曾是全球排名第一地產物流公司中國區COO，如今他創立「頭等倉」，1年完成交易近10億

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與創業者一同見證明日朝陽

文 ▏赤兔驛站

互聯網線上有多火，進擊的物流就有多兇猛

8月28日，倉庫租賃平台頭等倉對外透露已完成Pre-A輪融資，投資方為中國光大控股有限公司（簡稱「光大控股」，股份代號: 165.HK）旗下的房地產基金光大安石。

頭等倉是一家為企業用戶提供倉庫租賃和交易的綜合服務平台，通過線上的倉庫展示、諮詢、協同、連接，以及線下團隊的專業服務，為電商、物流、製造業及零售連鎖等企業提供最具性價比的倉庫，以及其他延伸服務，降低企業的倉儲成本。目前，平台已經聚合了超過1億平方米的真實倉庫信息，覆蓋70+個主要城市，為近300多用戶提供了各種服務。

畢業於麻省理工，10年安博後創業

頭等倉創始人郁亦盛畢業於麻省理工學院，畢業後加入總部在舊金山的AMB，也就是如今全球第一的物流地產開發商安博（Prologis）。

2006年，他回到中國，將經歷全部放在了安博的中國業務，並在2012年晉陞為安博中國的COO，負責業務拓展及運營，管理四大區，16 個主要城市，運營和可開發倉庫面積達 200 萬平方米、總投資超過10 億美金。

也就是在這10年的工作經歷中，郁亦盛逐漸發現，雖然中國的物流行業發展迅猛，不僅倉儲物流公司的數量多倍增長，現代化物流倉庫面積也從0平方米到如今5000多萬平方米，但因為土地資源有限，地產開發又具有一定的周期性，導致中國的物流地產市場非常分散。

全國前20大物流地產開發商所擁有的倉庫總面積（包含物流公司自建倉庫）佔全國所有倉庫總量不到5%。而另一頭，倉儲物流公司的長尾又很長，很多企業規模小、效率低。

供需兩頭分散讓用戶對第三方服務平台的需求很強，但目前的服務機構並不能滿足用戶在租倉過程中和租後的需求，痛點非常明顯：

1. 在租倉過程中，傳統的經紀服務完全靠佔有信息來盈利，致使信息的流動、透明度、專業度非常差，極大的損傷了租倉用戶的信任度，使整個過程痛苦、冗長。用戶經常面臨多次看倉、找不到倉、租不起、簽不下來等痛點；

2. 由於租倉決策時大量的信息不對稱，租倉後發現物業質量有瑕疵，倉租成本過高，房東租後服務不夠等使雙方摩擦不斷；

3. 中小倉儲物流企業的倉庫利用率普遍低下，但苦於沒有更好的渠道和方法提高利用率。每個倉庫、每個租戶更像是一個個信息的孤島。

看到這些痛點，加上感受到移動互聯網技術的高速發展，越來越多的用戶習慣在網路上來尋找服務，2015年4月，郁亦盛離開奮鬥了10年的安博，創建了頭等倉，希望圍繞倉儲運營的痛點，充分利用現代科技和移動互聯網技術，提高用戶體驗，讓倉儲運營更簡單高效，從而物流降低成本。「實在是太傳統、太低效了，終端客戶、倉儲物流企業和房東之間毫無粘度可言。」郁亦盛在提到創立頭等倉的初心時說。

從左到右，分別是三位創始人：吳立煒、郁亦盛、王劍

為此，郁亦盛找來了兩位曾經在安博的「戰友」共同成為公司創始人，一位是有超過11年的物流地產招商經驗，對物流倉儲用戶服務有深刻理解，曾在戴德梁行（DTZ）、安博、鼎暉任職的王劍。

另一位是擁有近18 年商業地產投資經驗，對物流地產的開發和運營有全面了解，曾在世邦魏理仕（CBRE）、安博任職，投資開發了數十萬平方米物流倉庫的吳立煒。

同時，去年大眾點評的天使投資人和CIO王雨的引入，以及新美大的資深研發經理李江湖的加入，幫助頭等倉打造了一支精幹的IT研發團隊。

深度理解倉儲物流地產，解決用戶痛點

正是因為對倉儲、物流地產、現代互聯網技術的深刻理解，頭等倉在商業模式、線上產品的開發、線下專業服務的打造都具有一定的特點。具體來看：

首先，在商業模式上，頭等倉以幫助企業找倉租倉為切入點，專註解決過程中的用戶痛點，如找倉渠道、成本核算、快速匹配等問題，形成企業找倉租倉的埠和用戶粘度，再利用標準化、規模化為用戶提供延伸服務，提高倉儲運營效率，降低成本。

其次，線上產品開發方面，頭等倉專註於提升用戶體驗，線下已多次成功舉辦數十人到數百人用戶的產品研討會，傾聽用戶意見快速迭代產品。目前的產品設計上，除了繼續為用戶提供更多的倉庫選擇，不斷提升線上信息的真實性、專業度，加強利益各方的協同、連接，提高用戶的找倉效率。

最後，線下的專業服務打造上，頭等倉現階段採用直營的經紀人模式，來保證為客戶提供服務的專業性。通過培訓、學習、師徒計劃等幫助新人快速融合到專業的經紀團隊。同時，通過IT系統的研發來改造傳統的服務流程，使其更標準化、可視化、以及更多的協同合作來提升經紀人的單人人效和服務質量。

「我個人很欣賞有一定相似性但跨行業的Airbnb，大家把他看成是分享經濟的代表模式，但其實他們的房東也越來越多成為專職房東。Airbnb為用戶找住宿點,頭等倉為用戶找倉庫。兩者都是相對非標的產品，都是跨區域找，都非高頻需求。我們要學習的地方是通過平台的運營，Airbnb能把那些非標的住宿點和不專業的房東有效的整合起來，為用戶提供很好的服務體驗並且低價。」郁亦盛說。

據了解，目前國內有幾家公司都在探索利用互聯網技術對傳統倉儲業的改造和提升，切入點各不相同，有些從信息聚合，有些從倉儲運營，有些從物流地產，有些從軟體工具，但至今為止，並沒有一家公司已經建立全國服務網路，提供的服務質量也參差不齊，因此，憑藉團隊的優勢，頭等倉未來將擁有巨大的發展潛力。

在沒有進行大規模運營和推廣的情況下，頭等倉已經累積了2000餘位種子用戶。獲得本輪融資後，頭等倉將把全部資金投入到業務銷售人員的擴張上，通過培訓更多專業的業務人員，來更好的服務更多的用戶。

本輪投資方光大安石也會為頭等倉提供更多的資源，包括委託頭等倉為光大安石旗下的物流地產項目提供租賃、交易、諮詢等服務。在將來的延伸業務上，光大安石也將為頭等倉提供金融、產業鏈整合等方面的支持。

盈利方面，目前頭等倉主要通過收取各種服務費來獲得一定的利潤，未來將會利用數據和規模在倉儲物流產業鏈中產生的增值進行利潤分享來盈利。

現階段，頭等倉把重心放在了擴展真實房源數量，以及逐步提升房源顆粒度來增強用戶體驗上。「頭等倉今年預計能完成2500萬左右的服務收入，完成50萬平方米的倉庫租賃，以及近10億左右倉庫資產的交易服務。」郁亦盛說。

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