陳卓林：拿地會小心，寧願不拿，也不要虧本

觀點地產網延續年初業績會的大體基調，2017年中報會對於雅居樂相關高層來說，恐怕是「輕鬆」的一場考卷點評。

8月28日，雅居樂集團控股有限公司在香港舉辦2017年中期業績發布會，主席兼總裁陳卓林、副總裁李雪君、首席財務官兼副總裁張森等一眾高層出席現場。

上半年，雅居樂的毛利、利潤等關鍵指標均錄得較大增長，成為媒體和投資者關注的焦點。年報顯示，截止2017年6月30日，雅居樂毛利為83.24億元，同比增長84.4%；整體毛利率及凈利潤率為37.3%及10.3%，較去年同期分別上升17.3個百分點及5.9個百分點。

財務的突出表現還在現金流和債務結構上得到表現，據觀點地產新媒體現場獲悉，於2017年6月30日，雅居樂的總現金及銀行存款為292.61億元，比2016年的223.11億元增加69.5億元；未動用的借貸額度則為27.86億元；總借款為521.18億元。其中，2017年下半年需要償還的借款為73.26億元。對比292.61億元的現金流，僅70億元的借款亦讓管理層表示「壓力小」，並稱2017年全年會動用350億元購買土地。

除了繼續改善財務情況外，在活動中雅居樂也表現出了對物業以及小鎮業務的格外倚重。據觀點地產新媒體了解，目前雅生活分拆上市已經是最後的準備階段，預估很快就可以把申請表送到聯交所。而小鎮方面，陳卓林則透露這將會是雅居樂現在以及未來的發展重點，目前公司也在招聘不同的專業人士和進行不同業態的嘗試，比如影視、體育等，估計今年將會有幾個小鎮項目落地。

兩三年時間內已將所有不好項目賣掉

在舉行中報會的當天，雅居樂收盤大漲4.29%，報價9.03港元，股票急升近6%，成交額為1.8億港元。而「異動」的背後，是雅居樂上半年有史以來的「強勁」業績。

觀點地產新媒體從年報獲悉，上半年雅居樂營業額為223.15億元，同比微降1.1%；實現毛利83.24億元，同比增長84.4%；毛利率37.3%，較2016年同期上升17.3個百分點；期內利潤23.06億元，同比上升130.3%；股東應占利潤18.59億元，同比上漲207.9%，每股基本盈利為0.479元，同比增長209.0%。

對於業績的良好表現，陳卓林表示雅居樂花兩三年時間將所有不好的項目都賣掉，此舉的成效在去年以及2017年上半年的業績中得到最終體現。另外，上半年銷售的很多項目都位於港珠澳大灣區，銷售均價和銷售量錄得大幅提升，因此毛利率和純利率也有比較好的反映。

陳卓林進一步表示，未來還要繼續保持優質的增長，預估年內的毛利率能保持在35%到40%左右，「這個達標的概率還是很大的」。另外李雪君則補充道，保守估計2017年雅居樂的純利率達到10%以上，「高調一點說12%、13%，我們有信心做到。」

除了毛利、利潤、純利率等關鍵指標均錄得較大增長外，上半年雅居樂的現金流、債務結構等亦表現突出。據觀點地產新媒體現場獲悉，於2017年6月30日，雅居樂的總現金及銀行存款為292.61億元，比2016年的223.11億元增加69.5億元；未動用的借貸額度則為27.86億元；總借款為521.18億元。其中，2017年下半年需要償還的借款為73.26億元。

對比292.61億元的現金流，僅70億元的借款亦讓管理層表示「壓力小」，因此除了清償既有債務外，陳卓林表示2017年全年會動用420億元的資金進行投資，其中350億元用於購買土地，剩餘的部分則分配於其他業務。

據觀點地產新媒體查閱年報獲悉，期內，雅居樂在常州、重慶、海口、陵水、西安、揚州、鎮江及中山增添預計總建築面積342萬平方米的土地。截止2017年6月30日，雅居樂於45個城市及地區，擁有預計總建築面積3163萬平方米的土地儲備，其中僅大灣區擁有的土地儲備就超過30%，合約1000萬平方米。

張森透露，雅居樂重倉的中山和惠州擁有土儲合約800萬平方米，足夠未來3-5年的發展需要。以過去的土地成本計算，該地區每平方米平均土地成本約等於預售均價的5%，毛利空間巨大。

