主城將拍賣9宗共700多畝地除了高地價還可以關注什麼？

最新 08-28

「土地」乃房地產基本要素之一，土地市場的任何動作都將牽動房地產市場。銳理數據顯示，2017年上半年大成都土地供應量和成交量較去年同比下跌，供銷相對平衡（供銷比約1:0.99），但樓麵價大幅上漲。而與之相對應的是住宅去庫存效果明顯，市場急需大量補貨。房子好賣走量快，開發商們自然更欲快點拿地，需求迫切，競爭就激烈，高價地塊不斷湧現也就在預料中了。

成都開閘放地近期土拍看點十足

面對市場需求緊張，政府也會加快供地節奏，近期大成都範圍開閘放地，不到一個月的時間，到目前已公布的信息，已經或即將出讓土地超過17宗，當然最受矚目的自然是接下來主城區的9宗地塊拍賣，尤其是在近日郫都區3宗地2宗熔斷，樓面地價過萬拍出後，近郊地塊爭奪都這麼激烈，主城區只會有過之而無不及，更何況，是在現在供應短缺的情形之下。其實，就日前幾宗地塊拍賣結果，結合接下來出讓地塊信息，可以說近期的土拍市場是非常有看點。

看點一：規模體量大

四次土拍800多畝地湧入市場

8月22日，郫都區（犀浦2宗、郫筒1宗）3宗出讓地塊佔地約140畝，共出讓122.7畝。

9月6日，高新區中和街道一宗地與新都大豐街道一宗地塊，共計約102畝將會進行拍賣。

9月7日，錦江區、高新區、青羊區、成華區、武侯區共計6宗土地將拍賣，總佔地約517畝。

9月14日，成華區、錦江區各有一宗土地將被拍賣，共計約129畝。

看點二：起拍價高

逼近萬元大關，中和地價或將驚人

縱觀近期這14宗地，起始樓麵價都是比較驚人的，郫都區犀浦鎮五糧地塊6200元/㎡，新都大豐街道5602元/㎡，而高新區中和街道其中一宗地塊起拍樓麵價直接飆至9500元/㎡。

今年，到目前為止，最高的樓麵價為17200元/㎡，是武侯區東原地產拿下的武侯區紅牌樓地塊，該地塊的起拍樓麵價為9000元/㎡。雖然從環線地理位置來看，武侯區地塊位於二環至三環的外雙楠板塊，發展也比較成熟了，而高新中和街道則遠在繞城之外，幾年前多少有些荒涼，但作為新興的熱門板塊，借著城南發展紅利，中和快速發展，去年華潤、朗基、北大資源、融創等相繼進入，這一年多的時間裡，中和地價不斷攀升，最高為北大資源斬獲的一地塊，樓麵價8650元/㎡，引起熱議。

然而，9月7日將拍賣的地塊一個起拍價9000元/㎡，一個9500元/㎡。而這距離中和板塊上次拍地已經一年的時間了，可以猜想，到時的拍賣結果又將帶來多大的震驚。

表：2017年樓麵價上萬地塊起價與成交價對比一覽

表：9月即將出讓地塊起拍價一覽

看點三：競拍規則升級

更嚴格的規則能降低開發商拿地熱情么

8月22日的拍賣中，採用了「熔斷+限價抽籤」的方式，並且明確指出了規劃比例的商業應集中設置。而9月7日土拍，規則升級，本次拍賣宗地採取「配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房面積」、「限價競買+競自持商品住房面積比例+抽籤競得」方式確定競得人。競拍的門檻更高了，也意味著更加考驗開發商的實力和運作能力。

圖：9月7日土地拍賣規則

「限價競買「與「抽籤競得」已見過很多，不多說，在競自持商業比例之後，此次競拍規則升級為競自持商品房住宅面積比例。對此也有一些爭議。

開發商自持商品房住宅，只租不售，可以提供更多有質量的租房房源，滿足一部分人因經濟實力而無法買房的居住需求，同時也能緩解目前市場房價過高，市場過熱，買房壓力大的形勢。另一方面，如果有更多的開發商自持商品房可能導致買賣市場的供不應求。不過具體怎樣還有待市場的檢驗。

當然相較於之前上海、重慶、北京等類似的出讓規則外，成都此次競拍規則更嚴厲，「配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房面積」，即開發商拿下這塊地需要按照規定配建用於人才租賃的住房，然後無償把建好的人才租賃房交給政府。如果超過限價就要看開發商能夠承諾的修建租賃租房面積大小了。加上「競自持商品房」，拿地後如何運營？如何盈利？這將會更加考驗開發商的綜合實力。

在當下的樓市行情之下，以及更多「競自持」土拍地塊的出現，長租公寓市場必然成為未來房地產市場甚至社會關注的熱點，如何逐鹿新的市場，或許是當下很多房企應該或正在考慮的問題。

看點四：多純住宅地塊

8年後的首次大規模純住宅用地來襲

9月7日主城區將拍賣的6宗土地，其中有5塊均為純住宅用地，這是繼2009年雙流興隆鎮地塊之後的首次大面積純住宅地塊拍賣。除去武侯區七里村地塊含有商業用地外，此次拍賣的住宅用地將近500畝。這也正呼應了此次土拍規則中的配建租賃房和競自持商品房元素。同時5大區域6大地塊住宅用地建成後可提供更多的住宅房源，補充當前市場上的住宅供應。