2019-2020年的上海房價和租金猜想

最新 08-29

原創安迪安迪說房市

筆者寫了很多篇關於在上海要盡量買房的文章，更多的是特指作為在上海奮鬥的年輕人們，如果決定在這座城市安身立命，繼續生活，不管是什麼其他的原因之前沒有買房，或錯過，或無奈，或各種種種，已經不再重要了。

現在看上去確實是一個尷尬的時機，目前房地產市場完全可以用極度蕭條來形容，哀鴻遍野也不過分。從二手房的成交套數大幅度下降，到新房的供給面積銳減，應證了政府對於房產市場控制的決心。

一系列的限購限貸限價，從租賃住房土地的供給，懲戒二手房中介，打擊一手房違規操作，新房同期也引入了公證搖號機制，讓真正所需的人進入市場，擠壓和清除那些投資炒房的個人或機構。

還有躍躍欲試的房地產稅，可能在未來的某一天大駕光臨，這也是目前可能唯一讓很多老百姓期待的稅種，他們對於這個房產稅的期望很是迫切，總感覺有了此稅一切就會變得更美好，生活會變得更輕鬆，買房會變得更有可能。

忍不住總是會忍不住問：在這個世界上，還有哪一個稅種會給普通百姓帶來好處的嗎？如果確實是增加了持有成本，擠壓了一部分投機者的多套房，那麼作為普通老百姓能在這個上面佔到便宜嗎？

深感懷疑。

今天不談房產稅也不談各種具體政策，主要還是在讚揚政府在房產市場混亂失控的邊緣，及時做出了各種調整和控制，且效果立竿見影。也堅信政府是期望房地產市場回歸平靜，但也堅決不會讓房地產走進暴跌的通道，是需要緩步地持續，適度地增長，做到讓真正的普通老百姓有時間去過渡，讓購房有可能，讓居者有其屋，讓老百姓真正實現中國夢。

筆者今天主要還是談談上海房產市場在2019年可能會出現的幾件事，曾經在另外一篇文章說過關與房租的看法，有引起了一些人的強烈反對，甚至是各種批判和粗語，說是痴心妄想毫無邏輯。他們覺得上海的房租在隨後的時間裡不可能有增幅，至少不會有較大幅度的增幅，還有可能會因為租賃住房的推進降低租金的可能。

而筆者認為，即使目前租賃住宅土地的供給開始加大，各種媒體的推波助瀾顯得這個舉足輕重，但實際上十三五計劃中租賃住宅也只是70萬套，看上去是一個很大的數字，但放在上海這樣的大都市，還真可謂是滄海一粟，還遠遠不夠。

目前為止，也僅僅是開啟了6塊租賃住宅土地，算過一筆賬，前面的2塊地建造房屋套數是1897套，後續的4塊地按照較小的面積40平方來建造，房子數量大概可造5000套，兩者相加還不到7000套，和「十三五」規劃的700000套還真是零頭也沒有。

但對於上海政府，只要願意真正去執行，那麼筆者也堅信這個70萬套租賃住宅政府一定可以建成，並在約定的時間內推向市場。

投入市場後，什麼門檻可以租，到底可以租多久，權益享受到的程度最終會到哪一步，目前都還沒有定論和細則，但看看上海人才公寓和公租房早期的要求，沒有那麼簡單和容易。想要指望租賃住房降低房價的可能性很小，但確實是可以緩和一部分年輕人租房的實際需求，如果租金足夠便宜，位置足夠方便，可以降低他們初來上海的生活成本。

第一個就是筆者認為的房租上漲，曾和反駁者們說了一個比喻，實際上當時說的是2020年，但筆者會提前到2019年底，租金的上漲是肯定的，且幅度一點也不會低。絕對不會因為租賃住房的投入會影響到二手房租賃的市場價格，租賃住房不管是政府進入還是其他民營公司參與，他們也一樣需要去賺錢，甚至會想賺更多的錢，畢竟長達70年的租賃，這裡面涉及到的長期成本很大，別只是單一地看最終的拿地價格，無論如何，他們的資金也是需要成本的。

且真正讓租房成為大家心目中的理所當然後，那等同於是改變了整個社會的固定思維，不再以買房成家為前提，而是可以轉換為租房過日子。那麼當下的租金回報率會在隨後的環境里加大，畢竟和買房相比，租房還真是白菜價。

說到了租房價格的上升，那麼就實實在在地做一個猜想：如果目前有一套出租房市場價格是4000的話，那麼到2019年底20020年初的出租價格預計會漲到5600-6000這個水平。

房租的增幅會達到50%，至少也是在40%。

第二就是房價，房價依舊會在上漲的通道內，目前上海這一方面的壓力已經集中，目前所有的政策都是在維護市場的正常發展，長期規劃。也確實暫時做到了量價齊跌的局面，政府也願意保持現在這個狀態。

實際卻很難很難，國家統計局出來的1-7月份數據，充分說明了房產開發商的信息，他們並沒有因為政府目前史上最嚴厲的控制環境里，減少拿地的熱情，甚至是集中囤地，等待時機。

限價這一塊相信在不久的將來就會煙消雲散，而限購和限貸這兩個大殺手武器，最先放鬆的應該會是限貸，而這又是市場最看重的一環，槓桿的意義在這裡，資金放大的工具在這裡。依舊記起之前周小川行長說得那句話：房貸依舊是銀行業最為重視的業務之一，有保障，又有長期的利潤，不良貸款佔比極小，是銀行業內最優質的貸款業務之一。

而限購，其實在有些人那裡，他們似乎總有無限的房票。

而目前銀行對於貸款的限制主要源於幾個方面，首當其衝的當然是政府的行政干預，其次就是這兩年海量的貸款發放超額完成，再者就算是目前如此嚴峻的市場環境下，上海的個人購房貸款居然沒有明顯下滑。猜想銀行貸款這塊放鬆時間可能不會超過2018年第4季度，會有較大的轉變，猜想最晚不會超過2018年12月28日。

這些無一不是在告訴我們，如果銀行在這塊適度放鬆，哪怕是限購而不限貸，或者不再提高首付的比例，那麼置換的這塊需求就不會被堵在半路，他們也在等待機會，改善生活。

滿二等五的那一批外來務工人員到現在還沒有離開上海，按照上海人口的統計數據，2016年的外來人口並沒有明顯的流失，雖然各鄰近或不同的省會城市已經在奮力搶奪各類人才，出具了不同的吸引人才政策，但這些快要熬滿5年的精英們，在拿到購房資格的時候，他們會選擇離開，或繼續等待嗎？

房價按照目前的平均價格，可能會至少上升30%的幅度，甚至會擔心重蹈2015年到如今的情景。

有些害怕,更多擔憂。

願以上全錯。

政府海量供給土地，海量供給低價土地。

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