「在拿地上面我們會比較小心，寧願不拿，也不要虧本。」在嘗過大灣區的甜頭後，現場陳卓林也表現出了在該區納儲的決心，他表示雅居樂在中山已經通過收購的方式獲得了十幾塊地。除了中山以外，未來也會繼續加大在大灣區城市的拿地力度，包括但不僅限於合作、併購以及舊城改造等。除此之外，華東等競爭優勢及銷售表現強勁的城市意識雅居樂擴儲的首選地質疑。

三年千億目標里的小鎮、物業細節

於上半年錄得404億元的銷售額，累計完成全年600億元的銷售目標的67%後，陳卓林透露將保守上調全年目標至650億元，甚至稱如果努力的話將會突破700億元。

事實上，按照雅居樂此前的規劃，三年內其將晉陞為千億房企。

在現場，雅居樂則在千億目標中填補了更多細節。6月30日，綠地將全資子公司綠地物業100%的股權轉讓給雅生活，股權轉讓對價為10億元，未來5年，綠地集團將每年向雅生活提供1000萬平方米的物業管理服務建築面積；而隨後的8月，同樣是10億元，雅生活獲綠地集團入股20%，成為雅生活的長期戰略性股東。

對於為何大費周折分兩次交易，而不是一步到位地以股權置換管理面積時，張森回應道，雅生活和綠地的合作之所以分兩個層面，更重要的是考慮未來長遠的發展合作。他續稱，綠地佔了雅生活20%股份，假若雅生活上市成功，他會繼續作為雅生活的戰略性股東。

張森透露，以10億入股20%計算，未來雅生活的市值規模大概是50億元，「在他入股的時候是50億。我們未來上市的時候希望拿到更高的PE市值，不然他這50億就沒有太大的增長，這是個底線，還沒有上市前的底線。」

至於上市的時間表，管理層曾表示目前已經委任專業的第三方作為顧問，而有關潛在分拆及獨立上市物業管理業務及增值服務，以及於港交所上市的申請工作已經進入最後階段。

「在香港主板的上市條件里是有一個最低的盈利要求的，過去幾年我們物業管理都是盈利的」，充足的準備讓雅居樂不禁期待審批的最後通過，並稱「有什麼新的進展我們會第一時間發公布。」

不過在雅居樂對物業管理的熱衷之餘，市場亦有疑慮。分析認為，對於傳統的物業管理來說，收入、利潤將越來越低。同樣謀求上市的碧桂園物業就曾提到傳統物業利潤未來甚至可能降到0，因此需要更多地挖掘增值服務來增收。以雅居樂現有的增值服務來說，尚處於初始階段，未來面對越發白熱化的物業競爭，恐怕不會輕鬆。

物業之外，另一個被給予厚望的業務方向則是小鎮。陳卓林現場透露，小鎮業務已經上升到公司的發展重點，他表示雅居樂目前也在招聘不同的專業人士和進行不同業態的嘗試，比如影視、體育等。

據觀點地產新媒體查詢獲悉，近日繼於英皇集團在影視與科技特色產業領域達成合作後，雅居樂又聯手量子云未來，雙方將建立產業聯盟或技術聯合，共同進行影視產業開發、文化旅遊、項目招商運營及產業規劃等項目。

陳卓林亦在現場表示，估計今年會有幾個小鎮項目落地，但是有很多還在洽談當中，因此數量不能確定。不過他表示雅居樂很有信心，「未來肯定是做得最好的企業之一，因為我們有這些條件。明年值得更多期待，會有陸續的落地項目。」

以下為雅居樂集團控股有限公司2017年中期業績發布會現場問答整理實錄：

關於清水灣項目

現場提問：今年公司海南島清水灣項目的銷售大概能作出怎樣的預計？

管理層：清水灣項目我們今年爭取做200億，但是估計做到170億、180億沒問題。按現在這樣的節奏，我們每年大概做160億、170億左右就不錯，但是這樣也可以做六、七年左右。因為現在的情況是，要去拿地的話再多錢也拿不到了。

