南京被點名！殺招現！集體建設用地建設租賃住房多方解讀

無論時代的潮流和社會的風俗怎樣變化，人們總是可以憑藉自己的能力超越時代和潮流，走在正確的道路上。

——愛因斯坦

關鍵詞：集體建設用地、租賃住房

潛在關鍵詞：城中村、小產權房、房產稅

8月28日，國土資源部、住房與城鄉建設部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。

（1）試點城市：北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

除了深圳，基本包含所有本輪暴漲的城市。

（2）運營機制：村鎮集體自行開發、聯營、入股等方式均可。

農村集體土地不用經過國家的征地環節，直接進入市場，土地成本低。村鎮集體即可開發，減少了審批流程，自主權力很大。引發增收增利效應，助推改革。

（3）監測監管機制：集體租賃住房出租，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

防範小產權房。

（4）承租人租賃集體土地租賃住房獲得基本公共服務的權利。

租售同權的落地版本，具體實施辦法、相關配套設施如何保證沒有明確。

此前，7月20日，住建部、國家發改委等9部門聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，就已經明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。

1

深圳為何缺席試點城市的名單？

深圳已在幾年前就完成了對區域內集體土地的征地，已經不存在此類土地。

2

方案是否會造成新的小產權房問題?

集體土地建租賃房與小產權房差別在哪裡?一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。所以，如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異。

網民：為推出房產稅和小產權房熱身。@浮山劍俠

網民：小產權房大翻身！如果落地這是核彈級別的政策啊！

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方案對熱點城市的房價有何影響？

財鑫智庫：未來的市場上將會是商品房、租賃住房和政策性住房三分天下之格局。未來住房「高端有市場、中端有支持、低端有保障」的情形似乎已在政府的設計之中。

狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，過大漲幅將被遏制。

「集體建設用地租賃住房」主要在郊區，對郊區房價影響較大。

由於建設集體用地租賃住房、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，商品房市場會顯得尤為重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展構成上述幾種房子的生存基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

未來房地產投資將是「防禦型投資」，主要用來抵禦長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。

暴財經：這個政策的出台預計對房價的影響不大。因為現有的土地和商品房價體系沒有本質的扭轉；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的。

網民：多元化住房打開後，核心區房價還是會上漲。@電波中沉沉睡去

網民：感覺剛需更加危險了，國家認真搞出租房市場的話，買不起房的矛盾就沒那麼強烈，再漲到更多人買不起也只是時間問題。@程序員小方

4

此舉對熱點城市的房租有何影響？

暴財經：在房租問題上，從供需關係的層面來說，更多的供應顯然有利於降低房租；而集體用地因為沒有土地成本，所以總體來說，根據房價公式，那麼會比由政府主導的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。

儘管成本看似很低，但是這種低成本結合上集體用地的實際地理位置（以郊區偏遠地區為主），那麼這種成本優勢實際上也就不是那麼大了。畢竟要犧牲部分的時間和社區便宜性。

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此舉直接受益的將是哪一群體？

財鑫智庫：大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。

據悉租客加上農民朋友有7億人。

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集體土地租賃住房周邊配套如何？

北京住建委：目前各區2017年集體土地建設租賃住房項目地塊已基本選定，正加緊編製項目實施方案。重點在毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的區域布局建設，周邊市政配套設施和公共服務設施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業人群的住房需求，促進產城融合、職住平衡。

網民：一般小產權房比較偏僻，沒好的教育資源。政府層面可名正言順收稅了。@UP就UP

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此舉的積極影響有哪些？

嚴躍進：該試點方案將增加近郊區的發展機會，有利於打擊部分小產權房等租賃行為。

房子的居住可以通過購房或租房等形式存在，這就為發展租賃市場和解決居住問題提供了一個非常好的邏輯論證。

此方案有三個積極效應：一是有助於發揮此類集體建設用地的價值，租賃市場的發展成為盤活此類用地的一個很好渠道；二是通過發展正規的租賃市場和產品，有利地打擊此類區域部分小產權房等；三是通過發展租賃市場，形成更為科學的社區建設，有助於此類區域後續的較好規劃。

張大偉：部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利於房源供應，也有利於城中村改造。

長遠看，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發商開發商品房用於出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，而集體用地因為土地價格相對較低，對於集體產權擁有者來說，也可以獲得穩定回報。集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。

暴財經：目前已有的符合精神的小產權房，很可能會在今後的租賃市場上大放異彩；尤其當村鎮和企業深度合作之後，一方面可以提升小產權房的居住質量和安全性，又可以產生規模效應，成為市場的新生力量。

網民：租是為了解決住房使用問題，屯是為了解決住房的金融屬性。租的房子不能賣、賣的房子不靠租，雙軌制。@游擊大隊長

網民：你永遠看不清底牌是啥。@KYO-ZZ

KOL說

發展租賃市場作為長效機制的一部分，想搞，辦法多得是，就像網友感嘆的，XX簡直是工具集裝箱。方案終究會不會淪為投機者的斂財工具，落地細則、監管力度等等問題還要繼續往後看。

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