沒賣出去；

究其原因，可能是開發商沒有重點推廣，他們也知道現在不是買商鋪最佳時機；

買這樣的商鋪，在幾個方面該考慮一下；

一是價格方面的思考；

一般一拖三，總體套數少了，都是開發商為了降低銷售難度，而設計的；

但是總價高了，提升了投資的門檻，若是在商業金街，這都不是事，但是在社區商鋪這樣設計，就有缺陷了；

那麼，價格要平衡，一二三樓的這樣一個機制；

一般是這樣的，一樓估值一個價格，二樓是一樓的6折扣，三樓是一樓價格的4.5到5折扣之間去評估一個一拖三商鋪；

若是一拖二，就直接套用，就可以了；

一樓價格2萬，二樓就是1.2萬，三樓是就是9千左右，三層同樣都是150平米，那麼就這麼核算，大概600萬左右；

均價1.5萬左右，屬於合理範圍，這是看好的情況下的估值價格；

二是經營項目的思考，要有預判；

有的開發商很聰明，先進行運營規劃，再進行招商，最後銷售，讓你看到希望；

那麼，自己買的時候，也要進行業態規劃，根據周邊場景，設計運營方向，預估合理收益預期；

若是超過25年才收回成本，基本就是一個失敗的投資，畢竟有的時候商業才40年產權；

阿永哥點評：

一是一拖三的商鋪，一定要看好格局，知道業態情況下，才可以投資；

二是社區商鋪，還是最好一拖二的為好，超越這個規則，投資的風險加大數倍；

買房賣房，怎麼增值，怎麼識破買賣花招？

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