現場提問：公司在海南島銷售方面，上半年是110億，全年這個項目的銷售預期大概是多少？這個項目今年開工計劃是什麼樣的？700多萬平方米開工面積裡面海南島佔多少？

管理層：海南島清水灣這個樓盤今年開工面積是170萬平方米左右，今年內部目標是200億，我們最低希望交出的答卷是不少於160億，銷售面積在80萬平方米左右。

可以看到這個開工面積是比較大的，原因有幾個方面，第一個，我們對後市比較看好。

第二個，有關海南島的建設周期，包括短期裝修交樓。開工面積大，貨量的準備就充裕一點。目前項目的配貨比例是2.0到2.5左右。

現場提問：非控股權益去年這部分去年佔了20%，今年降到了8%左右，這是不是因為向大摩回購了清水灣的股權，所以導致非控股權益有所降低。接下來，雅居樂是否會有類似這種基金合作的項目是否會再進一步回購？

管理層：非控股權益從損益表看，整體上是沒有特別的變化。今年上半年非控股權在損益表裡面有2億6百萬，去年是2億9百萬，基本沒有變化。這個非控股權益在入賬方面也是沒有變化，主要還是清水灣30%的股權在裡面，因為我們收購清水灣完成的日期是在7月20日，所以對上半年是沒有影響的。

今年上半年也沒有其他的變化，非控股權益主要還是清水灣，當然裡面還包括有其他項目。從7月21號開始，清水灣就是100%都是屬於雅居樂的。所以我估計，今年全年非控股權益與去年全年相比會有一個下降。

關於雅生活及其上市

現場提問：雅生活在上半年有一個叫托底業績分紅，上半年這部分大概是1.6億左右，去年應該是9000萬，這個增長了很多，那這個賬本底線上半年大概是多少，或者再詳細全面一點，這個金額有多少？

管理層：關於雅生活，我沒有太多資料提供給你，為什麼呢？因為雅生活分拆上市現在到準備的最後階段了，應該很快就可以把這個申請表送到聯交所。所以，一些比較敏感的財務數據不能說，說了以後投資者對我會有很大的看法，所以這個真的不好意思，但是應該會很快。

你剛才說綠地入股了20%，這樣算過來它的規模大概是50億的市值，就是說，在他入股的時候是50億。但我們希望未來上市的時候能拿到更高的PE市值，不然他這50億就沒有太大的增長，這是個底線，還沒有上市前的底線。但是到時候我們上市能夠拿到多少就要靠我們團隊的努力。

現場提問：雅生活近期和綠地物業有一系列的合作，有個比較大的疑問就是，兩次合作的對價都是10億，為什麼當時綠地不直接用10億置換雅生活20%股份？還有就是綠地物業和雅生活有個雙品牌的戰略管理，這具體是怎麼操作的？以及雅生活預計什麼時候可以上市？

管理層：雅生活和綠地的合作是分兩個層面的，我們和綠地物業管理公司做了一個收購，現在這家物業管理公司百分之百是雅居樂雅生活的子公司。

這個併購裡面有兩個方面，一是綠地的品牌會給雅生活使用5年，所以說我們是雙品牌的做法；第二是每年它會提供最少1000萬平方米的管理面積給到雅生活，這也對往後雅居樂每年的增長大有幫助。每年1000萬平方米是什麼概念呢，第一年是1000萬平，第二年加起來就是2000萬平，然後是3000萬、4000萬這樣上去的，所以這對未來的增長是一個好的幫助。

第二方面，我們這個合作在長遠來說，綠地作為雅生活的一個戰略性股東，佔了雅生活20%股份，雅生活假若上市成功，他會繼續作為雅生活的戰略性股東。所以這一次合作，無論是併購還是入股的安排，更重要的都是考慮未來長遠的發展合作。

至於上市時間表，我們正在推進中，所以現在還不方面透露，如果有什麼新的進展我們會第一時間發公告公布的。

現場提問：雅生活上市的最新進展是怎樣？同時，其他業務板塊有沒有上市的計劃？公司有沒有相應的進度表？

管理層：有關物業管理分拆上市的，我們以前也曾談到過。我們是打算在香港主板裡面上市的。你也知道，上市條件里是有一個最低的盈利要求的。所以，我們要達到這個要求，才能去申請上市的。

