北大教授：房地產黃金十年已結束，你怎麼看待？

現在，中國的經濟與社會可能正處在一個重要的轉折點上。而形成這個轉折點的一個重要的因素就是：以房子為中心的時代即將結束，而且可能就是這兩三年的事情。

實際上，這個過程在此前的三五年間，就已經逐步開始了。從我身邊的情況看，在2016年之前的幾年時間裡，很多朋友已經不怎麼關心房子的事情了，這方面的議論也越來越少。更普遍的說法是，房子已經差不多了，而且房產稅的前景不明，該給自己好好活一段時間了。

當然，我說的身邊的朋友，也就是說我的朋友圈子，年齡相對較大，經濟情況也相對不錯。那這是不是屬於個別的情況？可能不是的。作為佐證的是，全國許多地方的房價，包括一些經濟比較發達地方的房價，在此前的幾年中都是比較平穩的。比如說，經濟很發達的蘇州、中山等城市，房價都是多年徘徊。就是北京、上海這樣的城市，在此前的幾年間，房價的漲幅也很是有限。

那麼，為什麼從去年開始，許多地方的房價又開始大幅上漲？不少地方一年裡房價翻了一番？甚至有的地方出現一房難求的情況？

需要對其中的原因進行具體分析。

去年上半年房地產趨熱，與去庫存的政策直接有關。2015年12月中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。會後，各地政府開始出台刺激房地產市場發展的措施。去庫存政策對房地產的作用，不僅僅是那些政策本身的刺激，更主要是給出了一個信號：政府開始鼓勵買房。

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到了去年下半年，另外一個因素開始發生作用，即對貨幣貶值預期所形成的心理共振。去年下半年，外匯大量流出，對貨幣貶值的預期為大多數人所認同。於是，形成恐慌性購房熱：有的本來有了兩套以上的房子，同時經濟條件不錯，本來不想再買房子的，因擔心貨幣貶值重新加入購房的行列；又經濟條件不錯，但錯失了此前房地產紅利的，覺得又一次機會來臨，再也不能錯過；而一些本來想過兩年買房子的年輕人，也擔心手裡好不容易攢的那點錢貶值，也提前了購房計劃。

到去年底，今年初，換匯限制收緊，一方面加重了人們對貨幣貶值的預期，另一方面也收緊了財富保值的渠道，於是使更多的錢湧入房地產。

換句話說，去年到今年的購房熱，並不是突然出現了大量的剛需，也不能簡單歸結於所謂「炒房」。「炒房」的因素不能說不存在，但面對如此巨大的房地產市場，使很多地方的房價上漲一倍，不是那些投機性資金能夠做到的。從某種意義上說，是人為折騰出來的。

但不管怎麼說，這輪房地產熱，是特殊背景下的暫時現象。並不影響我上面所說的基本判斷。

我們可以再看兩個數據。

迄今為止，中國城鎮居民的人均住房面積已經由1978年的6.7平米提高到現在的30多平米，城鎮戶均住房達到1.1套（儘管分布很不平均）。這兩個指標都已達到發達國家的水平。也就是說，如果不考慮城市化的因素，不考慮農民進城的因素，這些房子已經足夠城市居民住了。當然，我不否認結構性問題的存在。

另外一個就是庫存。按照有的學者的研究，現在在售、在建、已批的建築面積已達132億平方米（另一說為63億平米）。按人均30平米計，廣義庫存的住房足夠4億人居住。按人均20平米計算，廣義庫存的住房足夠6.5億人居住。按照現在中國人口變動的趨勢，可以說，如果把已經批出的地也算上（那是遲早也會蓋成房子的），我們已經把下幾代人的房子都給蓋完了。

有人說，不對吧，中國還有那麼多年輕人需要買房子呢，怎麼能說以房子為中心的時代快要結束了？據澳大利亞《衛報》報道，滙豐銀行的一項調查發現，80、90後平均住房擁有率為40%，中國以70%的比率位列第一。墨西哥、法國位列二三名分別為46%和41%，馬來西亞和美國排名並列第四為35％，加拿大排名第六為34%，英國排名第七為31%，澳大利亞排名倒數第二為28%，阿聯酋位居末位為26%。

這個房地產超常規發展或居民集中置業的時代應該結束了。當然，我也不認為，以房地產為中心時代的結束，就是房地產黑暗時代的來臨。

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