郊區身價百萬，澳洲未來房價怎麼走？

悉尼百萬城區正不斷增加，從市中心一路向更遠的郊區擴散。距離CBD 75公里遠的區號範圍內，房價中位值都有在100萬澳元以上的。

買家要想在悉尼找便宜一點的房子，那麼就得在擁擠的道路上驅車40公里，才能找到一個房價中位值在50萬澳元以下的城區。

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在墨爾本，50萬澳元的城區大概距離市中心15公里遠；在珀斯，受礦業衰退的影響，房市沒有大漲，距離中心商務區5公里到7公里遠的地方就有多個房價中位值為50萬澳元的城區。

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房地產研究公司CoreLogic對比2012年和今年州府城市各城區的房價中位值，並將可負擔性辯論用地圖有效地展現了出來。高級研究分析師Cameron Kusher說：「5年前，當然不同方位會存在一些差別，不過你還是可以在距離悉尼市中心8公里的地方，買到100萬以下的房子。而現在這已經完全不可能了。在悉尼，你可以看到物業的可負擔性已經惡化到了什麼程度。墨爾本情況也差不多。不過因為土地面積更大，相比悉尼，房價要便宜一些。」

悉尼有一半以上（56%）的城區房價都在百萬以上，而在墨爾本，這個比例只有30%；布里斯班：6%；珀斯：11%。而霍巴特沒有中位值房價突破100萬澳元的城區。

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悉尼和墨爾本一些位置比較遠的高價城區要麼是海濱城區，要麼屬於高端生活區，這一定程度上也是百萬城區擴張的原因。不過Ray White主席Brian White說，悉尼和墨爾本經過5年的快速增長，房價分別上漲了77%和55%，很多普通城區的房價也突破了百萬大關。

另外，他表示現在（悉尼中心商務區以西43公里處的）Mount Druitt一百萬的房子非常普遍。而5年前，那裡的房價也就65萬或不到65萬這個水平。富裕的人們合夥推高悉尼的房價，到了驚人的地步。

前Macquarie Group房產主管Bill Moss認為房價的擴張或收縮反映的是每個城市經濟增長的快慢，也反映了外國投資者在哪裡買房。房價中位值上漲的城區，可以肯定業主在翻修、家裝、園藝等方面肯定也花了更多的錢。

不過，Moss先生警告說，當前建設熱潮對悉尼的影響尤其大。「市場正在放緩，建房、購買商品以及傢具的人會越來越少，那麼房價自己會有一個自然而然的修正過程。另外，銀行在放貸的時候也會越來越謹慎。」他說，另外的問題就是可負擔性和利率。「可負擔性好比一根皮筋，它可以拉伸到你想不到的長度，然後回彈傷到你。」 他表示，如果一個經濟體無法支撐生活水準，那麼增長就會停滯，房價就會下跌。

那麼，未來5年會是什麼樣的情況呢？AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver說，墨爾本的經濟還會繼續保持增長，而悉尼會開始回落。截至去年12月的一年內，維州人口增幅是2.4%，悉尼是1.5%，略低於全國平均的1.6%。西澳大利亞增長了0.7%，昆士蘭州增長了1.5%。

Shane Oliver說：「5年後如果我們回顧過去的話，會發現悉尼房價跟現在差不多。」Brian White則認為，到2022年，悉尼和墨爾本的百萬城區會增多，不過與過去5年相比，速度會有所放緩。前提是利率維持在較低的水平。澳大利亞最大的房地產開發商Stockland的住宅業務總監Andrew Whitson預計，較其他州府城市，悉尼和墨爾本會走得更遠。他說：「他們是國際門戶城市，百萬城區會繼續增多。未來5年的另一股趨勢是『高密度化』，也就是老舊的內環和中環工業城區將會以更快的速度轉化為住宅區。

Bill Moss表示，這些城市未來會怎樣取決於利率，「凜冬將至，我們只是不知道具體何時到來。「

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責任編輯：夏魚 陳芷沁

資料參考：The Australian

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