而我們物業管理過去幾年都是盈利的，所以現在我們都在著手準備申請了。有最新的情況，我們會第一時間跟你們溝通。

有關財務及融資

現場提問：下半年公司估計毛利率比上半年高嗎？

管理層：今年上半年我們的毛利率是37.3%，今年全年我們的毛利率估計也會在35%到40%左右，這個達標的概率還是很大的。

現場提問：公司去年入賬230萬，竣工460萬，今年上半年竣工100萬，未入賬200萬，好像你們沒有辦法從竣工的節奏來判斷入賬到底是什麼樣的增長節奏？請管理層在這方面給一點關於入賬節奏和銷售節奏匹配的信息。

管理層：關於竣工面積，今年上半年是334萬平方米，下半年是319萬平方米。各位不用擔心會不會影響業務收入和確認收入，這個不用擔心。我們均價上有大幅調整，而且我們控制成本支出的時候有一個動態的控制。如果在我們可控範圍內，又足夠充分的情況下，我們願意把節奏放慢一點。

現場提問：剛才提到，說今年凈利潤率12%，甚至有可能到13%、14%。而今年上半年是8%。我注意到你們上半年賦稅比較多，這對全年的利潤率指標，還有未來三年的指引，是不是偏高了點？未來利潤率可達成性到底怎麼樣？

管理層：上半年8%的凈利潤率，是因為我們還有很多之前的項目。到下半年，包括明年會好一點。因為從去年開始，我們有了大幅的增長。利潤率我說得保守一點，是10%以上，高調一點說是12%、13%。這一點我們有信心做到。

說實話現在政策變化因素太大，會不會突然出什麼政策這個很難說。但是按照現在發展節奏來看，明年10%以上的凈利潤率我們是有信心實現的。

現場提問：公司報表中顯示毛利率今年有比較大的提升，到了37%左右，而剛剛也提到公司在粵港澳大灣區是有很多地的，去年也在珠海拿了三塊地，在當時都是地王，那在現時「限價限售」的狀態下，公司下半年的毛利率還能維持目前的水平嗎？

管理層：大灣區的問題，剛剛也說過，雅居樂現在是非常有優勢的，譬如現在中山的土儲接近500萬平方米，估計房價很快可以接近2萬元，這樣算的話，中山有接近1000億元的貨值，而且就今年的業績中，中山銷售額就超過了100億元，所以未來這個還可以供應5-6年的非常大的可售物業貨值。

惠州和惠陽我們也有接近400萬方土儲，惠州、惠陽接近深圳，位置非常好，之前房價也才幾千塊錢，現在是前面加了個1，房價到了一萬幾千塊，而且賣得很好。所以這裡也有幾百億的貨值。

另外，在廣州和佛山，我們也有好的項目，譬如在廣州，雅居樂還有100多萬方。

所以在大灣區這個區域，未來我們也會加大收購、合併、合作，包括舊廠改造，包括其他其他好的項目，其中僅在中山，今年僅通過收購、合併、合作方式就拿了幾十個。所以只要大灣區的政策不變，包括港珠澳大橋開通之後，對我們整個業績，尤其是中山、珠海等區域是非常利好的。

至於剛剛說到的珠海項目，之前是在最火熱時候拿的，樓麵價2萬多塊錢，但我們很有信心，因為港珠澳大橋一通，我們也會有合理的回報，問題就是，這個回報會晚一年左右，但這個比例對於我們來說是非常小的，只有20多萬方，但我們很有信心，會按照我們的計劃開發。

現場提問：接下融資上的計劃是怎樣？

管理層：今年上半年我們做了一些融資的動作，在海外市場發了2億美元的債券，成本很低的。今年7月在國內發了熊貓債，是兩年期。其實融資的渠道是很多的。

公司未來一年內有170億的債務要到期，這些債務有不同的組合，其中有一部分是開發貸到期，但其實涉及開發貸的項目，現金流是可以覆蓋到的。其中，一年內到期的國內銀行貸款，100%是開發貸，這部分項目現金流是可以還的。

其他的話，我們現在手頭上是有290億現金，繼續買樓的話會用這些現金，加上公司現在的負債相對比較低，所以融資的空間會比較多。所以我們會利用不同的融資渠道與平台，選一個最好的。剛剛提到海外融資，成本其實也不是很高。

而且負債加起來180億聽起來很多，但對我們公司的這樣的規模相對來說並不是很高。

現場提問：派息方面，有沒有需要維持的派息目標的比率？

管理層：大家也可以看到，我們一直以來的派息政策都是派多的。事實上，上半年這個比率是接近40%。我估計公司下半年業績將比上半年要好。因此，派息政策亦會維持在40%-50%。

有關未來目標

現場提問：今年700多萬平方米的開工比去年、前年兩年的新開工面積加起來還要高，如果按照12500到13000均價去判斷，這一塊明年就要貢獻差不多1000億的可售貨源，加上今年如果銷售到700億，明年大概是300億可售，明年增長差不多有40%左右。

那剛才主席提到明年目標800億到1000億，這個指引是不是太低調了？可不可以理解為今年過700億基本上沒問題，明年直接跨到1000億了？

管理層：今年的目標我們努力爭取給大家驚喜，從開工面積上來看我們也是在為後面的發力做準備。

另外一方面，現在公司在開發節奏上的把握更加駕輕就熟，快能夠具備條件，緩我們也有自己的靈活處理方式，這個不是核心問題。無論快慢也都是為後面的發力做準備。

現場提問：剛才您也提到今年的目標是650億-700億之間，保底至少是650億，雅居樂會怎樣保證這個目標的實現？另外，房地產企業普遍都在追求一個銷售規模的增長，雅居樂是如何平衡規模與效益的共同增長，並保證在下半年和未來可以保有這種增長的狀態？

管理層：今年下半年將目標調整到了650億，第一，我們是下半年會有七個全新的項目推出市場，第二是旅遊項目的旺季即將到來，同時，我們整個集團的銷售也有著強勢的增長，所以到7月底為止已經完成了450億，接下來我們很快也將公布8月份的業績，也是打到了預期的目標，所以650億的目標還是比較保守，希望通過努力能夠帶來更多的驚喜。

第二，其實從2015年年底開始，雅居樂在戰略發展上已經在追求規模與利潤相平衡，相比單獨追求規模的話，我們更追求有質量的規模發展，所以雅居樂會按照自己的計划去做我們的三年目標。利潤的話我們希望通過經營管理以及市場利好等進行逐步提升，讓我們的項目更有質量地去賺錢。

關於新業務

現場提問：剛才管理層介紹了很多新業務，環保、教育、物業，也聽到管理層有三年的計劃。那到底有沒有一些指標上的數據可以呈現呢？比如說體量上，收購，或者利潤，或者是投入，在這三年規劃裡面的數據是什麼樣的？

管理層：關於新業務的三年規劃，公司有了一個大方向。雖然沒有很具體的指標，但是新業務的發展，我們每年都會大概彙報一下。三年計劃里沒有太穩定說多少數字，而且我們現在還在摸索。它不同於地產業務和物管業務。

包括現在的環保業務，因為我們剛收購回來，我們未來估計還要放一百多億進去，整個投入很大。我相信到了明年左右，我們這些規劃會很具體。而且我要求所有的產業，它們當年的準確率要到90%，隔一年要80%。所以他們現在還在籌劃做規劃。

再談到主營業務，在主營業務裡面，物業發展是比較靠譜的，因為我們每年的增長是能達標的。比如說明年提出要到800到900億，可能2019年能夠達到1000億。我認為，這個增長是非常保守的。

你們對主營業務可以放心，因為我們的主營業務第一有平穩的增長；第二，在利潤率改善方面也比較明顯，今年上半年凈利率已經達到10%左右，如果凈利率能夠保持在10%左右，1000億的銷售就是100億的利潤，我相信這個利潤的增長也可以提供一些時間給我們其它業務慢慢發展起來。

剛剛提到物管的利潤，現在有幾個變化，第一個，這次綠地投我們，利潤會有很大的增幅，所以不能盯著我們之前9000萬的數據。

第二個，我們除了物管以外還有其它有關係物管的業務，比如說廣告、銷售，還有一部分旅遊，還有驗房。未來我們會把那些都集中起來，有關物管的東西我們都放進去統計，到時候會給出一個具體的數字，不能只看現在的數字。

現場提問：未來環保能否成為雅居樂的利潤大包？雅居樂環保業務未來的利潤預計佔比會達到多少？

管理層：未來的環保業務，應該會在整個集團多元化發展的戰略中佔有非常重要的位置，不過目前也不方便講太多未來的佔比有多少，但應該說環保是我們新興的、重要的力量。現在才剛剛發展，但未來我們會做得更精細一點。

雅居樂除了地產、環保、物管、教育，還有我們的建設，我們現在做了3年計劃和5年計劃。至於環保業務，我們只用了一年多時間，投入了幾十億，未來兩年我們還會通過收購合併去發展。

今年整個公司的利潤都會有所發展，另外可以肯定的一點是，現在市場是很大的，而且我們現在能拿到的項目的利潤以及前景都非常好，所以我們的3年計劃及5年計劃都是可以達成的。

現場提問：之前提到環保方面，公司還會投100多個億去收購，那公司對投資標的方面有沒有要求？

管理層：其他業務版塊的發展，我們已經籌備了一年多的時間。例如環保版塊，它的發展也比較成熟了。要分拆上市的話，還是需要一段時間。但包括環保、教育、建設等版塊的上市，我們都有計劃。至於計劃什麼時候實施，我認為還是需要幾年的時間。

我們目前獲取環保項目有兩個途徑。第一是直接跟政府簽訂投資協議，第二是收併購。那對於收併購，我們是有標準和要求的。

以我們的工業固體廢棄物項目來說，首先我們要求IR要≥10%，投資回收期要≤8年。如果用市值比較法來看的話，我們基本控制在8-10億之間，甚至有的時候更低。同時，對於毛利率和凈利率我們也有相應的要求。凈利率的話，達到15以上，我們才會去考慮。

現場提問：管理層剛有提到，小鎮的發展會成為公司接下來的重點，那麼有沒有在規模、面積或銷售額上佔到一個怎樣的比例的規劃？

剛才有提到下半年會多做股權收購，快速去拿城市改造、產業小鎮的項目，可否具體透露這些收購的對象會是怎樣的？

管理層：小鎮是未來包括現在我們營業的重點。因為，一是我們對這些有了解，第二我們現在也招聘了很多相關專業的公司，第三我們有不同的合作夥伴，分布於影視等各個產業，這些可以合在一起。

但是，現在還沒有項目，我估計今年會有可能，希望能有幾個項目落地。但也要看看情況，因為前面有好多在談，我相信明年會更多，因為剛才說過我們有條件的，而且現在政府很需要我們去做一些項目出來。

剛才說我們有很多合作夥伴，而且我們除了做地產，還有環保、教育、物管還有建設集團裡面，我們自己的產業很多。而且政府需要什麼配置，我們可以請到他們所需要的專業企業，所以很多都會找我們來做小鎮。

但是具體的小鎮數量，還有落地時間，說實話我們現在很難說到，但很有信心，未來肯定是做得最好的企業之一，因為我們有這些條件。

收購方面，我們注重的是兩方面，第一，我們看地點，如粵港澳大灣區。包括我們現在的發展項目里，因為我們有人才、有品牌；第二個是看項目，看合作夥伴。比如在中山，我們一談談十幾個發展商。同樣一個發展商，我們也看中它幾個項目。我們也看算賬，項目一定要是好的項目。第三是要有個好價錢。

所以我們對收購合併這一塊會加大力度，因為它來得很快，包括現在有一部分企業會想打我們的品牌。最近，我們在廣州剛拿了一個項目，由我們操盤，整個收益做到百分之十幾。如果我們自己拿地，是做不到百分之十幾的。所以收購會是我們的未來的重點。

有關公司管理

現場提問：我有一個關於頂層設計和戰略的問題，這幾年行業裡面有很多其他企業，比如說像碧桂園採取合伙人制，很快的實現了千億收入，把很多項目的潛力挖掘出來，我不知道你對這種頂層設計的創新有什麼想法？

第二，現在整個集團在往多元化方向發展，不像傳統房地產企業了。那麼公司在子公司層面股權設計方面，從長遠來講有什麼樣的想法？

管理層：我們的跟投機制現在已經開始落實了，去年所有拿的地我們都跟投。其實我們之前也想做，礙於這是件很麻煩的事情。但是我們今年有時間了。

但其實在拿地方面，我覺得拿10%進行跟投，現在已經有效了。那些老總現在拿地很拚命，因為他也有股份。有時候他們打電話跟我說那塊地怎麼樣怎麼樣。我說，我說了不算，你去問團隊的意見。

以後所有的項目不管好與不好，我們分兩類，一類是項目的所有高管，包括員工你願意投，我們會成立一個基金。我們其實也參考了碧桂園等企業，我們對他們的方案進行修改，使它適合我們公司的情況。

第二類項目，我們集團所有的高管都會參與，這個方法很有效。未來不單是地產，所有的投資都要跟投。

這樣有兩個好處。第一，把所有人的利益都捆綁起來。一個員工從打工者變成股東，他會努力。第二，這在整個管理方面會比較省，我不需要費那麼多工夫。

至於多元化發展，有兩個方面，第一，我們現在要收購合併，這個一定要很小心，不能亂投。

第二，我們一定會找那些專註的人來幫助我們的收購。而且我們在收購合併中也會去找最好的項目。對此我們很有信心。

現在我們進入的這幾個產業，我們選的都是有信心，在行業內發展得比較好的公司。

有關拿地及布局

現場提問：現在大家都很看重粵港澳大灣區，也看到之前公司清理了很多庫存。那現在公司是不是已經完成去庫存了？同時，在大灣區以外的地方也會不會積極拿地？進而5年後，公司地產業務會有怎樣的發展策略？

管理層：剛才說到去庫存，說實話，我們去得差不多了。之前體現出來我們也有點賣不動了，虧本了。現在我們手裡還有部分車位，也有一些大型一點的項目，我們也想賣。但它們占的比例已經很小了。

我們未來的新貨，包括現在產品。我們無論在定位或銷售，都不可能走以前的路了。但我們未來還會繼續去庫存，希望在一兩年之內把庫存都清了。

拿地方面，可以看到，我們的市場之前是有點亂的，變化很大，導致我們在當時和現在拿地都很小心。那現在在大灣區之外，我們在海南南部和西雙版納都有拿地。而且之後我們會加大力度在西雙版納拿。

而在西部，我們也布局了幾個城市公司做品牌土儲，我們今年也有重點地在西安、重慶拿地。除此之外，在鄭州、武漢、天津、南京、長江三角洲我們都有在觀望，在拿地。

但說實話，我們拿地的資金就這麼多，今年預算是300多億。明年要加，但幅度也不會很大。

現場提問：第一，資料顯示，下半年7、8月份，公司在拿地方方面，無論在數量還是總地價都已經超過上半年的總和。這能否反映公司下半年投地的態度？如果是比上半年積極，是什麼原因導致的呢？

第二，今年以來，國內除了在樓市有限購限價的調控，在拍地也有限戶型、限制售價的政策。那公司在城市投地方面，會不會調低溢價？會不會降低回報率的預期來爭取更多土儲？又或者為了回報率而放棄土地？

管理層：第一個問題，7-8月份，我們拍地的均價在7200元/平方米左右，比上半年要高不少。這個應該說是結構的問題。

下半年以來，我們是以招拍掛為主的，特別在廣州拿了不少地。但並不意味著我們會有一個更進取的態度。這期間拿的地只是我們鎖定了的投資組合中的一塊。

同時，在下半年，我們依然還是會有很多補全的收購。我們亦會爭取快速地去落地一些產業小鎮、產城改造項目。這些項目，它的土地成本會比較低一些。但就算是現在的7、8千塊的土地成本，它相對於我們的售價來說也是相對有優勢的。

關於政策方面，我們一定會去適應市場的，但我們也會保證一定的回報。主席也說過，不賺錢的、算不過賬的地，我們寧願不要。

至於怎麼保障回報，第一是通過增加產品的溢價率；第二是通過我們精細的管理，比如說，高周轉、對成本費用的控制；第三是依靠我們的產品溢價。

現場提問：雅居樂在海外也有一些項目，但目前市場對於海外的房地產開發是有一些爭議的，請管理層談談關於海外發展的問題。

管理層：海外市場其實是有機會的，但是要審慎。我們在國外主要在兩個地方，一個是馬來西亞的吉隆坡，在吉隆坡我們就兩塊地皮，算起賬來很不錯。吉隆坡市中心裏面地價很便宜，而且我們做的產品一推出來當地人買很多。第一個項目賣得很好，今年賣了十幾個億；第二塊地更好。就是說兩塊地都賣得不錯，我們也賺了錢。

第二個地方是美國舊金山。我們在當地有和綠地、平安合作的項目。但我們其中所佔的比例很小。

海外投資我們是很審慎的，以後像吉隆坡這兩個真正好的項目，我們不排除會去做，但是我們的重點還是在國內。

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